لماذا لا تزال أكبر الصناديق العقارية تكافح

على الرغم من أن حجم النزوح أصغر من حيث حجم الدولار مقارنة بذروة عمليات السحب في العام الماضي، إلا أن النزوح لا يزال يصل إلى ما يقرب من 5٪ من صافي قيمة أصول الصندوق، وهو الحد الأقصى الذي يحدد عنده بنك بريت (BREIT) عمليات الاسترداد لكل ربع سنة.

وشهد صندوق استثماري مماثل تديره شركة ستاروود كابيتال التابعة لشركة باري ستيرنليخت تراجعا أكبر من قبل المستثمرين.

في الربع الأول، طلب المساهمون استرداد 1.3 مليار دولار من أموالهم النقدية من Starwood Real Estate Income Trust، وهو صندوق استثمار عقاري غير متداول بقيمة 10 مليارات دولار وهو ثاني أكبر صندوق في البلاد بعد BREIT. كما أنها تضع حدًا ربع سنوي لعمليات الاسترداد بنسبة 5٪ ولم تلبي سوى 492.12 مليون دولار من الطلبات خلال هذا الربع.

تُظهر التدفقات الخارجة المخاوف المستمرة من جانب المستثمرين الذين سارعوا في السابق إلى ضخ عشرات المليارات من الدولارات في الصناديق، والصعوبة التي واجهها كبار المسؤولين التنفيذيين في بلاكستون وستاروود – وهما من اللاعبين الرائدين في صناعة العقارات – في طي صفحة المتاعب.

وقال كيفن غانون، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة ستانغر، وهي شركة مصرفية استثمارية وأبحاث تتعقب صناعة صناديق الاستثمار العقارية غير المتداولة: “لقد اتخذ المستثمرون اتجاها جانبيا بشأن العقارات”. “ما يفعلونه هو وضع أموالهم في مكان آخر.”

صعود وهبوط أكبر المشترين للعقارات

تأسست شركة بريت في عام 2017، وبدأت في إحياء صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة، أو صناديق الاستثمار العقارية، في السنوات الأخيرة، مما أدى إلى إعادة تنشيط الصناعة التي عانت لفترة طويلة من سمعة الرسوم المرتفعة، والأصول المتواضعة، والإدارة دون المستوى، والعوائد الهزيلة.

وبدلاً من ذلك، قدمت بريت الخبرة الاستثمارية التي تتبجح بها شركة بلاكستون، وسعت إلى السماح للمخترعين العاديين بالوصول إلى الفرص المربحة التي عادة ما تكون محجوبة عن الأثرياء والعملاء المؤسسيين، مثل صناديق التقاعد، والثروات السيادية، والمكاتب العائلية.

أطلقت أسماء أخرى في وول ستريت، بما في ذلك KKR، وApollo، وAres، وBrookfield، أو استحوذت على مركبات مماثلة في هذا القطاع في السنوات اللاحقة.

على عكس صناديق الاستثمار العقاري العامة، التي يمكن تداولها بحرية والتي تعتمد أسعارها على طلب السوق على الأسهم، فإن صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة بشكل عام لها هيكل شبه سائل. وهذا يعني أنه لا يمكن للمستثمرين بيع أسهمهم مرة أخرى إلى الصناديق إلا خلال فترات الاسترداد الشهرية. يتم تحديد تسعير الأسهم من خلال تقييم قيمة الممتلكات العقارية الأساسية.

عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة ابتداءً من مارس 2022، تسبب ذلك في ضغط هبوطي على أسعار العقارات التجارية وأدى إلى تهافت على صناعة صناديق الاستثمار العقارية غير المتداولة مع تزايد قلق المستثمرين من انخفاض قيمة أسهمهم. وفي عامي 2022 و2023، سحب المساهمون ما يقرب من 23 مليار دولار من BREIT و4 مليارات دولار. من SREIT، بحسب ستانغر.

وفي ذروة الذعر في الربع الأول من عام 2023، تلقت بريت طلبات لسحب 10.8% من أسهم الصندوق، أي أكثر من ضعف الحد الشهري.

وبعد مرور عام، سعى المسؤولون التنفيذيون في بلاكستون إلى رواية قصة مختلفة.

وقال جون جراي، رئيس بلاكستون، خلال مكالمة أرباح شهر أبريل لشركة الاستثمار: “انخفضت طلبات إعادة الشراء في BREIT بنسبة 85٪ من الذروة إلى أدنى مستوى لها منذ عامين تقريبًا”. “نحن واثقون من انتعاش تدفقات بريت مع مرور الوقت نظرا للأداء.”

خلال الاضطرابات، أكد المسؤولون التنفيذيون من كل من BREIT وSREIT على قوة محافظهم الاستثمارية، وسلطوا الضوء على كيفية تواجدهم في المستودعات، وتأجير الشقق، وغيرها من الأصول التي تحملت بشكل أفضل ضغط أسعار الفائدة المرتفعة.

غراي، على سبيل المثال، سلط الضوء على تعرض BREIT المتزايد لسوق مراكز البيانات الساخنة في البلاد.

