ليس للبيع: منازل جديدة

بناة لديهم الكثير من المنازل الجديدة في أيديهم.

بفضل سنوات طفرة البناء التي كانت قيد الإعداد، أصبح بناة المنازل يقيمون في عدد من المنازل المكتملة حديثا أكثر من أي وقت مضى منذ عام 2009، عندما كانت السوق تعاني من الأزمة المالية العالمية. وعلى الرغم من العرض الضخم للمنازل الجاهزة للبيع، إلا أن جزءًا كبيرًا من تلك المنازل قد لا يتم بيعه أبدًا للمشترين العاديين. هذه الحقيقة الغريبة تقول الكثير عن العقبات التي تواجه أصحاب المنازل المحتملين في الوقت الحالي.

يجد كل من البنائين والمشترين أنفسهم في موقف صعب. وواصلت الأسعار صعودها في معظم أنحاء البلاد. انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل مطرد خلال فصل الصيف، ولكن تبين أن ذلك لم يكن سوى وهم – ففي غضون شهر واحد، ارتفع المعدل النموذجي للقرض لمدة 30 عاما بنحو نقطة مئوية كاملة، ويمكن أن يرتفع أكثر. يعد التخلص من منزل جديد أكثر تكلفة بنسبة 45٪ تقريبًا من الإيجار، وهي فجوة أوسع بكثير من المتوسط ​​التاريخي البالغ حوالي 15٪، وفقًا لبيانات النفقات الشهرية التي تتبعها شركة John Burns Research and Consulting. وفي الوقت نفسه، يجذب عمال البناء المشترين ببعض الامتيازات ولكنهم بالكاد يتزحزحون عن الأسعار. ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن هذه الشركات لديها مكان آخر تتجه إليه: سوق الإيجار.

نظرًا للطلب القوي على الإيجارات وسوق المبيعات الصعبة، يختار بعض شركات البناء تحويل المنازل المعروضة للبيع إلى إيجارات أو تفريغ المخزون للمستثمرين المتخصصين في تأجير المنازل لأسرة واحدة. المستثمرون الانتهازيون – معظمهم من اللاعبين الصغار ومتوسطي الحجم، الذين يمتلكون الغالبية العظمى من الإيجارات العائلية الفردية في البلاد – سعداء بإلزامهم بذلك.

لا تزال أربعة جدران وفناء خلفي يشكلان حجر الأساس للحلم الأمريكي. بالنسبة لأولئك الذين لا يستطيعون شراء منزل (أو لا يريدون ذلك الآن)، فإن الخيار الوحيد هو الإيجار. هذه الحقيقة البسيطة تمنح شركات البناء بعض المساحة للتنفس، ولكنها تعني أيضًا أن وفرة المنازل الجديدة قد لا تحقق تخفيضات الأسعار التي كان المشترون ينتظرونها بفارغ الصبر.

يقترب السباق الذهبي لبناة المنازل من نهايته. عندما أدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى محاصرة العديد من البائعين المحتملين في منازلهم قبل عامين، تبين أن شركات البناء هي الفائز الأكبر – إذا كنت ترغب في شراء منزل، فربما كان أفضل رهان لك هو البناء الجديد. أخبرني أحد الاقتصاديين العام الماضي أن شركات البناء هي “اللعبة الوحيدة في المدينة” في بعض المناطق. لم يقدم عمال البناء بديلاً مرحبًا به لسوق إعادة البيع المتجمد فحسب، بل يمكنهم أيضًا عقد صفقات لجعل منازلهم أكثر جاذبية للمشتري العادي: عمليات الشراء بأسعار فائدة الرهن العقاري، حيث يدفع البناء للمقرض مقدمًا مقابل خفض سعر الفائدة على قرض المشتري. ، يمكن أن يوفر لصاحب المنزل الجديد مئات الدولارات كل شهر.

