- قامت أوستن ببناء عدد كبير من المساكن الجديدة في السنوات الأخيرة مع ازدهار عدد سكان المدينة.
- لكن سياسات تقسيم المناطق التقييدية جعلت من الصعب تشييد مشاريع بناء متوسطة الكثافة وبأسعار معقولة.
- إن كفاح أحد المطورين لبناء مساكن غير مكتملة يوضح التحديات التي تواجهها المدينة.
باع سكوت تورنر مؤخرًا أربعة منازل قام ببنائها على ما كان في السابق قطعة أرض واحدة في جنوب وسط أوستن. لكن المطور العقاري المخضرم لم يحقق أي ربح من المنازل، على الرغم من بيع المنازل الأربعة مقابل أكثر من 2.9 مليون دولار.
استغرق الأمر عامين حتى وافقت أكثر من اثنتي عشرة إدارة في المدينة على التطوير، والذي تضمن تقسيم قطعة أرض واحدة إلى قسمين، وسنتين أخريين حتى يتمكن تيرنر من بناء المنازل. بحلول الوقت الذي انتهى فيه البناء، كانت أسعار المنازل المرتفعة في أوستن قد بدأت في التهدئة ولم يتمكن تورنر من تجاوزها إلا بالكاد. وأضاف: “تبين أن الخطر كبير للغاية”. “لن أفعل هذا المشروع مرة أخرى.”
لكن تطوير تيرنر – الذي حول قطعة أرض كبيرة بها منزل واحد إلى قطعتين يحتوي كل منهما على منزل أكبر ووحدة سكنية ملحقة – هو بالضبط نوع البناء الذي تحتاجه أوستن والمدن الأخرى في جميع أنحاء البلاد بشدة.
تتخصص شركة المباني السكنية التابعة لشركة Turner، Riverside Homes، في تطوير أعمال الردم – المباني الصغيرة متعددة الأسر ووحدات ADU (المعروفة أيضًا باسم المنازل الصغيرة في الفناء الخلفي أو شقق الجدة). إن ما يسمى بـ “الإسكان المتوسط المفقود” – بما في ذلك كل شيء بدءًا من الشقة وحتى المنزل المنفصل لأسرة واحدة – يعد في متناول مجموعة متنوعة من أصحاب المنازل والمستأجرين المحتملين. بينما تقوم أوستن ببناء الكثير من الأبراج السكنية الجديدة، إلا أنها لا تحتوي إلا على عدد قليل جدًا من المنازل المستقلة والثلاثية والوحدات السكنية.
على مدى عقود من الزمن، أدت سياسات تقسيم المناطق واستخدام الأراضي التقييدية في المدينة إلى جعل بناء المساكن المتوسطة المفقودة شبه مستحيل. تنظم المدينة بشكل كبير كل شيء بدءًا من أحجام قطع الأرض وحتى ارتفاعات المباني وحتى حجم مساحة المنزل.
بالنسبة لتيرنر، كان تقسيم قطعة الأرض يتطلب عملية موافقة مرهقة، كما أن إضافة منازل إضافية يعني أنه اضطر إلى تركيب عمود كهرباء جديد مكلف. وقال تورنر إنه “لأغراض عملية، من غير القانوني اقتصاديًا” إضافة الكثافة إلى الأحياء التي تضم أسرة واحدة.
وبدلاً من ذلك، تعمل لوائح المدينة على تحفيز نوع بناء المنازل الذي حدث بجوار مشروع تطوير تيرنر: استبدال منزل الأسرة الواحدة بمنزل مستقل آخر أكثر رقيًا. لقد استغرق بناء منزل مكون من خمس غرف نوم وخمسة حمامات وقتًا أقل بكثير، والذي تم بيعه مقابل 2 مليون دولار فقط في الشهر الماضي.
قال تورنر: “يجب أن أختار بين المرور بالعصارة التنظيمية أو مجرد اتباع المسار الأقل مقاومة الذي يشجعني الكود حرفيًا على القيام به”.
ارتفعت أسعار المنازل في أوستن بنحو 60% بين عام 2020 وأوائل عام 2022 مع ازدهار عدد سكان المدينة. وفي حين انخفضت أسعار المساكن، وخاصة في الطرف الأعلى من السوق، بشكل حاد في الآونة الأخيرة، فإن متوسط سعر المساكن في المدينة لا يزال أعلى بكثير مما تستطيع عائلة أوستن النموذجية تحمله. ولكن مع اتجاه هوامش الربح نحو الانخفاض بالنسبة لمطوري أوستن، فقد أصبح هناك حافز أقل بالنسبة لهم لبناء مساكن أكثر بأسعار معقولة.
