هناك مقولة شائعة في مجال العقارات: “تزوج المنزل، حدد السعر”. بمعنى آخر، أنت عالق في المنزل الذي تشتريه، لكن معدلات الرهن العقاري متقلبة – فأنت تقترض المال بسعر واحد، ثم في يوم من الأيام تقوم بإعادة التمويل وتحصل على سعر أفضل، مما يوفر مئات الدولارات من مدفوعاتك الشهرية.
ولكن كما سيخبرك أي شخص يقوم بالتمرير على التطبيقات، فإن المواعدة ليست كل ما هو ممكن. وينطبق هذا بشكل خاص على المشترين القلقين الذين يتمسكون بالأمل في انخفاض أسعار الفائدة المرتفعة قريبًا. مثل الرومانسيين اليائسين الذين ينتظرون شيئًا أفضل، قد يرتكب هؤلاء أصحاب المنازل المتمنيون خطأً فادحًا في التقدير.
حصل المشترون في وقت مبكر من الوباء على واحدة من أفضل الصفقات في التاريخ عندما انخفضت أسعار الاقتراض إلى مستويات قياسية. بعد ذلك، عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي معركته ضد التضخم في عام 2022، ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري، لتصل في النهاية إلى أعلى مستوى لها منذ 20 عامًا في أكتوبر. لا ترغب مجموعة كبيرة من أصحاب المنازل في التخلي عن شروط القروض الميسرة التي سجلوها قبل بضع سنوات، وشاهد المشترون المحتملون انخفاض قوتهم الشرائية، لذا فإن كلا المجموعتين تتسكعان على الهامش.
ويتوقع العديد من المشترين المحتملين الآن انخفاض أسعار الفائدة مرة أخرى. في بعض النواحي، منطقهم منطقي. يتحدث الجميع عن “تأثير القفل”، أو فكرة أن البائعين المحتملين لا يعرضون منازلهم للبيع لأن لديهم معدلات فائدة جيدة على الرهن العقاري؛ إذا انخفضت الأسعار، فربما يكون المزيد من المالكين على استعداد لإجراء هذه المقايضة. سيكون من الأرخص أيضًا اقتراض المال لشراء منزل – فالفارق ولو بضع نقاط مئوية في معدل الرهن العقاري يمكن أن يعني دفع مئات الدولارات الإضافية كل شهر للحصول على قرض مرتبط بنفس المنزل.
لكن هؤلاء المراقبين يغفلون نقطة حاسمة: عندما تنخفض أسعار الفائدة، يطلب يطلق النار. يعود المشترون إلى السوق، مما يزيد من المنافسة وربما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. على مدى العقد الماضي، كان هناك ارتباط واضح بين معدلات الرهن العقاري والمخزون: عندما تنخفض معدلات الرهن العقاري، يتقلص عدد المنازل المتاحة للبيع في لحظة معينة. وعندما ترتفع الأسعار، يتواجد المزيد من المنازل في السوق ويرتفع المخزون.
إذا انتهت أسعار الاقتراض بالانخفاض هذا العام، كما يتوقع كثيرون، فقد يؤدي ذلك إلى حروب العطاءات ونوع من الصفقات المحمومة التي حددت طفرة الإسكان في عصر الوباء. لذلك، على الرغم من أن الأمر قد يكون غير مريح في الوقت الحالي، إلا أن هناك فرصة جيدة ألا تتحسن توقعات المشترين في أي وقت قريب – في الواقع، قد تزداد سوءًا.
وقال لي مايك سيمونسن، رئيس شركة البيانات العقارية ألتوس ريسيرش: “لا تتوقع أن أسعار الفائدة المنخفضة ستجعل الأمور أسهل بالنسبة لك كمشتري منزل فجأة”. “يمكننا أن نرى عودة الطلب سريعًا، واحتدام المنافسة. ثم نعود مباشرة إلى حروب العطاءات مع انخفاض المخزون وكل تلك التحديات.”
في الأساس، قد يكون الوقت أفضل لشراء منزل مما تعتقد.
بالنسبة لمعظم المشترين المحتملين، يعود إغراء لعب لعبة الانتظار إلى الرياضيات الأساسية. لنفترض أنك حاولت شراء منزل بقيمة 400 ألف دولار بدفعة مقدمة بنسبة 20% وقرض لمدة 30 عامًا. يبلغ المعدل النموذجي لهذا الرهن العقاري حوالي 6.87٪، وفقًا لفريدي ماك، ولكن ربما يكون لديك ائتمان جيد وموظف قروض مغامر يمكنه الحصول على معدل فائدة يبلغ 6.5٪. حتى في ظل هذه الشروط السخية، فإنك تحصل على دفعة شهرية تبلغ حوالي 2023 دولارًا. ولنقارن ذلك بما يقرب من ثلثي أصحاب المساكن الأميركيين الذين يقترضون رهناً عقارياً بمعدل فائدة أقل من 4%. وحتى في الجزء العلوي من هذا النطاق، فإن الرهن العقاري بنسبة 4٪ على نفس المنزل يعني دفعات شهرية قدرها 1528 دولارا – أي ما يقرب من 500 دولار. أنت لا تحصل على أي شيء إضافي مقابل هذا المال؛ أنت لست محظوظًا مثل الشخص الذي حصل على قرض قبل بضع سنوات. لذا، نعم، من المؤكد أن الانتظار حتى تنخفض أسعار الرهن العقاري يبدو أمرًا جذابًا. ويأتي الانفصال في الاعتقاد بأن الأمور سوف تتحسن بطريقة سحرية بالنسبة للمشترين إذا حدث ذلك.