الآن، حتى مع هذه المنح المجانية، يبيع شركات البناء المنازل بوتيرة أبطأ من المتوقع حيث يتصارع المشترون مع تدهور القدرة على تحمل التكاليف، والتقلبات الحادة في أسعار الرهن العقاري، وعدم اليقين العام – يفضل الناس البقاء على الحياد بدلاً من القفز إلى السوق مع هذه المزايا. العديد من المجهولين. ومع تباطؤ المبيعات في جميع المجالات، ارتفع عدد المنازل في السوق. كان هناك 108.000 منزل جاهز للبيع في نهاية سبتمبر، أي أكثر بنسبة 48% عما كان عليه في نفس الفترة من العام الماضي. كان هناك 258 ألف منزل قيد الإنشاء ولكن لم يتم بيعها بعد، وهو رقم كبير آخر – في نفس الفترة من عام 2019، كان هناك حوالي 194 ألف منزل. وقال عمال البناء الذين شملهم الاستطلاع الذي أجرته شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات إن لديهم في المتوسط ​​حوالي 2.5 منزل غير مباع في كل مجتمع من مجتمعاتهم في أكتوبر، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 47٪ عن العام الماضي. في أكتوبر 2021، أبلغوا عن 0.4 منزلًا غير مباع فقط لكل مجتمع. بعض هذه الزيادة حسب التصميم. تقوم الشركات ببناء المزيد من المنازل “حسب المواصفات”، أو قبل أن يكون لديها مشتري، لتقصير الجداول الزمنية والتنافس مباشرة مع سوق إعادة البيع. ولكن ليس هناك شك في أن شركات البناء قد واجهت عقبة.

قد تبدو الإجابة واضحة: خفض الأسعار! لكن شركات البناء “سوف تجرب الكثير من الأشياء الأخرى أولا”، كما يقول كيث هيوز، وهو مسؤول تنفيذي في شركة أبحاث الإسكان زوندا. “ولا نشهد انخفاضًا حادًا في الأسعار في أي مكان تقريبًا.” ربما لا يغمر المشترون السوق، ولكن هناك عددًا أقل من المنازل أيضًا. كان عدد المنازل المتاحة للبيع في نهاية شهر أكتوبر، وفقًا لموقع Realtor.com، أقل بنسبة 21٪ تقريبًا عما كان عليه في نفس الشهر من عام 2019. ويعتمد شركات البناء التي تتطلع إلى نقل منتجاتها بشكل كبير على الحوافز – شركة Lennar، واحدة من أكبر شركات بناء المنازل في البلاد، قال إن متوسط ​​حوافز المبيعات لكل منزل بلغ 48.100 دولار في الفترة من يونيو إلى أغسطس، مقارنة بـ 36.400 دولار في العام السابق. يقوم عمال البناء أيضًا بإكمال مخططات طوابق أصغر لتتناسب مع احتياجات المستهلكين المهتمين بالتكلفة.

لدى شركات البناء خيار احتياطي آخر: سوق الإيجار. على مدى العقد الماضي، أقامت شركات بناء المنازل علاقات مع الشركات التي تشتري الآلاف من منازل الأسرة الواحدة وتديرها كإيجارات – إذا كان البناء يتطلع إلى نقل مجموعة من المنازل، فقد يجد مشتريًا راغبًا في شركة مثل بريتيوم، التي تمتلك ما يقرب من 100000 منزل، أو Invitation Homes، التي تدير محفظة تضم أكثر من 85000 منزل. كما بدأ عمال البناء أيضًا في تطوير مجتمعات كاملة من منازل الأسرة الواحدة لتأجيرها بدلاً من بيعها، وهي استراتيجية تُعرف باسم البناء للإيجار. والفكرة هي تلبية طلب المستأجرين الذين يريدون قطعة من الحلم الأمريكي – منزل به ساحة في حي آمن به مدارس جيدة – ولكنهم إما لا يستطيعون الشراء أو لا يريدون ذلك. يمكن للبنائين البيع لمشتري مضمون يرغب في الشراء بكميات كبيرة أو الاحتفاظ بالمنازل والاستمتاع بالعائدات الثابتة من دخل الإيجار.