ومع ذلك، شهدت أوستن تقدمًا حقيقيًا في بناء مساكن أكثر كثافة. وفي عام 2022، قامت المدينة بإضفاء الشرعية على المساكن في المناطق التجارية وبالقرب من وسائل النقل، مما مهد الطريق لآلاف الشقق الجديدة، ومعظمها للإيجار.
ولكن ليس هناك العديد من الخيارات، وخاصة فيما يتعلق بملكية المنازل، بين الشقق الفاخرة في الغالب والمنازل العائلية الفردية باهظة الثمن. وصف تورنر نمط التطوير في أوستن بأنه على شكل حرف L: إسكان منخفض الكثافة لأسرة واحدة عبر قلب المناطق الحضرية مع شقق عرضية أعلى وأسفل الممرات الرئيسية. وقال: “يمكنك اختيار العثور على مكان للإيجار، والذي من المحتمل أن يكون على طريق مزدحم، وبالتأكيد لن يكون مناسبًا جدًا للأطفال. ولكن إذا كنت تريد امتلاك شيء ما، حظًا سعيدًا في ذلك”.
وبعد سنوات من الجهود التي بذلها الناشطون والمشرعون المؤيدون للإسكان، ربما بدأ هذا يتغير أخيراً. أجرت المدينة سلسلة من التعديلات على لوائح استخدام الأراضي، بما في ذلك إنهاء متطلبات مواقف السيارات للبناء الجديد، مما سيؤدي إلى تقليل الحواجز أمام البناء.
في ديسمبر/كانون الأول، وافق مجلس المدينة بأغلبية ساحقة على المرحلة الأولى من التشريع – المعروف باسم قانون الخيارات المنزلية لتمكين الدخل المتوسط - الذي يسمح بما يصل إلى ثلاث وحدات في قطع أراضي لأسرة واحدة. يقول المدافعون عن الإسكان إن مشروع HOME هو خطوة كبيرة في الاتجاه الصحيح، لكن المعركة لبناء مساكن أكثر كثافة وبأسعار معقولة في مدينة تكساس المزدهرة لا تزال مستمرة.
وصف تورنر مشروع HOME بأنه “بداية” وهو “متفائل بحذر” بأنه سيعالج بعض العقبات الرئيسية أمام بناء مساكن أكثر كثافة. لكنه يشعر بالقلق من أن القانون لن يفعل ما يكفي لتقصير عملية إصدار التصاريح لبناء المساكن المتوسطة المفقودة.
وقال تورنر: “إن النية موجودة لإنجاح الأمر”. لكنه أضاف: “لمجرد أنك قادر على بناء المزيد من المساكن، إذا استغرق الأمر وقتا طويلا وكلف الكثير للوصول إلى هناك، ولم تتمكن من بناء ما يكفي منه لجعله مجديا اقتصاديا، فلن يقوم أحد بذلك”.
الزحف العمراني
حصلت أوستن على الكثير من الفضل في بناء عدد كبير من المساكن الجديدة مؤخرًا. في الواقع، قامت المدينة ببناء منازل بمعدل ضعفي معدل بقية البلاد، ومن المقرر أن تضيف المزيد من الشقق كجزء من مخزونها السكني الحالي أكثر من أي مدينة أمريكية أخرى هذا العام. وساعد تدفق المنازل المبنية حديثا على خفض أسعار المنازل بنسبة 8.4% والإيجارات بنسبة 7% خلال العام الماضي. هذه أخبار جيدة فيما يتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف، ولكنها ليست كافية – وهي موزعة بشكل غير متساو.
تقع معظم المساكن الجديدة في أوستن في ضواحيها. استنادًا إلى بيانات التعداد السكاني الأمريكي، انتقل حوالي 80% من السكان الجدد في منطقة مترو أوستن خلال فترة العام الأخير خارج حدود المدينة، حسبما ذكرت صحيفة أوستن بيزنس جورنال. ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن العديد من سكان أوستن يتم تسعيرهم خارج منازل المدينة. وتغادر العائلات المدينة، وتفقد مدارس المدينة حوالي 1000 طالب سنويًا، حتى بعد انخفاض معدلات الالتحاق بالمدارس خلال الوباء.
