اعتمادًا على من يقوم بالتقدير، فإن أمريكا تعاني من نقص في أي مكان 2 مليون ل 6 مليون منزل. إذا كنت قد حاولت ذلك شراء أو استئجار مكان في العام الماضي، أو تعرف أي شخص حصل عليه، فأنت لا تحتاج إلى أن أخبرك بذلك. بالكاد يوجد أي شيء في السوق، و لا أحد منا يستطيع تحمل ما هو عليه. السؤال هو: لماذا؟
الذي – التي سؤال بسيطومن الغريب أنه كان من المستحيل الإجابة بأي دقة حقيقية. قد يكون النقص في المساكن وطنية، ولكن المشكلة هي محلي. أين يتم بناء المنازل، كم عددها، أي نوع, ما الحجم الذي يجب أن يكون عليه الأمر، وعدد الاجتماعات اللازمة لبناء شيء جديد – كل هذه الأشياء تخضع لقواعد تقسيم المناطق. وكل بلدة وقرية ومنطقة مدينة نفسها. مما يعني أن هناك أكثر من 30.000 مجموعة مختلفة من قواعد تقسيم المناطق في أمريكا. عندما يتعلق الأمر بالإسكان، فنحن أمة مكونة من جزر، ولا تحكمها أي سلطة مركزية.
ومما يزيد الطين بلة أن كل جزيرة من تلك الجزر الثلاثين ألف لديها لغتها الخاصة لتلك القواعد. تفضل العديد من الخرائط نموذج الضواحي المتمثل في منازل الأسرة الواحدة على مساحات شاسعة، في حين تحظر بشكل أساسي أي شكل آخر من أشكال الإسكان. قد يطلق أحد الأماكن على منزل مكون من عائلتين اسم “دوبلكس” (ويسمح بذلك)، بينما قد يطلق عليه رمز آخر اسم “منزل مستقل” أو مجرد “متعدد الأسر” (ولا يلغيه). في بعض الأماكن، يعني “الاستخدام المختلط” الحي الذي يجمع بين المنازل والمحلات التجارية (كلا!)؛ وفي حالات أخرى يعني مزيجًا من المكاتب والصناعة (بالتأكيد، لماذا لا؟). لدى بعض المدن خرائط مشفرة رقميًا في تنسيق بيانات جغرافية مكانية قياسي؛ لا تزال مدن أخرى تستخدم الورق. وفي مدينة تلو الأخرى، أصبحت القواعد قديمة إلى حد يرثى له، أو غامضة إلى حد يثير الدهشة، أو عنصرية صريحة.
إذا تمكنت من فك رموز كل هذه القواعد، وإجراء مقارنات بين المدن والولايات المختلفة، فقد تتمكن من معرفة القواعد التي تسمح ببناء المزيد من المنازل، وأيها لا تسمح بذلك. ولكن لم يسبق لأحد أن قام بتجميع لوائح تنظيم المناطق الأمريكية في مكان واحد، ناهيك عن إجبارهم على استخدام نفس الكلمات ليعني نفس الأشياء – حتى الآن.
لأول مرة، يقوم فريق من الباحثين بتجميع قواعد تقسيم المناطق لكل مدينة في أطلس تقسيم المناطق الوطني. وهذا يعني أن الجميع، من صانعي السياسات إلى أصحاب المنازل، سيكونون قادرين على إلقاء نظرة على خرائط تقسيم المناطق المحلية الخاصة بهم وفهم الهندسة المعمارية المخفية لمدينتهم. وربما، بالتسلح بهذه المعلومات، سنتمكن أخيرًا من إعادة صياغة سياسات تقسيم المناطق الأعلى في أمريكا إلى عرض أنيق للمنازل المبتدئة والشقق الرخيصة.
تقول سارة برونين، المهندسة المعمارية والمحامية في جامعة كورنيل التي أسست الأطلس: “إن تقسيم المناطق له تأثير كبير على حياتنا كلها، والناس لا يعرفون ما يكفي عنه”. “يهدف مشروعنا حقًا إلى إزالة الغموض عن هذه القواعد الخفية، وتشجيع صناع السياسات والباحثين والدعاة على استخراج تلك المعلومات.”