وقال جراي خلال مكالمة الأرباح إن “الأداء المتفوق لـ BREIT استمر مع نتائج قوية في الربع الأول مدعومًا بوضع المحفظة المتميز الذي يتضمن النمو في تعرض مركز البيانات الخاص به”.

المساهمين في BREIT قادمون؟

بالنسبة لبلاكستون، هناك علامات على أن رسالتها قد وصلت.

في مارس، سعى المساهمون إلى سحب 800 مليون دولار من الصندوق، وهو أدنى مستوى منذ عام 2022. وكان ذلك أقل بنسبة 17٪ من عمليات الاسترداد البالغة 963 مليون دولار في فبراير، وأقل بنسبة 27٪ من 1.1 مليار دولار في يناير.

نظرًا لأن عمليات السحب خلال هذا الربع لم تتجاوز بشكل كبير الحد الأقصى لاسترداد BREIT، فقد كانت أيضًا المرة الأولى منذ عامين التي لم يكن هناك تراكم للطلبات غير الملباة، والتي لولا ذلك كانت ستتراكم في قائمة انتظار المخارج للشهر التالي – وهي إشارة أخرى إلى أن الأزمة تتلاشى .

مع انخفاض عمليات الاسترداد الآن عن الحد الأقصى، قالت بلاكستون إنها ستكشف عن مبلغ طلبات السداد الشهرية على أساس ربع سنوي، بدلاً من كل شهر كما فعلت في عامي 2022 و2023. وبالتالي، لن يتم إجراء عمليات الاسترداد في أبريل ومايو ويونيو. سيكون معروفًا حتى بيان أرباح BREIT للربع الثاني في أغسطس.

على الرغم من أن ثرواتها قد تكون في ارتفاع، إلا أن BREIT لا تزال بعيدة عن السيارة التي أنفقت ما يقرب من 70 مليار دولار على تفريغ الأصول العقارية في جميع أنحاء السوق.

وقال غانون إنه خلال الربع الأول، جمع الصندوق 493 مليون دولار فقط من المستثمرين، وفقا لستانجر، مقارنة بذروة بلغت “حوالي 2 مليار دولار شهريا” قبل بدء زيادات أسعار الفائدة.

الصفقة التي أبرمتها شركة بلاكستون في إبريل/نيسان للاستحواذ على شركة Air Communities المالكة للشقق العامة مقابل 10 مليارات دولار، تتم على وجه الخصوص من قبل Blackstone Real Estate Partners X، وهو صندوق مؤسسي تديره شركة الاستثمار المنفصلة عن BREIT.

وفي شهر مايو، أكملت Blackstone Real Estate Partners X أيضًا عملية الاستحواذ بقيمة 3.5 مليار دولار على شركة Tricon Residential، وهي مالكة منازل مستأجرة لعائلة واحدة. وحافظت شركة BREIT، التي كانت تمتلك قبل الصفقة حصة قدرها 11.6% في Tricon، على مكانتها في الشركة في الصفقة.

وقال غانون: “إنهم ليسوا العملاقين من حيث نشاط الاستحواذ الذي كانوا عليه”.

قد تضطر SREIT إلى بيع الأصول

تواجه SREIT مأزقًا أكثر إلحاحًا.

وأفاد الصندوق أنه قام بسحب رأس ماله المتاح إلى 700 مليون دولار، من 1.1 مليار دولار في بداية العام، لمساعدته على تلبية عمليات الاسترداد. وإذا استمرت عمليات السحب، فقد يجبر الصندوق على بيع أصوله قبل نهاية العام لسداد مستحقات المساهمين.

خلال مكالمة أخيرة لمناقشة أداء الصندوق، لم يعلق ستيرنليخت، الرئيس التنفيذي لستاروود، على تقلص سيولته، لكنه قال إن سوق مبيعات العقارات التجارية آخذ في التحسن – وهو اقتراح بأنه يمكن أن يجمع الأموال من خلال التصرفات العقارية إذا تم ذلك. يحتاج الى. وأشار إلى أن أحد صناديق الاستثمار التابعة لشركة ستاروود باع مؤخرا فندقين في ناشفيل “بعائدات مغرية”.

وقال ستيرنليشت: “هناك صفقات كبيرة أخرى معلقة أعتقد أنها ستجعل الناس يعتقدون أنه ينبغي عليهم الدخول على رؤوس أصابعهم” في سوق مبيعات العقارات.

مع ذلك، يتوقع بعض الخبراء حدوث تحول قبل أن يضطر اللاعبون ذوو الأسماء الكبيرة مثل SREIT إلى تصفية الأصول.

توقع تود هندرسون، رئيس قسم العقارات في DWS، مدير الأصول الذي يشرف على صندوق استثمار عقاري غير متداول بقيمة 550 مليون دولار، التخفيضات القادمة في أسعار الفائدة من بنك الاحتياطي الفيدرالي والتي من شأنها أن تدفع المستثمرين إلى العودة إلى صناديق الاستثمار العقارية غير المتداولة بحثًا عن العائد.

وقال هندرسون: “أعتقد أنه من النصف الثاني من العام إلى الجزء الأول من العام المقبل حيث ستشهد عودة إلى هذا المنتج”. “سوف يعود إلى وضع النمو.”