أعتقد أن المستثمرين يقولون لأنفسهم بشكل أو بآخر، نحن نقدم حلاً هنا للبناة.

ونظراً لهذه المزايا، أصبح خط أنابيب البناء للتأجير قوياً. قالت شركة دي آر هورتون، أكبر شركة لبناء المنازل في البلاد، مؤخراً إن لديها عقارات للإيجار لأسرة واحدة تبلغ قيمتها حوالي 800 مليون دولار في ميزانيتها العمومية، وتتكون من 3140 منزلاً وحوالي 1900 قطعة أرض يمكنها بناء المزيد عليها. قالت شركة إنفيتيشن هومز، وهي واحدة من أكبر الشركات المالكة لمساكن الأسرة الواحدة، مؤخراً إنها تتوقع شراء ما يقرب من 2500 منزل في العامين المقبلين من شركات البناء في أماكن مثل تامبا بولاية فلوريدا. كارولينا. وهيوستن.

كان أصحاب الإيجارات العائلية الواحدة موجودين إلى الأبد، لكن شركات SFR الكبيرة والمتطورة وصلت بعد الأزمة المالية في عام 2008، عندما بدأ المستثمرون في جمع مليارات الدولارات لشراء منازل بسعر رخيص. وقال جون بيرنز، من شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات، في بث صوتي حديث مع دون مولين، الرئيس التنفيذي لشركة بريتيوم، إن هذه الشركات تمثل الآن “فئة جديدة من المشترين من شأنها أن تساعد حقًا شركة البناء خلال فترة الركود في تفريغ بعض المخزون”. “وأنت تلعب هذا الآن، أنت تفعل ذلك بالفعل.”

لكن الشركات الكبرى تمتلك في الواقع جزءًا صغيرًا من جميع المنازل المستأجرة لعائلة واحدة، وكانت أكثر انتقائية في مشترياتها لأن أسعار الفائدة المرتفعة جعلت من الصعب الحصول على عوائد قوية على استثماراتها. المشترين الأكثر نشاطًا في الوقت الحالي هم المستثمرون الصغار ومتوسطو الحجم الذين يمتلكون في أي مكان بدءًا من حفنة من المنازل إلى عدة مئات. ومع جلوس شركات البناء في المزيد من المنازل، بدأ هؤلاء المستثمرون يبحثون عن صفقات.

يقول آدم ستيرن، المؤسس والمؤسس: “أعتقد أن المستثمرين يقولون لأنفسهم بشكل أو بآخر، نحن نقدم حلاً هنا لشركات البناء، وهذا الحل هو إدارة المخزون والتخلص من المخزون وإلا فسيواجهون مشكلة في البيع”. الرئيس التنفيذي لشركة Strata SFR، وهي شركة وساطة عقارية تركز على الإيجارات العائلية الفردية والمنازل المبنية للإيجار. “نحن خيار الخروج هذا.”

تشير البيانات الصادرة عن شركة Forecasa، وهي شركة تحليلات عقارية، إلى أن المستثمرين اشتروا ما بين 3% إلى 5% من المنازل التي باعها عمال البناء في الأشهر الثلاثة الماضية. قد لا يبدو هذا كثيرًا، ولكن قبل عام كان هذا الرقم أقرب إلى 1٪. قام بعض شركات البناء مؤخرًا بنقل حوالي 10٪ من مخزونهم إلى المستثمرين. وحتى في هذه الحالة، قد تكون هذه الأرقام أقل من الواقع، نظرًا لأن بعض أصحاب الإيجارات الهواة قد لا يشترون من خلال أنواع الكيانات القانونية التي تبلغ المحللين بمشتريات المستثمرين.

يقول شون مورغان، الرئيس التنفيذي لشركة Forecasa: “قد تبدو هذه النسبة صغيرة، ولكن إذا فكرت في الحجم الهائل للعقارات التي يتم نقلها، فستجد أنها نسبة كبيرة إلى حد ما، خاصة وأنها آخذة في النمو”.