ويهدف الأطلس أيضًا إلى ترجمة العديد من قواعد تقسيم المناطق المحلية في البلاد إلى ما يسميه برونين “مجموعة مشتركة من التعريفات والممارسات” – وهي عقلانية ستمكن المحللين، بعد طول انتظار، من ليصنع “مقارنات التفاح إلى التفاح.” بمعنى آخر، سنكون قادرين أخيرًا على القول، بكل يقين، ما هي السياسات التي تبني المزيد من المنازل؟ وخفض الأسعار، وما هي السياسات التي لا تفعل ذلك.
لا يزال الوقت مبكرًا، فحتى الآن يشمل الأطلس 2000 منطقة قضائية فقط يسكنها 35 مليون أمريكي. وذلك لأنه أكثر من مجرد مشروع بيانات ضخم، يقوم بتحليل التعليمات البرمجية في أجهزة الكمبيوتر. يقول برونين: “إنه مشروع بحث قانوني، وهو أحد أكبر مشاريع البحث القانوني حول قانون الحكومات المحلية على الإطلاق. ونحن نقرأ فعليًا مئات الآلاف من الصفحات من المراسيم واللوائح المحلية.”
من الصعب التقليل من مدى قوة الأطلس كأداة. تقول برونين إن الناس يستخدمونه بالفعل لإحداث تغييرات في السياسة – مثل المرأة في ميلفورد بولاية كونيتيكت، التي طبعت لقطات شاشة من الأطلس لإقناع مدينتها بتغيير سياستها منع السكان من بناء وحدات تشبه بيوت الضيافة في ساحات منازلهم الخلفية. كانت خريطة تقسيم المناطق الرسمية في ميلفورد عبارة عن فسيفساء غير مفهومة من قواعد الأحياء الدقيقة – لكن الأطلس الأسهل قراءة مكّن سكان ميلفورد من إثبات وجهة نظرهم، والمطالبة بالتغيير.
أو انظر إلى التغييرات الأكبر التي حدثت صدر في مونتانا، حيث ارتفعت أسعار المساكن بشكل حاد خلال الوباء مع انتقال المزيد من الأشخاص إلى Big Sky Country من خارج الولاية. ومن خلال خرائط تقسيم المناطق التي تحتوي على تفاح إلى تفاح، تمكن المدافعون عن إصلاح تقسيم المناطق من مقارنة القواعد في مونتانا بتلك الموجودة في كاليفورنيا. يمكن للمدن والبلدات في كلتا الولايتين رؤية أو معاقبة أو حظر الدوبلكس وغيرها من أشكال الإسكان التي تخفض الأسعار وتساعد على منع الزحف العمراني.
“لقد تمكنا من الحضور إلى جلسات الاستماع التشريعية ونقول: هذه خريطة لتقسيم المناطق في ميسولا، وهنا يمكنك بناء وحدات دوبلكس، وهنا حيث لا يمكنك ذلك. وبعد ذلك، وضعنا خريطة بجوارها لتقسيم المناطق في لوس أنجلوس يقول كيندال كوتون، المحرك الرئيسي وراء الدفع من أجل إصلاح تقسيم المناطق: “لقد بدت متطابقة”. “قلنا: انظر، إذا كانت مناطق ميسولا مثل لوس أنجلوس، فسوف تنمو مثل لوس أنجلوس. وفي غضون 25 عامًا، ستبدو مثل لوس أنجلوس إلى حد كبير.”
جمال هذه الحجة هو أنها جذبت كلا الجانبين من الانقسام السياسي – وليس فقط لأن الجميع اجتمعوا حول كراهيتهم المشتركة للوس أنجلوس. إن سن مجموعة أكثر تساهلاً من قواعد تقسيم المناطق أعطى الجميع شيئًا يريدونه. وكان الزعماء السياسيون اليساريون يدركون أن الزحف العمراني يغذي تغير المناخ وأن نقص المساكن يؤدي إلى تفاقم فجوة التفاوت. كان الأشخاص ذوو الميول اليمينية يأملون في الحفاظ على حقهم في بناء ما يريدون داخل حدود ممتلكاتهم الخاصة.
