يعد شراء العقارات وامتلاكها من الاستراتيجيات الشائعة لبناء الثروة. لا يمكن للعقار الاستثماري توليد تدفق نقدي فحسب، بل تزيد قيمته بمرور الوقت.
ومع ذلك، فهو ليس استثمارًا سلبيًا تمامًا. تتطلب إدارة العقار صيانة منتظمة، والتعامل مع معدل دوران المستأجرين، وفي بعض الأحيان معالجة عمليات الإخلاء. قد لا تكون هذه هي الطريقة التي تريد أن تقضي بها وقتك، خاصة مع اقترابك من التقاعد.
أوستن بولين، CPA وشريك في Real Estate Transition Solutions، يكتشف ذلك بين عملائه من المستثمرين.
وقال لـBusiness Insider: “لقد أصبح الأمر يستغرق وقتًا أطول بالنسبة لهم، وبصراحة، أكثر خطورة لأنه إذا كان لديهم مستأجر سيء، فقد يكون من الصعب معالجة عمليات الإخلاء وقد تكون عمليات التحصيل مزعجة”. “وتتطلب هذه العقارات نفقات رأسمالية منتظمة وصيانة. فهم يفضلون الحصول على شيء أكثر سلبية.”
وأشار إلى أن بيع العقار ليس خيارا جذابا للغاية.
فبادئ ذي بدء، يدرك عملاؤه قيمة أن تشكل العقارات جزءاً من محفظتهم الاستثمارية: “إنهم يحبونها كفئة أصول. وقد كان ذلك جيداً بالنسبة لهم. لكنهم غير مهتمين حقاً بمواصلة إدارة الممتلكات”.
بالإضافة إلى ذلك، فإنهم سيدفعون ضرائب كبيرة على بيع العقارات الاستثمارية. وفي ولايات مثل كاليفورنيا، يمكن أن يصل إجمالي الضريبة إلى 42%.
هناك حل غير معروف للمستثمرين الذين يرغبون في التخلص من الإدارة النشطة و تأجيل ضريبة أرباح رأس المال.
كيف يعمل تبادل 1031 DST
هناك مفهومان مهمان يجب فهمهما في هذه الإستراتيجية الضريبية: بورصة 1031 والاستثمار في صندوق ديلاوير القانوني (DST).
يسمح تبادل 1031 للمستثمر ببيع عقار دون دفع ضرائب أرباح رأس المال على البيع، طالما أنه يستبدله بملكية أخرى ذات قيمة مساوية أو أكبر. كما يوحي الاسم، فأنت تقوم باستبدال عقار بآخر، وفي هذه العملية، تتجنب ضرائب أرباح رأس المال التي يمكن أن تكون كبيرة.
يعطي بولين، الذي تتخصص شركته في استراتيجيات التبادل الضريبي المؤجل 1031، مثالا على ذلك: لنفترض أن زوجين مقيمين في كاليفورنيا قاما بشراء مبنى سكني مكون من 10 وحدات في عام 1990 مقابل مليون دولار.
وأوضح: “لنفترض أن قيمتها الآن تبلغ 3 ملايين دولار”. “إذا باعوا هذا العقار مقابل 3 ملايين دولار في عام 2024، فسوف يغادرون بعد أن دفعوا حوالي 1.2 مليون دولار كضرائب”.
وبطبيعة الحال، ولاية كاليفورنيا لديها أعلى ضريبة دخل الدولة في البلاد. ولكن حتى لو كان هذان الزوجان يعيشان في ولاية مختلفة، فلا تزال هناك عواقب ضريبية كبيرة، كما أشار: “إذا كنت تبيع عقارًا في تكساس أو فلوريدا أو واشنطن أو نيفادا، حيث لا توجد ضريبة دخل بالولاية، فإن التزاماتك الضريبية ستكون منخفضة”. “إن سعر المبيعات هذا في واشنطن والذي يبلغ 3 ملايين دولار من شأنه أن يترجم على الأرجح إلى حوالي 800 ألف دولار من الضرائب.”