لا تتوقع أن الأسعار المنخفضة ستجعل الأمر أسهل بالنسبة لك كمشتري منزل فجأة.
بغض النظر عن مدى تباطؤ السوق، هناك مئات الآلاف من الأسر الأمريكية التي تتطلع إلى تغيير أوضاعها المعيشية في أي وقت لمجموعة متنوعة من الأسباب: الزواج، أو الطلاق، أو تحسين المدارس، أو وظائف جديدة. ما يهم هو التوازن بين عدد المشترين والبائعين: عندما يقزم الطلب العرض، نحصل على طفرة الإسكان الوبائية. وإذا تراجع المشترون، تبقى المنازل لفترة أطول أو يخفض البائعون أسعارهم. ولهذا السبب يعد المخزون النشط مهمًا جدًا: عندما يكون لدى المشترين المزيد من الخيارات، يمكنهم الإبطاء، والتدقيق الكامل في خياراتهم، وربما حتى المساومة على السعر.
لكن مجرد وجود المزيد من الحركة لا يعني أن هناك مخزونًا أكثر نشاطًا. في عام 2021، وهو عام سيء السمعة بالنسبة للباحثين عن المنازل، وصل عدد المبيعات إلى أعلى نقطة منذ أكثر من 15 عامًا، حسبما وجدت CoreLogic. وفي الوقت نفسه، وصل عدد المنازل المعروضة في السوق إلى مستويات قياسية. حتى في موسم البيع الربيعي المزدحم، عندما تتوقع رؤية أكثر من مليون منزل ووحدة سكنية لأسرة واحدة في السوق في أي وقت، كان هناك أقل من 500000. بمجرد وصول إحدى الإدراجات إلى السوق تقريبًا، اختفت – حيث استحوذ عليها المستثمرون، أو المتقاعدون الأغنياء، أو المشترين لأول مرة الذين كانوا إما محظوظين، أو يائسين، أو كليهما. وهذا ما يفسر سبب مشاركة العديد من مشتري المنازل المحبطين في مشاعر مماثلة أثناء الوباء: “يبدو أن الجميع يشترون ويبيعون المنازل، ولكن لا يبدو أن هناك أي منازل متاحة للبيع”. أنا“.
عندما تبدأ أسعار الرهن العقاري في التراجع، يمكن أن يحدث موقف مماثل. اعتبارًا من فبراير، كان هناك حوالي 665 ألف قائمة نشطة في جميع أنحاء البلاد، وفقًا لـ Redfin – بزيادة قدرها 13٪ عن العام السابق، ولكنها أقل بكثير من أكثر من مليون منزل في السوق خلال نفس الشهر في عامي 2018 و2019. الكثير من المشترين ينتظرون وقتهم – قال أكثر من 60٪ من المشترين المحتملين إنهم على استعداد لانتظار انخفاض الأسعار أو المعدلات قبل شراء منزل، حسبما أظهر استطلاع نشره بنك أوف أمريكا العام الماضي. ومع انخفاض أسعار الفائدة، يستطيع عدد أكبر من المشترين تطبيق الأرقام: مقابل كل انخفاض بنسبة نقطة مئوية في أسعار الرهن العقاري، تستطيع 5 ملايين أسرة أخرى التأهل للحصول على رهن عقاري بقيمة 400 ألف دولار، وفقًا لتقديرات شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات. لذلك، إذا كنت تعتقد أنه سيكون هناك المزيد من مخزون المساكن عندما تنخفض الأسعار، فأنت تراهن بشكل أساسي على أن عدد المنازل التي تصل إلى السوق سوف يتجاوز كل هذا الطلب الجديد.
قال لي أليكس توماس، أحد كبار محللي الأبحاث في JBREC: “لا أتوقع حدوث ذلك”. “هناك عدد كبير جدًا من الأشخاص الذين تم تسعيرهم وينتظرون على الهامش. أعتقد أن هذا من شأنه أن يطغى على أي زيادة قد تراها في المخزون.”