وجدت مدينة مانور، التي تقع على بعد 12 ميلاً فقط شمال شرق أوستن، نفسها مؤخرًا بين أفضل 10 ضواحي نموًا في البلاد. أوقفت مدينة دريبينج سبرينغز، وهي مدينة أخرى في منطقة مترو أوستن، أعمال التطوير الجديدة مؤقتًا بعد أن تسببت الطفرة السكانية في وصول قدرتها على معالجة مياه الصرف الصحي في عام 2021. وكانت جورج تاون، وهي ضاحية تقع شمال المدينة، من بين أسرع المدن نموًا في البلاد. فى السنوات الاخيرة.
وقال برينان جريفين، نائب مدير مجموعة تكساس أبليسيد غير الربحية: “لقد بدأنا نشهد المزيد من نمط الزحف العمراني هذا في السنوات الثلاث أو الأربع الأخيرة من التصريح”. “ليس لدينا الكثير من البدائل للسيارات، خاصة عندما نصل إلى الضواحي، لذلك سنرى المزيد من الازدحام المروري.”
التقدم البطيء
حاول صناع السياسات في أوستن لسنوات معالجة تكاليف الإسكان الجامحة من خلال تخفيف اللوائح لتعزيز الكثافة. على مدى عقد من الزمن، حاولت المدينة تمرير إعادة كتابة شاملة لقانون تقسيم المناطق المقيد للغاية، والذي لم يتم التطرق إليه منذ 40 عامًا. لكن الجهود الهائلة تم سحقها في المحاكم من قبل مجموعة من أصحاب المنازل المحليين الذين قالوا إنهم لم يتلقوا إشعارًا كافيًا بتغييرات القانون.
ومنذ ذلك الحين، انتخب الناخبون أغلبية مؤيدة للإسكان في مجلس المدينة، وهو ما أدى إلى تقليص النهج التدريجي لإصلاح سياسة الإسكان، بما في ذلك حظر متطلبات مواقف السيارات وإضفاء الشرعية على المساكن في المناطق التجارية.
سوف يشجع قانون المنزل على بناء منازل أصغر حجما لأسرة واحدة ويعزز الكثافة السكانية، مما يجعل السكن – وخاصة ملكية المنازل – في متناول الجميع. ومن المتوقع أن يصوت المجلس على المرحلة الثانية من HOME – والتي من شأنها تقليص حجم الحد الأدنى الإلزامي لمنازل الأسرة الواحدة من 5750 قدمًا مربعًا إلى 2500 قدم مربع – هذا الربيع. ويسعى مجلس المدينة أيضًا إلى إلغاء ما يسمى بمتطلبات التوافق، التي تفرض حدودًا صارمة لارتفاع المباني القريبة من منازل الأسرة الواحدة، من بين تغييرات أخرى.
ولكن حتى مع وجود لوائح أكثر مرونة بموجب قانون الإسكان، فإن التهديد بالدعاوى القضائية التي يمكن أن تعكس إصلاحات سياسة الإسكان لا يزال يلوح في الأفق على المدينة ومطوريها.
وقال جريج أندرسون، مدير شؤون المجتمع في أوستن هابيتات فور هيومانيتي، لـ BI: “إن الكثير من الأشخاص الذين يمكنهم الاستفادة من المرحلة الأولى من برنامج HOME ينتظرون رؤية ما سيحدث”.
لكن أندرسون قال إن هناك “فهمًا كاملاً” بين المسؤولين المنتخبين بأن سياسة الإسكان قد تم انتهاكها منذ فترة طويلة. وقال: “لقد كان تغييراً مذهلاً عندما يتعلق الأمر بالمحادثات التي تجري في قاعة المدينة”.
أخبرت نيكول نابلسي نوسيك، رئيسة مجلس إدارة منظمة تكساس للحلول المعقولة غير الربحية المؤيدة للإسكان، BI أن هناك دعمًا متزايدًا للإسكان المتوسط المفقود عبر الطيف السياسي في أوستن. وقالت: “الطريقة التي رأيت بها الجمهوريين والديمقراطيين يأتون إلى المنازل كانت رائعة حقًا”.
يريد تيرنر فقط أن تعمل المدينة على “تكافؤ الفرص” للمطورين الراغبين في بناء مساكن متوسطة مفقودة.
وقال: “كمطور، أنا متفائل”. “يجب أن تكون في هذه المدينة لتكون ناجحًا، وإلا فإنك سترفع يديك وتغادر المدينة – أعرف الكثير من المطورين الذين يفعلون ذلك.”