تحول مستثمر عقاري يمتلك 110 وحدة من العقارات السكنية إلى العقارات التجارية لأنه يكسب المال بشكل أسرع. وهو يشارك استراتيجيته لتعزيز التدفق النقدي الذي يولدونه.

ولكن قبل بضع سنوات، رأى كريج فرصة لأخذ الإستراتيجية في اتجاه مختلف قليلاً. وبدلاً من شراء المنازل لإصلاحها، بدأ في شراء العقارات التجارية مثل مباني المكاتب والمستودعات ومساحات البيع بالتجزئة.

بالنسبة لكريج، كان الدافع لهذا التحول ذو شقين. وأشار إلى أن هناك عملا أقل في إدارة العقارات التجارية مقارنة بالعقارات السكنية. ومع بدء نمو عائلته، أراد قضاء وقت أقل في إدارة العقارات، وقال كريج إن المساحات التجارية تستهلك فقط نصف الوقت الذي يجب أن يقضيه في الجانب السكني.

ثانيًا، قال كريج إنه من الأسهل كسب المزيد من المال من العقارات التجارية خلال فترة زمنية أقصر، نظرًا لحجمها. على سبيل المثال، في أحد العقارات التجارية التي اشتراها بمبلغ 350 ألف دولار، قام بإنفاق 200 ألف دولار في إعادة تأهيله وتمكن من إعادة تقييمه مقابل 1.2 مليون دولار، محققًا ربحًا صافيًا قدره 650 ألف دولار. يحتوي العقار على مطعم وفرع بنك وصالون لتصفيف الشعر ومتجر لملابس التمريض ومساحة مكتبية تبلغ 7000 قدم مربع. وقال إنه بعد التكاليف، يتدفق النقد العقاري بمقدار 6000 دولار شهريا.

وقال كريج لموقع Business Insider: “يمكنك فقط أن ترى – الأرقام ووفورات الحجم بالنسبة للعقارات التجارية – يمكنك فقط أن تتقدم على ما كنت أفعله على الجانب السكني”.

استراتيجية كريج لإعادة تأهيل العقارات التجارية

وقال كريج إنه يميل إلى شراء العقارات التجارية التي تحتاج إلى بعض العمل عليها، مما يتيح تحقيق عائد صعودي أكبر.

كلما كان العقار التجاري أفضل، كلما زاد الإيجار الذي يمكن للمرء أن يتقاضاه مقابله، مما يؤثر بشكل مباشر على قيمته.

وقال: “الفرق الكبير في المجال التجاري يختلف عن السكن، فالقيمة تأتي من مبلغ الإيجار، أو صافي الدخل التشغيلي الذي يحققه المبنى”. “لذا فإنهم لن ينظروا حولهم إلى المباني المجاورة لها للحصول على القيمة، بل سوف ينظرون إلى مقدار الدخل الذي تنتجه.”

عندما يتعلق الأمر بإصلاحها، قال كريج إنه يضيف جدرانًا مميزة، وطلاءًا جديدًا، وإضاءة أفضل، وسجادًا، وأسقفًا أكثر حداثة، ومناطق ردهة محدثة. في بعض الأحيان يتعين عليه إضافة الضروريات، مثل وحدات التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC)، أيضًا. في العقار المذكور أعلاه، قال إنه أنفق 50 ألف دولار من أصل 200 ألف دولار على وحدة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء، والباقي على التحديثات التجميلية.

وقال “معظم هذه الأشياء نشتريها في حالة غير قابلة للنقل. وفي بعض الأحيان تتسرب الأسطح. إنها مشاريع كبيرة”.

بينما استخدم كريج مقرضين ذوي الأموال الصعبة في معظم صفقات BRRRR السكنية الخاصة به، قال إنه يمول المشتريات التجارية وإعادة التأهيل من خلال جمع الأموال بشكل خاص من خلال وسائل التواصل الاجتماعي. وقال إنها استراتيجية أرخص بكثير بالنظر إلى أن أسعار الفائدة المرتفعة التي تأتي مع قروض الأموال الصعبة سيكون لها تأثير أكثر تكلفة بكثير على الصفقات الأكبر.

أليست العقارات التجارية محكوم عليها بالفشل؟

مع وجود الكثير من المساحات المكتبية في جميع أنحاء البلاد فارغة وسط صعود العمل عن بعد، تزايدت المخاوف بشأن زوال قيم العقارات التجارية.

لكن كريج قال إنه ليس قلقا بشأن العقارات التجارية في مناطق الضواحي مقارنة بوسط المدينة الكبير.

وقال: “إننا نشتري مكاتب في الضواحي ومحلات بيع بالتجزئة. وهناك الكثير من الأشياء التي تواجه مشكلة حقيقية في وسط مدينة سان فرانسيسكو، بمدينة نيويورك. تسمع عن كل مباني المكاتب الزومبي هذه”. “لذا سأكون مترددًا جدًا في شراء مبنى مكتبي بمساحة 300 ألف قدم مربع في وسط المدينة، لكنني سأشتري مباني مكتبية بمساحة 30 ألف قدم مربع في الضواحي. ربما لدي ثماني أو 10 وحدات يجب علي ملؤها، لذا فالأمر ليس بهذه الصعوبة.”

وفي سبعة من العقارات التجارية التي يمتلكها كريج، قال إن معدل الإشغال لديه يبلغ 100%.

بالإضافة إلى الموقع، قال إن استراتيجيته في البحث عن المستأجرين ساعدته أيضًا في ملء وحداته. وبدلا من التعاقد مع وسيط، قال إنه يقضي بضع ساعات يوميا في تسويق المباني للمستأجرين المحتملين.

وقال: “إذا كنت ستستأجر وسيطاً، أتوقع أن تقوم بملء العقارات بشكل أبطأ بكثير مما لو كنت ستقوم بذلك بنفسك”. “أنا أبذل قصارى جهدي أكثر مما يمكن لأي وسيط عقاري تجاري أن يبذله لي لأن لديهم 50 أو 100 عميل.”