أدى الارتفاع في معدلات الاقتراض منذ منتصف عام 2022 إلى منع ما يصل إلى 1.33 مليون عملية بيع منازل، وفقًا لتقديرات ورقة عمل حديثة نشرتها الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان. لكن الكثير من هؤلاء البائعين الوهميين سيحتاجون أيضًا إلى العودة وشراء منزل آخر، مما يعني أنهم لا يضيفون فعليًا إلى المخزون النشط. وحتى لو انخفضت معدلات الرهن العقاري النموذجية إلى 6% أو 5.5% ــ وهو انخفاض كبير عن المعدل السائد الذي يبلغ نحو 7% ــ فسوف يظل هناك أشخاص محتجزين، كما أخبرني ويل دورنر، الخبير الاقتصادي في إدارة الإسكان الفيدرالية. وهذا التأثير لن يختفي في أي وقت قريب.
هناك الكثير من الأشخاص الذين تم تسعيرهم وينتظرون على الهامش.
قال لي دويرنر، في إشارة إلى أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية أقل من 4% أو حتى 3%: “سيظل هناك أشخاص لن ينتقلوا، ولن يتخلوا عن منازلهم إلى الأبد”. “سيتطلب الأمر تغييرًا كبيرًا بالنسبة لهم حتى يرغبوا في التخلص من تلك الرهون العقارية.”
ومع ذلك، فإن البديل ينطوي على تعقيدات أخرى: إذا ظلت معدلات الرهن العقاري مستقرة أو حتى ارتفعت، فلن يتمكن المشترون من شراء أكبر قدر ممكن من المنازل كما كان من الممكن أن يحصلوا عليه قبل بضع سنوات. إنهم ببساطة لا يحصلون على نفس القدر من المال مقابل أموالهم. ولكن إذا كان بوسعهم تعديل توقعاتهم والاستمرار في شراء المسكن، فسوف يستبدلون الألم الناجم عن ارتفاع المدفوعات اليوم بالفوائد المترتبة على ارتقاء سلم ملكية المساكن. وفي يوم من الأيام، قد ينفصلون عن معدل الرهن العقاري ويعيدون التمويل للحصول على سعر أفضل.
قال لي سيمونسن: “لذلك أشتري منزلاً أصغر حجماً، لكن لا تزال لدي الفرصة لشراء منزل”. “بينما عندما يكون الجو حارًا جدًا، لا أستطيع حتى شراء المنزل الأصغر نظرًا لوجود 40 مزايدًا.”
بعض المحاذير التي يجب مراعاتها هنا: لا أحد، وأعني لا أحد، يمكن أن نقول بثقة إلى أين تتجه معدلات الرهن العقاري بعد ذلك – لقد رأينا ذلك في العام الماضي عندما راهن بعض المتنبئين البارزين على انخفاض المعدل النموذجي إلى 5٪ بحلول نهاية العام، وبدلاً من ذلك وصل إلى 8٪. أشار بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أنه يخطط لخفض أسعار الفائدة على الاقتراض هذا العام، الأمر الذي من المرجح أن يؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. ولكن ليس من الواضح متى يمكن أن يحدث ذلك، خاصة وأن الاقتصاد لا يزال يسير بشكل أكثر سخونة من المتوقع، ويواصل بنك الاحتياطي الفيدرالي تأجيل الأمور على الطريق.
قد يؤدي تأثير الانغلاق إلى إضعاف معنويات كل من المشترين والبائعين، لكنه ليس السبب الرئيسي هنا. وقال رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول أمام لجنة بمجلس الشيوخ في وقت سابق من هذا الشهر، إن الأمر سينجح مع عودة الاقتصاد (وأسعار الفائدة) إلى طبيعتها، مما يعني أن المشترين والبائعين سيقبلون في النهاية هذا الواقع الجديد ويبدأون في التعامل بشكل أكبر. وبدلا من الخوض في الحديث عن الأسعار، أشار إلى قضية طويلة المدى: وهي نقص المساكن. نعم، نحن بحاجة إلى المزيد من الناس يتحركون. لكن الحقيقة الصعبة والبسيطة هي أننا نحتاج حقًا إلى المزيد من المنازل.
أخبرني دويرنر من FHFA: “يركز الناس على معدلات الرهن العقاري لأنهم يسمعون كل أسبوع عن تغير معدلات الرهن العقاري”. “إنه نوع من الحل السريع مثل “كيف يمكننا تغيير معدلات الرهن العقاري؟ إنها ترتفع وتنخفض بسرعة كبيرة.” العرض أصعب بكثير.”
إذا كنت تعتقد أن الأسعار ستنخفض، فهذا لا يعني أنه يجب عليك الخروج الآن وشراء منزل لا يمكنك تحمل تكلفته. في الحقيقة، من فضلك لا تفكر في أي من هذه النصائح المالية. ولكن من المهم النظر في المقايضات عند اتخاذ قرار بشراء منزل. إذا انتظرت لتأخذ زمام المبادرة عندما تنخفض الأسعار، فقط كن مستعدًا: فقد تجد نفسك تتقابل مع مجموعة من الأشخاص الآخرين الذين لديهم نفس الفكرة.
جيمس رودريجيز هو أحد كبار المراسلين في فريق الخطاب في Business Insider.