وقد ركز المستثمرون في الغالب على أسواق صن بيلت مثل ناشفيل ودالاس في النصف السفلي من الولايات المتحدة، حيث تكثر الإنشاءات الجديدة. قد يقدم شركات البناء خصمًا طفيفًا، لكنهم يحصلون على شيء ذي قيمة في المقابل: منازل خارج ميزانياتهم العمومية. غالبًا ما يأخذ عمال البناء قروضًا تتراوح مدتها من 12 إلى 24 شهرًا لبناء المنازل – وقبل انتهاء الوقت، يتعين عليهم إما العثور على مشتري أو الحصول على قرض جديد. ومن المرجح أن تشعر شركات البناء المحلية والإقليمية بالضغط أكثر من شركة وطنية مثل دي آر هورتون، التي تستطيع تحمل تكلفة الاحتفاظ بالمنازل في دفاترها لفترة أطول. عندما يتطلع عمال البناء إلى تلك الساعة الموقوتة، فإن “المستثمرين هم مشترون طبيعيون”، كما يقول أليكس أوفوت، الرئيس التنفيذي لشركة Business Purpose Capital، وهي مزود رأس المال لقروض المستثمرين طويلة الأجل.

إنهم يعلمون أنهم إذا كانوا يعملون في حملة تأجير، فلديهم مخرج.

ومع ذلك، لا يتعين على شركات البناء حتى البيع. هناك طريق آخر يتمثل في الحصول على قرض جديد طويل الأجل بناءً على دخل الإيجار الذي ستولده العقارات، ثم العثور على مستأجرين للمنازل وانتظار البيع عندما يكون السوق أكثر ملاءمة. أخبرني كل من Offutt وRay Sturm، الشريك الإداري لشركة Tower1، التي تقدم التمويل للمقرضين السكنيين، أنهم أجروا المزيد من المحادثات مع شركات البناء ومقرضيهم الذين يبحثون عن هذا الخيار.

يقول شتورم: “إنهم يعرفون أنهم إذا كانوا يعملون في حملة تأجير، فسيكون لديهم مخرج”. “الوقت مبكر، لكنه أكبر مما كنت أعتقد.”

هذا ليس السيناريو المثالي بالنسبة لمعظم شركات البناء، خاصة وأن الكثير منهم ليسوا على دراية جيدة بتفاصيل إدارة العقارات المستأجرة. ولكن يمكن أن يصبح منحدرًا آخر ذا قيمة إذا واجهوا مشكلة في تفريغ المنازل.

معظم شركات بناء المنازل بعيدة كل البعد عن الضغط على زر الذعر. لا يزال هناك نقص في المساكن الوطنية، حتى لو كان هناك فائض في المعروض على المدى القصير في بعض الأماكن، ويتطلع عمال البناء إلى موسم الشراء في الربيع باعتباره الدليل الحقيقي على الاتجاه الذي تتجه إليه الأمور. إن احتضانهم لسوق الإيجار يوضح المزيد عن العقبات التي تواجه المشترين مقارنة بالبناة. الأسعار ومعدلات الاقتراض لم توفر الراحة لأولئك الذين يتطلعون إلى إجراء عملية شراء. يتردد الأشخاص الذين يمتلكون منازل بالفعل في البيع والانتقال إلى أعلى، مما يعني أنهم لا يحررون المنازل المبتدئة التي يتوق إليها المشترون لأول مرة. ليس لدى المشترين المحتملين مكان آخر يلجأون إليه سوى سوق الإيجار، حيث تقدر شركة Redfin أن عدد الأسر المستأجرة ينمو بمعدل ثلاثة أضعاف سرعة نمو الأسر المالكة للمنازل.

تقول سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في شركة البيانات العقارية CoreLogic، إن سوق الإسكان “في حالة من النسيان”. “إنها تجلس على الهامش. إنها تنتظر.”

جيمس رودريجيز هو أحد كبار المراسلين في فريق الخطاب في Business Insider.