يقول كوتون: “عندما وضعناها على الخريطة، لم يكن من الممكن إنكارها”. “كان عليهم أن يواجهوا الحقائق ويعترفوا بأن ما يمثله قانون تقسيم المناطق الخاص بهم لا يفضي إلى بناء جميع المنازل التي سيحتاجون إليها”. أصدرت ولاية مونتانا قواعد جديدة لاستيعاب المباني الأصغر متعددة الوحدات والسماح بإقامة وحدات دوبلكس في أي مكان توجد فيه منازل لأسرة واحدة. يمكن للأحياء الآن وضع المنازل والشركات جنبًا إلى جنب. ويتعين على المدن الآن أن تحقق أهدافاً جريئة لبناء منازل جديدة.
وبطبيعة الحال، فإن الأطلس وحده لن يصلح كل شيء. في بعض الأحيان، توجد قواعد تقسيم المناطق التي عفا عليها الزمن والعنصرية والإقصائية لأن الأشخاص الذين يمتلكون منازل بالفعل قد شاهدوا ذلك قيمهم ترتفع وتريد إبقاء الأمور كما هي. من الصعب أن نتخيل خريطة تحل ذلك.
يقول يونا فريمارك، الباحث في المعهد الحضري الذي يدرس الإسكان: “سياسة استخدام الأراضي هي سياسة”. “يمكننا أن نقول كل ما نريد حول ما تظهره البيانات، ونأمل أن يساعد ذلك في توضيح نقطة سياسية. لكن في الواقع، يتطلب هذا من المسؤولين المنتخبين ومجموعات المجتمع أن يدافعوا عن التغيير. هذه مسألة سياسية، وليست مسألة بيانات. “.
يعتقد فريمارك أن الأطلس الوطني لتقسيم المناطق من المرجح أن يحدث فرقًا على مستوى الولاية أكثر من المستوى المحلي. نعم، تضع المدن والبلدات قواعد تقسيم المناطق الخاصة بها. لكن حكومات الولايات يمكنها أن تبطلها، وقد يزودها الأطلس بالمعلومات التي تحتاجها للقيام بذلك. كان هذا هو الحال بالتأكيد في مونتانا. يقول كوتون: “ستقول لنا الحكومات المحلية، سرًا، إنها ممتنة، لأن التشريعات على مستوى الولاية تفرض عليها يدها”. “يمكنهم القول إنه خطأ المجلس التشريعي: آسف يا NIMBYs، نحن الآن جميعًا نعمل على إصلاح تقسيم المناطق.”
ومع ذلك، حتى عندما يتم تنفيذ التغييرات، فسوف يستغرق الأمر أكثر من جلسة تشريعية واحدة لحل النقص الناجم عن عقود من نقص البناء. يقول فريمارك: “لقد مرت ولاية كاليفورنيا بتغيير تقسيم المناطق بعد تغيير تقسيم المناطق، لكنها لا تزال تواجه انخفاضًا في بناء المساكن على مستوى الولاية”. لكن علينا أن نبدأ من مكان ما، ويقدم لنا الأطلس فرصة، لأول مرة، لفهم فوضى الإسكان التي أحدثناها.
ليس من قبيل الصدفة أن برونين، مؤسس الأطلس، يحب “المدن غير المرئية” لإيتالو كالفينو. في الرواية، يصف ماركو بولو الذي ينسج الحكايات لقوبلاي خان عشرات المدن في مملكة الإمبراطور البعيدة التي قد تكون موجودة أو لا تكون موجودة، أو قد تكون موجودة فقط لأن بولو وصفها. هذا هو الأمر المتعلق بتقسيم المناطق: فهو لا يحدد ماذا يكون (أي البيوت أين) ولكن ماذا ممكن ان يكون (ما هي المنازل المسموح لها بالذهاب إليها). إنها خريطة للمستقبل، والمستقبل ليس ثابتًا. هناك مقولة قديمة: الخريطة ليست التضاريس. هذا صحيح. لكن الخريطة الصحيحة يمكن أن تغيرها.
آدم روجرز هو أحد كبار المراسلين في Business Insider.