لقد كانت طريقة BRRRR – وهي الشراء، وإعادة التأهيل، والإيجار، وإعادة التمويل، والتكرار – هي استراتيجية الخبز والزبدة التي اتبعها آدم كريج للاستثمار العقاري على مدى العقد الماضي.
لقد استخدمها لتنمية محفظته إلى 30 وحدة سكنية، والتي يقول إنها تبلغ قيمتها 5 ملايين دولار وتدر دخلاً شهريًا يزيد عن 18000 دولار.
الاستراتيجية واضحة إلى حد ما. يشتري عقارًا متهدمًا، ويصلحه، ويؤجره لمستأجر، ويعيد تقييم العقار من قبل البنك، ثم يأخذ القيمة الزائدة التي أنشأها ويستخدمها لشراء عقار آخر ويفعل الشيء نفسه. عندما بدأ كريج الاستثمار، استخدم أمواله الخاصة لتمويل عمليات الشراء وإعادة التأهيل. ولكن من أجل التوسع بسرعة أكبر، بدأ في استخدام مقرض الأموال الصعبة، الذي كان يفرض أسعار فائدة أعلى ولكن كان الحصول على القروض منه أسهل من الحصول على القروض من البنك.
ضع في اعتبارك أن المعدلات أعلى الآن في جميع المجالات. وقد تضاعف متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري منذ ذلك الحين، مما يعني أن إعادة التمويل ليست خيارا جذابا للأشخاص الذين يحجزون معدلات فائدة أقل بكثير.
لتوضيح التكاليف التي تدخل في BRRRR بالضبط، قمنا بتحديد التفاصيل المحددة لإحدى صفقات Craig أدناه. وقد قام سابقًا بتوثيق الأرقام على Instagram، وشارك سجلات إضافية للمعاملات وإعادة التأهيل مع Business Insider.
من 42,500 دولار إلى 148,000 دولار
وفي عام 2020، اشترى كريج عقارًا على مشارف مدينة كليفلاند بولاية أوهايو مقابل 42500 دولار، وفقًا لبيان التسوية. بعد تقييم ما يحتاج إلى تحديث في المنزل، اعتقد أنه سيحتاج إلى 38000 دولار لأجزاء المطبخ الجديدة والحمامات الجديدة وأعمال الطلاء الداخلي والخارجي والأرضيات الجديدة. لذلك ذهب إلى مقرض الأموال الصعبة واقترض 88 ألف دولار بفائدة 11%، وهو ما يكفي للشراء وإعادة التأهيل.
وهذا يعني أنه خلال الوقت الذي كان فيه كريج يعيد تأهيل العقار، كان في مأزق لدفع مبلغ 1339 دولارًا شهريًا، مقسمًا على النحو التالي:
وقال كريج إن عملية إعادة التأهيل استغرقت سبعة أشهر حتى تكتمل، مما يعني أنه كان عليه دفع 9373 دولارًا من جيبه قبل أن يتمكن من تعيين مستأجر في العقار. بحلول هذه المرحلة من رحلته الاستثمارية، كان لدى كريج تدفق نقدي فائض يأتي من العديد من العقارات الأخرى، وهو ما يمكن أن يغطي تكاليفه.
وقال كريج إنه عندما تمت عملية إعادة التأهيل، قام البنك بتقييم العقار بمبلغ 148 ألف دولار، أي ما يقرب من ثلاثة أضعاف ما اشترى العقار به، و60 ألف دولار زيادة على إجمالي تكاليف الشراء وإعادة التأهيل.
سمح البنك لكريغ بإعادة تمويل 75% من العقار، لذا قام بسحب 103000 دولار من أسهم العقار نقدًا. وقد سمح له ذلك بسداد قرض الأموال الصعبة البالغ 88000 دولار. وقال إنه بعد عدة آلاف من الدولارات من رسوم الإغلاق، بقي لدى كريج 7000 دولار.
في حين أن هذا ليس مبلغًا ضخمًا في حد ذاته مقابل عدة أشهر من العمل، إلا أن القيمة الحقيقية جاءت في أسهم Craig في المنزل والتدفق النقدي الذي سيولده.
مع تطبيق القرض الجديد، إليك الشكل الذي تبدو عليه التكاليف الشهرية الجديدة لكريج:
-
526 دولارًا للقرض البنكي
-
341 دولارًا في ضريبة الأملاك
-
46 دولارًا للتأمين
في المجموع، هذا هو 913 دولارًا شهريًا. سيكون الإيجار الشهري البالغ 1600 دولار الناتج عن المستأجرين الجدد (الذين سيغطيون المرافق أيضًا) أكثر من كافٍ لتغطية تلك التكاليف.
بعد سداد قرضه والضرائب والتأمين، بالإضافة إلى تخصيص 64 دولارًا شهريًا للإصلاحات المحتملة والوظائف الشاغرة، حصل كريج على 623 دولارًا من التدفق النقدي الشهري الزائد.
في حين أن كريج استخدم BRRRR طوال حياته المهنية في الاستثمار، إلا أنه قال إنها استراتيجية أكثر خطورة اليوم نظرًا لأن نمو أسعار المنازل أبطأ بكثير – وحتى سلبي في بعض أجزاء البلاد – عما كان عليه في عامي 2020 و2021. وهذا يعني أنه من الصعب وقال: احصل على التقييم الذي ستحتاجه لتعويض تكاليف الإصلاحات والقرض قصير الأجل.
وقال “أعتقد أن التقييمات متحفظة لأن السوق ارتفعت بشدة وبسرعة كبيرة”.
وقال كريج لموقع Business Insider إن هذا يعرض المستثمرين لأول مرة لخطر أكبر، نظرًا لأنهم قد يواجهون تكاليف إصلاح غير متوقعة.
وقال: “بشكل عام، إذا كنت تحصل على عقار بسعر أقل بكثير من سعر السوق وهو عقار BRRRR، فيجب أن تكون المخاطر أقل لأن لديك مساحة أكبر للمناورة”. “ولكن بالنسبة للمستثمر الجديد الذي لا يعرف خصوصيات وعموميات إعادة التأهيل، فإن مستوى المخاطرة يرتفع لأنه إذا واجهت بعض المشكلات الباهظة الثمن وغير المتوقعة، فسوف تخسر المال أو تترك المال في الصفقة عندما يتم ذلك يأتي إلى ريفي.”
وبدلاً من ذلك، قال كريج إنه يجب على المستثمرين الجدد اتباع استراتيجية أكثر أمانًا للبدء، مثل اختراق المنازل، مما يعني تأجير جزء من العقار الذي تملكه وتعيش فيه لمستأجر.