لقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة وأسعار المساكن إلى جعل ملكية المساكن بعيدة المنال بالنسبة للعديد من الأميركيين. وبينما ينتظرون انخفاض هذه الأرقام، يمكن إيجاد حل للمشكلة في هولندا.
يقدم الهولنديون قروضًا عقارية للمنازل بأسعار فائدة متغيرة يمكن أن تنخفض تلقائيًا بمرور الوقت. والفكرة هي أنه مع تقدم عمر القرض وتحسن نسبة المبلغ المستحق إلى قيمة المنزل – من خلال سداد القرض أو أي زيادة في قيمة العقار – تنخفض المخاطر المرتبطة بالقرض. ومع تحسن قوة القرض بالنسبة للمقرض، تقل الحاجة إلى تعويض المخاطر بمعدلات أعلى.
يمكن أن يساعد هذا النمط الخاص من القروض العديد من الأمريكيين، سواء أصحاب المنازل الذين يرغبون في الانتقال أو مشتري المنازل لأول مرة الذين يشعرون بالقلق إزاء ارتفاع أسعار الفائدة الحالية والمستقبلية.
والفائدة الواضحة لمشتري المنازل هي أن سعر الفائدة على القرض ينخفض بمرور الوقت دون الحاجة إلى دفع التكاليف المرتبطة بإعادة التمويل، والتي يمكن أن تصل إلى آلاف الدولارات في كل مرة.
وإذا انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فإن المعدل المحسن يمكن أن يكون أفضل من إعادة التمويل، لأن المشتري الذي لديه رهن عقاري على النمط الهولندي سيحصل على فوائد مركبة تتمثل في انخفاض أسعار الفائدة وقرض أقل خطورة.
في حين أن هذا النوع من الرهن العقاري يعمل بشكل جيد في هولندا، إلا أن أنظمة الرهن العقاري تختلف بشكل كبير عبر الحدود. في الولايات المتحدة، يتم شراء وبيع معظم القروض العقارية في سوق ثانوية – حيث يشتري المقرضون والمستثمرون القروض العقارية وحقوق الخدمة – مما يجعل من الصعب التحول إلى القروض الفردية مع مرور الوقت. ومع ذلك، هناك دول أخرى تنتبه لذلك: فقد بدأ بنك الرهن العقاري الهولندي DMFCO مؤخرًا في تقديم قروض عقارية على الطراز الهولندي في المملكة المتحدة.
من المرجح أن يجلب هذا النوع من القروض المزيد من المشترين إلى السوق، لكن ليندسي هارن من مجموعة ليندسي هارن، وهي شركة عقارية في مقاطعة سان لويس أوبيسبو، كاليفورنيا، تعتقد أنه يمكن أن يجذب أيضًا المزيد من الناس لبيع منازلهم.
وقال هارن لموقع Business Insider: “أعتقد أن هذا سيسمح لمزيد من البائعين في منتصف العمر بالتفكير في البيع والتخلي عن سعر الفائدة المنخفض الحالي لشراء منزل آخر، سواء كان أكبر أو أصغر”. “سيكون هذا مفيدًا جدًا لأنني أعتقد أنه سيمنح أصحاب المنازل منذ فترة طويلة الثقة للتحرك وعدم التورط في رهن عقاري أعلى بكثير.”
ولكن هناك بعض السمات الراسخة في نظام الرهن العقاري الأميركي والتي تجعل من غير المرجح أن نشهد اعتماداً واسع النطاق للقروض العقارية على النمط الهولندي.
تحديات تقديم القروض العقارية على النمط الهولندي في الولايات المتحدة
والفرق الرئيسي بين أسواق الرهن العقاري الأمريكية والعديد من أسواق الرهن العقاري الأجنبية هو أن الغالبية العظمى من الرهن العقاري في الولايات المتحدة تباع في سوق ثانوية. وهذا يعني أن الرهون العقارية الفردية يتم تجميعها معًا ويتم شراؤها وبيعها من قبل المستثمرين. قد يبدو هذا مألوفا: كان شراء وبيع القروض العقارية المجمعة المحفوفة بالمخاطر عاملاً رئيسياً في أزمة الإسكان في عام 2008.
في أوروبا والمملكة المتحدة، يتم إنشاء الرهن العقاري والاحتفاظ به وتقديم الخدمات له إلى حد كبير من قبل البنوك أو مقرضي المحافظ.
لا يمكن بيع الرهون العقارية على النمط الهولندي في السوق الثانوية لأنها تحتاج إلى إدارتها من قبل مقرض فردي يقوم بتعديل السعر عندما يسدد المقترض القرض. إن مستثمري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لا يرغبون ببساطة في رؤية انخفاض في أسعار الفائدة على القروض العقارية الأساسية، لأن ذلك يعني انخفاض العائد على الاستثمار. وقال جاي سيكالا، الرئيس التنفيذي لشركة إنسايد مورتجاج فاينانس، إن هذا من شأنه أن يجعل من الصعب على الرهون العقارية على النمط الهولندي أن تنتشر في الولايات المتحدة.
بالإضافة إلى ذلك، لا يتم تحديد أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الولايات المتحدة من خلال نسبة القرض إلى القيمة بعد نقطة معينة. على سبيل المثال، من المحتمل ألا يحصل المقترض الذي يدفع 50% مقدمًا على منزل على سعر أفضل مما لو قام بدفع 30% مقدمًا، حسبما قال سيكالا. وقال إنه في حالة الرهن العقاري على النمط الهولندي، فإن المقرضين “يجب أن يكونوا مقتنعين بأن الرهن العقاري بنسبة 30% إلى 40% أكثر أماناً من الرهن العقاري بنسبة 20%”.
وحذرت ميليسا كوهن، نائبة الرئيس الإقليمي في شركة الإقراض ويليام رافيس للرهن العقاري، من أن الفائدة الحقيقية للقرض على النمط الهولندي ستقتصر على الأشخاص الذين يخططون للبقاء في منازلهم لفترة طويلة، وهو أمر لا يفعله معظم الأميركيين. .
وقال كوهن: “معظم الأميركيين لا يبقون في منازلهم لمدة 30 عاماً”. “متوسط ملكية المنزل هو 6-9 سنوات، ولن يتمكن الناس من الاستفادة من الفوائد طويلة الأجل.”
وقال سيكالا إن المشترين الأمريكيين يميلون أيضًا إلى عدم الصبر ويريدون إعادة تمويل قروض منازلهم في أسرع وقت ممكن. إن صناعة الرهن العقاري في الولايات المتحدة مبنية على هذا السلوك: تشكل عمليات إعادة التمويل حوالي 30٪ إلى 40٪ من جميع عمليات إنشاء الرهن العقاري، لذلك من المرجح أن يتردد المقرضون في تقديم قرض يخفض أسعار الفائدة تلقائيا.
لكن سيسيلا يقول إنه مهتم برؤية ما سيحدث مع القروض العقارية ذات النمط الهولندي المعروضة حديثًا في المملكة المتحدة.
وإذا تمكنوا من اللحاق بالركب، “فسوف يدفع ذلك بلداناً أخرى، بما في ذلك الولايات المتحدة، إلى إلقاء نظرة على الأمر”.