يرى مشترو المنازل أخيرًا ضوءًا في نهاية النفق، لكنه سيكون مؤلمًا لأصحاب المنازل والبائعين

وفقا لتقرير نوفمبر من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهذا أمر صعب بشكل خاص على المشترين لأول مرة.

وكتبت جيسيكا لاوتز، نائبة كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: “ما زلنا نتحدث عن سوق صعبة للغاية بالنسبة للمشترين لأول مرة، حتى لو كانت المنافسة أقل قليلاً”. “إذا كان هناك موقف متعدد العروض، فمن المرجح أن يفوز المشتري النقدي بالكامل أو أي شخص لديه الكثير من الأسهم. وسيكون هذا الشخص أكبر سناً.”

في حين أن السوق قد يكون في “الحضيض” بالنسبة للمشترين، لم يصل البائعون بعد إلى هذه المرحلة بعد الاستمتاع بسنوات من ارتفاع قيمة المنازل. في تأرجح سوق العقارات، قد يكون المشترون مستعدين للظهور في العالم في نفس الوقت الذي يبدأ فيه البائعون في الانخفاض.

يمكن أن تبدأ أسعار المنازل في التراجع

بالإضافة إلى احتمال عودة معدلات الرهن العقاري إلى الأرض في وقت لاحق من العام، هناك دلائل على أن الأمور بدأت تتحسن بالنسبة لبعض الناس على الأقل.

منذ نوفمبر، تحسن مخزون المساكن بوتيرة قوية.

وفقًا لموقع Realtor.com، كان عدد المنازل المعروضة للبيع في فبراير لا يزال منخفضًا بنحو 17٪ عن مستويات ما قبل الوباء ولكنه كان أعلى بنسبة 11٪ عن نفس الفترة من عام 2023.

بالإضافة إلى ذلك، يقوم المزيد من البائعين بتخفيض أسعار الطلب. وفقا لشركة Redfin العقارية، شهدت 5.5% من المنازل المعروضة للبيع في فبراير انخفاضا في الأسعار، وهو أعلى معدل قياسي خلال شهر فبراير منذ عام 2015 على الأقل. وفي أكتوبر، شهدت 6.9% من المنازل المعروضة للبيع انخفاضا في الأسعار، أعلى نسبة سجلها Redfin على الإطلاق.

قد يبدأ بعض المشترين قريبًا في رؤية انخفاضات كبيرة في الأسعار

يعد المخزون المتزايد الممزوج بتخفيضات الأسعار النشطة بمثابة أخبار جيدة للأشخاص الذين يشترون المنازل، ويتوقع العديد من الخبراء انخفاضًا كبيرًا في التكلفة، بما في ذلك جيريمي جرانثام، المؤسس المشارك وكبير استراتيجيي الاستثمار في GMO.

وقال جرانثام في البرنامج الإذاعي “The Compound and Friends”: “ستنخفض أسعار المنازل”. “30% سيكون تخمينًا جيدًا جدًا.”

ويتفق آخرون على أن الأسعار ستنخفض، ولكن ليس إلى هذا الحد. وتوقع بنك مورجان ستانلي مؤخرًا انخفاض الأسعار بنسبة 3% في عام 2024. وهذا يمثل ارتياحًا أكثر تواضعًا، لكنه لا يزال يخفف بعض الضغط على المشترين.

كل هذه الأخبار الجيدة للمشترين جميلة. ولكن حتى بالنسبة للبعض منهم، قد يكون الحضيض مجرد وهم.

وفي حين أنهم ما زالوا يشترون بمعدلات الرهن العقاري المرتفعة وأقساط شهرية أعلى بكثير، فإنهم يتطلعون أيضًا إلى وقت ترتفع فيه أسعار التأمين للعديد من المنازل بسبب تغير المناخ.

عادةً ما يدفع أصحاب المنازل الذين لديهم رهن عقاري تأمين مالك منازلهم كجزء من دفع الرهن العقاري الشهري. لذا فإن دفع الرهن العقاري لا يتزايد بفضل أسعار الفائدة فحسب، بل إنه يتعرض لضربة مزدوجة مع ارتفاع أقساط التأمين.

الأخبار السيئة للبائعين وأصحاب المنازل

هناك أخبار جيدة لبعض المشترين، ولكن هذا يعني أيضًا أن الأمور بدأت تزداد سوءًا بالنسبة للبائعين وقد يكون الحضيض هو الحل بالنسبة لهم.

لقد أضرت أسعار الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري بالمشترين حيث أصبحت ملكية المنازل الآن غير قابلة للتحمل في ما يقرب من 80٪ من جميع المقاطعات الأمريكية.

ومع ذلك، ظلت أسعار المنازل مرتفعة جزئيا بفضل تلك أسعار الفائدة نفسها. وكان أصحاب المنازل المحصورون في أسعار فائدة أقل بكثير مترددين في بيع منازلهم ما لم يكن ذلك ضروريا. وقد أدى ذلك إلى انخفاض المعروض من المنازل المعروضة للبيع وحافظ على ارتفاع الأسعار.

وقال توم باركين، رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في ريتشموند، في مقابلة مع البث الصوتي “Odd Lots”: “إذا كان لديك رهن عقاري بنسبة 3%، فأنت لا ترغب في بيع هذا المنزل والحصول على رهن عقاري بنسبة 7%”. “إنه يغير فقط الصيغة المالية. وبالتالي فإن ما تراه من حيث التأثير لا يزال عرضًا محدودًا للغاية من المنازل المعروضة للبيع.”

وبهذه الطريقة، كان كل من المشترين والبائعين عالقين.

وبفضل الارتفاع المستمر في قيمة المنازل هذا العام، بلغت حقوق أصحاب المنازل أعلى مستوياتها منذ 35 عامًا. لكن هذا قد لا يستمر إذا بدأت الأسعار في الانخفاض.

إذا بدأت أسعار المساكن في الانخفاض، فإن ذلك لن يضر البائعين فحسب، بل سيضر أيضا بقيمة جميع المنازل، وربما يتم الاعتماد على أصحاب الأسهم في المستقبل.

ثم هناك أسعار التأمين المزعجة. وقد يؤدي ذلك أيضاً إلى انخفاض أسعار المساكن في العديد من المناطق، وهو ما يضر مرة أخرى بالبائعين وحقوق الملكية للأشخاص الذين لا يبيعون.

فقط لأن السوق توقف عن التدهور لا يعني أنه سيتحسن في أي وقت قريب. ومن المرجح أن ينتظر أي انتعاش حتى يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة، مما يؤدي إلى تخفيف القروض العقارية.

بعبارة أخرى، قد يكون الوصول إلى القاع أمرًا رائعًا في الوقت الحالي، ولكن ربما لم يصل معظم الأمريكيين المشاركين في سوق الإسكان إلى هناك بعد.