عندما اهتمت زيونا ماكنتاير لأول مرة بالعقارات وأرادت شراء عقار، لم تكن مؤهلة للحصول على رهن عقاري. كانت في أوائل العشرينات من عمرها ولم يكن لديها أي مدخرات لتدفعها كدفعة مقدمة، ولم يكن لديها دخل ثابت لإظهاره لمقرض الرهن العقاري.
لقد أجبرها ذلك على الإبداع في أول عملية شراء لمنزلها – شقة بغرفة نوم واحدة في بولدر، كولورادو، مولتها من خلال قروض خاصة – وعرفتها على عدد كبير من الاستراتيجيات العقارية غير التقليدية.
استخدمت ماكنتاير خط ائتمان ملكية المنزل، والذي يتيح لك الاقتراض مقابل القيمة المقدرة لمنزلك للوصول إلى النقد، وذلك لتوسيع محفظتها وشراء عقارها الثاني، وهو إيجار قصير الأجل في سانت لويس.
وبعد حوالي خمس سنوات، استخدمت استراتيجية ذكية أخرى: بورصة 1031، والتي تسمح للمستثمرين “باستبدال” عقار استثماري بعقار آخر له قيمة مساوية أو أعلى وتجنب ضريبة أرباح رأس المال.
قال ماكنتاير: “لقد بعت المكان في سانت لويس – لقد تضاعفت قيمته – وأخذت هذا المال من بورصة 1031 لاستخدامه كدفعة مقدمة في مبنى رباعي، وهو مبنى جديد مكون من أربع وحدات في فلوريدا”.
وهي تمتلك الآن تسعة عقارات، بحسب بيانات التسوية التي اطلعت عليها Business Insider، وتعتبر نفسها مستقلة مالياً.
أوضحت المستثمرة العقارية والمستشارة ومؤلفة كتاب “إقامة لمدة 30 يومًا” كيف ولماذا قامت بتبادل 1031.
كيف يعمل تبادل 1031
من خلال بورصة 1031، أنت تبيع عقارًا وتشتري عقارًا آخر، وتتجنب ضرائب أرباح رأس المال في هذه العملية.
إذا كنت تبيع عقارًا استثماريًا بأكثر مما دفعته مقابله، فمن المحتمل أن تكون مدينًا ببعض الضرائب على الفرق: إما ضريبة أرباح رأس المال قصيرة الأجل (إذا كنت تمتلك العقار لمدة عام أو أقل) أو ضريبة طويلة الأجل. ضريبة أرباح رأس المال (إذا كنت تمتلك العقار لأكثر من عام).
هناك طرق لتقليل التزاماتك الضريبية على أرباح رأس المال، مثل خصم انخفاض قيمة الممتلكات الخاصة بك. ولكن مع بورصة 1031، يمكنك تجنب ضرائب أرباح رأس المال إلى أجل غير مسمى ومواصلة إعادة الاستثمار في عقارات أكثر ربحية وتنمية ثروتك.
هناك بعض المحاذير.
وقال ماكنتاير: “أنت بحاجة إلى شراء أصل آخر مماثل”، مضيفًا أن 1031 بورصة، تُعرف أيضًا باسم البورصات المشابهة، مخصصة للعقارات الاستثمارية، وليس المنازل الأولية.
تُعرّف مصلحة الضرائب الأمريكية النوع المماثل بأنه “نفس الطبيعة أو الشخصية”. تقول: “على سبيل المثال، سيكون المبنى السكني بشكل عام مشابهًا لمبنى سكني آخر. ومع ذلك، فإن العقارات في الولايات المتحدة ليست مشابهة للعقارات خارج الولايات المتحدة.”
في حين كان من الممكن في السابق استخدام 1031 بورصة لبيع العقارات الشخصية، فإن “الممتلكات العقارية” فقط – الأراضي وأي هياكل دائمة عليها – هي المؤهلة الآن.
هناك أيضًا حد زمني صارم لـ 1031 بورصة.
وقال ماكنتاير: “لديك فترة معينة من وقت بيع منزلك إلى الوقت الذي تحتاج فيه إلى شراء المنزل التالي”.
هناك قاعدتان مهمتان يجب الانتباه إليهما: قاعدة الـ 45 يومًا وقاعدة الـ 180 يومًا.
يجب عليك تحديد الممتلكات (أو العقارات) البديلة الخاصة بك كتابيًا خلال 45 يومًا من بيع العقار الأول.
وقال ماكنتاير: “أنت قادر على تحديد عدد قليل من المنازل، لذلك إذا لم ينجح أحدها، فلا بأس”.
ثم يجب عليك إغلاق العقار البديل خلال 180 يومًا من بيع العقار الأولي.
العملية معقدة، وستعمل مع وسيط مؤهل للتعامل مع عملية التبادل. وقالت إنهم هم الذين ينقلون الأموال، ويمكن أن يتكلفوا ما بين 600 إلى 1200 دولار، اعتمادًا على المعاملة.
استخدمت ماكنتاير بورصة 1031 للترقية إلى عقار متعدد الأسر أنتج تدفقًا نقديًا أقوى، وبما أنها لم تبيعه بعد، فهي لا تزال لم تدفع ضرائب أرباح رأس المال.
“يسمح لك تبادل 1031 بذلك تأجيل العبء الضريبي الخاص بك؛ قال ماكنتاير: “يعتقد الكثير من الناس، “أوه، أنا لا أدفع أي ضرائب”، لكنك من الناحية الفنية تؤخر الأمور على الطريق”. “الشيء الرائع، مع ذلك، هو أنه يمكنك إجراء 1031 عملية تبادل غير محدودة و ركلة بلا حدود على الطريق. وبعد ذلك، عندما تموت، إذا قمت بتمرير ذلك إلى شخص آخر، مثل أطفالك أو أحد أفراد الأسرة، فإن المنزل الموروث لن يتحمل العبء الضريبي بعد الآن. لذلك يموت معك.”