قال خبراء عقاريون لـBusiness Insider إن الأمريكيين الذين ينتظرون تخفيف أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان قد ينتظرون وقتًا طويلاً، حتى مع مقترحات الرئيس جو بايدن لفتح السوق أمام المزيد من الأمريكيين.
هذا لا يعني أن قائمة مقترحات بايدن لخفض تكاليف الإسكان لن يكون لها تأثير، وفقًا لداريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في موقع Redfin لقوائم العقارات.
لكن بعض الأفكار – مثل الإعفاءات الضريبية للمشترين لأول مرة – لا تفعل الكثير لمعالجة النقص في المساكن، وربما تؤدي في نهاية المطاف إلى تحفيز المزيد من الطلب. وهذا يعني أن أي انفراجة من غير المرجح أن تأتي في شكل خفض الأسعار المرتفعة.
وقال فيرويذر “التأثير على أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن سيكون ضعيفا. ولن يكون ملحوظا حتى على المدى الطويل”.
انخفاض مخزون المساكن هو في قلب قضية القدرة على تحمل التكاليف. وكان الافتقار إلى بناء مساكن جديدة للأسرة الواحدة منذ الأزمة المالية، جنباً إلى جنب مع تأثير “الانغلاق” المتمثل في بقاء أصحاب المساكن الحاليين متمسكين بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة، سبباً في خلق خلل كبير في التوازن بين العرض والطلب.
ومن شأن بعض إجراءات بايدن المتعلقة بالقدرة على تحمل تكاليف السكن أن تغذي الطلب بشكل أكبر في وقت لا يزال فيه العرض ضيقًا تاريخيًا، وفقًا لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR.
ورغم أن مبادرات الرئيس قد تساعد الأسر ذات الدخل المنخفض على الدخول إلى سوق الإسكان، فإنها قد تؤدي أيضاً إلى تفاقم الخلل في التوازن بين العرض والطلب، مما يفرض ضغوطاً صعودية على أسعار المساكن بشكل عام.
وقال يون “الوضع الحالي يتعلق حقا بالإمدادات”.
معالجة ندرة السكن
وفقًا لفيرويذر، فإن المبادرات الوحيدة التي ستحدث فرقًا طويل الأمد في القدرة على تحمل تكاليف المنازل هي جهود بايدن لبناء المزيد من المنازل. ويضغط الرئيس على الكونجرس لتمرير تشريع لبناء أو تجديد حوالي 2 مليون منزل، الأمر الذي من شأنه أن يساعد في تخفيف نقص المخزون.
تتراوح تقديرات النقص في المساكن في أمريكا من 3 ملايين إلى 6 ملايين منزل.
وقال فيرويذر إن إدارة بايدن تقدم أيضًا ائتمانًا ضريبيًا بقيمة 10000 دولار لمدة عام لأصحاب المنازل الراغبين في البيع، مما قد يفتح المعروض من الإسكان لأولئك الذين يمتلكون عقارات متعددة.
ولكن المطلوب حقاً هو توفير إمدادات جديدة، كما أن بناء العدد الكافي من المساكن لجعل المساكن في متناول الجميع يشكل مهمة ضخمة في أميركا. وقدر يون أن الأمر قد يستغرق ما لا يقل عن ثلاث إلى أربع سنوات من البناء لتحقيق التوازن بين العرض والطلب.
ويعتقد فيرويذر أن الأمر قد يستغرق حوالي عقد من الزمن لبناء مليوني منزل يقترحها بايدن. يعد البناء في أمريكا أمرًا صعبًا، وغالبًا ما يخضع البناء لمجموعة من القواعد المحلية وقواعد الولاية التي تجعل من الصعب على المطورين البدء في أعمال البناء.
“لدى بايدن خطته، وهي ضخ الأموال في النظام. لكن المشكلة في سوق الإسكان لا تكمن في عدم وجود أموال كافية مخصصة للإسكان. بل في الروتين والمعارضة المحلية التي كانت السبب الرئيسي وراء ذلك”. وقال فيرويذر “أكبر عائق أمام بناء المساكن”.
وحتى بعد إضافة هذا العرض، فإن التأثير على أسعار المساكن قد يظل ضعيفا. وقال يون إن ذلك لأن البلاد تعاني بالفعل من نقص كبير في المساكن، وسوف يستغرق الأمر سنوات حتى يتمكن العرض من اللحاق بالطلب، ناهيك عن أن يتجاوز الطلب العرض، وهو ما قد يؤدي إلى انخفاض الأسعار.
وقال يون عن أسعار المنازل “لن تنخفض بأي شكل من الأشكال”. “ربما يكون هناك تعديل مؤقت للأسعار برقم واحد، لكن أي (انخفاض) ذي معنى لن يحدث… لذا بالنسبة لأي شخص ينتظر وينتظر، حسنًا، سيكون ذلك الوقت طويلًا”.
الاتجاه الصعودي هو أن الأسعار ليس من المرجح أن ترتفع أكثر من ذلك بكثير. ويعتقد يون أن أسعار المنازل ستبقى حول مستواها الحالي على مدى السنوات الثلاث المقبلة قبل أن يصل المزيد من العرض في النهاية إلى المشترين. وتوقع بعد ذلك، على افتراض أن العرض سيلحق بالطلب، فمن المرجح أن يتباطأ نمو أسعار المنازل بما يتماشى مع دخل الناس المتزايد، مما يعني أن الإسكان سيبدو ميسور التكلفة، حتى لو لم تشهد الأسعار الفعلية الكثير من التغيير.
وبلغ متوسط سعر بيع المنزل في الولايات المتحدة 417 ألف دولار في الربع الرابع، وفقا لبيانات وزارة الإسكان والتنمية الحضرية. هذه زيادة بنسبة 27% عن تكلفة المنازل قبل الوباء، مع وصول متوسط سعر البيع إلى 327.100 دولار في الربع الرابع من عام 2019.
ارتفعت أسعار المنازل بالفعل بنسبة 6.5٪ على أساس سنوي في فبراير، وفقًا لبيانات Redfin. وفقًا لتحليل أجرته Zillow، يحتاج مشتري المنازل إلى كسب 80٪ أكثر مما كانوا عليه قبل الوباء لشراء منزل في عام 2024.