لهذا السبب يمكن أن يكون تبادل 1031 مفيدًا جدًا، حيث يمكنك تأجيل التزاماتك الضريبية.
قال باولين: “لكن التبادل 1031 في حد ذاته ليس هو الحل الوحيد لأنه يتعين عليهم الآن معرفة ما الذي سأستبدله؟”. إذا قاموا بشراء عقار استثماري آخر، فسيعودون إلى حيث بدأوا: إدارة عقار مختلف بشكل فعال.
هذا هو المكان الذي تلعب فيه DSTs. باعتبارك مستثمرًا في DST، فأنت تمتلك بشكل أساسي جزءًا من العقارات الاستثمارية المملوكة للصندوق الاستئماني (والتي عادةً ما تكون عقارات مؤسسية عالية الجودة). وبفضل الحكم الصادر عن مصلحة الضرائب الأمريكية عام 2004، فإن DSTs مؤهلة لـ 1031 بورصة.
وهذا يعني أنه يمكنك بيع عقار، والحصول على الأموال من البيع، وإجراء تبادل 1031 لامتلاك جزء من العقارات المؤسسية الكبيرة والبدء في تحقيق عوائد سلبية.
على سبيل المثال، يحصل أحد عملاء Bowlin على عائدات بقيمة 2.1 مليون دولار ويستبدلها بأنواع مختلفة من العقارات، بدءًا من عقار سكني لكبار السن في تكساس إلى محفظة مكونة من 22 عقارًا صناعيًا في جميع أنحاء الغرب الأوسط ووسط المحيط الأطلسي.
قال باولين: “سيكون لديه الآن تعرض – ملكية مباشرة، في نظر مصلحة الضرائب الأمريكية – حوالي 600 مليون دولار من العقارات التي سيتم استثمار مليوني دولار فيها، وسيكون الأمر سلبيًا تمامًا بالنسبة له”. “في السنة الأولى، سيولد حوالي 111 ألف دولار من التدفق النقدي. ولذلك سيكون متنوعًا، ولن يتحمل أي مسؤولية إدارية، وسيحصل على تأجيل كامل للضرائب على هذه العقارات، وبعد ذلك، في النهاية، عندما يتم بيع هذه العقارات، يمكنه قم بإجراء تبادل آخر 1031. ثم، إذا توفي هو أو زوجته، فسيتم إلغاء كل الالتزامات الضريبية المؤجلة، ويمكن للزوج الباقي على قيد الحياة أن يأخذ عائدات المبيعات مع عواقب ضريبية ضئيلة أو معدومة.
لاحظ أن هذا الخيار متاح فقط للمستثمرين المعتمدين، والذين يتم تعريفهم عادةً على أن لديهم قيمة صافية تزيد عن مليون دولار لا تشمل قيمة مسكنك الأساسي، أو دخل سنوي قدره 200000 دولار كفرد (300000 دولار إذا كنت متزوجًا، وتسجل بشكل مشترك).
وأشار بولين إلى أنه “منذ حوالي أربع سنوات، قامت هيئة الأوراق المالية والبورصة بتوسيع التعريف ليشمل الأشخاص الذين يحملون مواثيق CFA أو تراخيص الأوراق المالية”.
وأضاف أن التبادل في DSTs لا يخلو من المخاطر.
وقال بولين: “إنه استثمار مباشر في العقارات. وعلى الرغم من أنك لا تمتلك العقار بأكمله، إلا أنك تمتلك جزءًا منه”.
ومع ذلك، فإن “معظم هذه المخاطر هي ما اعتاد عليه الملاك، حيث يمتلكون ويديرون عقارات استثمارية. ويمكن للمرء أن يقدم حجة قوية مفادها أنهم في الواقع يقللون من مستوى المخاطر من خلال التنويع بين أنواع العقارات المختلفة والأسواق الجغرافية المختلفة”. “.
وفي حين أن هذه الاستراتيجية أصبحت ذات شعبية متزايدة، وذلك بفضل مزاياها العديدة، فإن “القضية الأكبر التي نتعامل معها هي مجرد الوعي”، كما قال باولين. “معظم الناس لا يعرفون حتى أنه خيار.”