مع اقتراب موعد اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي في سبتمبر/أيلول، يشعر المستثمرون بثقة متزايدة في أن خفض أسعار الفائدة الذي طال انتظاره أصبح وشيكًا.
بالنسبة لمالكي المنازل الحاليين والمحتملين، يعني هذا أن أسعار الرهن العقاري من المرجح أن تنخفض أكثر من أعلى مستوياتها في 24 عامًا في العام الماضي. بدأت أسعار الرهن العقاري بالفعل في الاتجاه نحو الانخفاض في الأشهر الأخيرة، ومن المرجح أن تنخفض أكثر إذا قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيضات متعددة في أسعار الفائدة.
ولكن في حين أن أسعار الرهن العقاري تشكل جزءاً من لغز أزمة الإسكان، فلا تتوقع أن يؤدي تخفيف أسعار الرهن العقاري إلى إصلاح سوق الإسكان المتوقفة، وفقاً لكبير الاقتصاديين في شركة زيلو، سكايلر أولسن.
وتقول أولسن إن انخفاض أسعار الرهن العقاري لن يخفف من حدة المشاكل الأساسية التي تواجه سوق الإسكان، والتي تتمثل في القدرة على تحمل التكاليف وعدم كفاية العرض. بل إنها تعتقد أن انخفاض أسعار الرهن العقاري قد يخلف تأثيراً طويل الأمد يتمثل في إغلاق سوق الإسكان بشكل أكبر.
ولكن هذا لا يعني أن خفض أسعار الرهن العقاري ليس له أي فوائد.
في رأي أولسن، فإن 6.2% هي النقطة المثالية التي تجعل امتلاك المسكن أكثر سهولة بالنسبة للأميركي العادي. وبمجرد أن تصل أسعار الرهن العقاري إلى هذا المستوى، تصبح التكاليف الشهرية للشراء والاستئجار قابلة للمقارنة. كما يضع معدل الرهن العقاري المتوسط البالغ 6% متوسط تكلفة السكن الشهرية عند ثلث الدخل الإجمالي، وهو معيار شائع لقياس القدرة على تحمل التكاليف.
انخفض معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.35%، وفقًا لفريدي ماك، مما يشير إلى أن سوق الإسكان تقترب من منطقة القدرة على تحمل التكاليف.
وفي مقابلة مع موقع بيزنس إنسايدر في 27 أغسطس/آب، قال أولسن عن التحرك الهبوطي في أسعار الفائدة: “إن تخفيف أسعار الرهن العقاري خلال شهر أغسطس/آب قد يعيد أصحاب الدخل المتوسط إلى سوق الإسكان”.
إن خفض أسعار الرهن العقاري لن يحل كل شيء، بل قد يؤدي إلى تفاقم الوضع
هناك بعض التحذيرات، رغم ذلك.
أولسن غير واثق من أن أسعار الرهن العقاري سوف تنخفض أكثر من ذلك.
وقال أولسن “في الوقت الحالي، ربما نكون قد شهدنا معظم الراحة”.
في بداية عام 2024، قدر أولسن وخبراء اقتصاديون آخرون في مجال الإسكان أن أسعار الرهن العقاري قد تستقر عند حوالي 5.5%. ولكن الآن، يقول الخبراء إن معدلًا طويل الأجل يبلغ حوالي 6% هو الأكثر احتمالية. بعد اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي في جاكسون هول الشهر الماضي، أشار أولسن إلى أن الأسواق قد حددت بالفعل سعر الفائدة. وهذا، إلى جانب حالة عدم اليقين في عام الانتخابات، يجعل من غير المرجح أن تنخفض أسعار الرهن العقاري بشكل كبير في المستقبل. ومع ذلك، إذا بدأ الاقتصاد في التباطؤ بشكل أسرع من المتوقع، فقد يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بشكل أكثر عدوانية، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الرهن العقاري أيضًا.
وبالإضافة إلى ذلك، ورغم أن انخفاض أسعار الرهن العقاري من شأنه أن يساعد في فتح الباب أمام المشترين، وخاصة المشترين من ذوي الدخل المتوسط على أعتاب امتلاك المساكن، فإنه لن يفيد كثيراً العديد من أصحاب المساكن، وفقاً لأولسن. وسوف يتردد أصحاب المساكن الحاليون الذين اشتروا مساكنهم بأسعار رهن عقاري أقل في البيع في بيئة أسعار رهن عقاري أعلى، وخاصة إذا لم يكن من المقرر أن تنخفض الأسعار كثيراً عن مستوياتها الحالية. وإذا تمكن المزيد من الناس من شراء المساكن ولكن الملاك الحاليين لا يبيعون، فإن سوق الإسكان سوف تظل مجمدة.
وبهذا المعنى، فإن انخفاض أسعار الرهن العقاري قد يؤدي في الواقع إلى تجفيف المعروض من المساكن بشكل أسرع، مما قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن مرة أخرى، وفقًا لأولسن. لقد كانت مستويات مخزون المساكن في ازدياد، ولكن من المرجح أن يحصد مشتري المساكن الذين تم فتحهم مؤخرًا المخزون الحالي بسرعة ويعيدون سوق الإسكان إلى حالة من الإغلاق، وفقًا لأولسن. وسوف يتضخم هذا التأثير إذا انخفضت الأسعار أكثر، وفقًا لأولسن.
ونتيجة لهذا، فإن تخفيف أسعار الرهن العقاري قد يفتح سوق الإسكان مؤقتا، ولكن أي تخفيف من المرجح أن يكون قصير الأجل.
وقال أولسن “أعتقد أن المخزون سوف يواجه صعوبة بالغة في الارتفاع مرة أخرى، وقد تعود الأسعار إلى الارتفاع”.
وتشير هذه القضايا إلى مشكلة أساسية تتمثل في عدم كفاية المعروض من الإسكان في جميع أنحاء البلاد، ولهذا السبب يرى أولسن أن هناك حاجة إلى زيادة مبادرات جانب العرض لتحفيز البناء وزيادة عدد الوحدات السكنية المتاحة.
حتى ذلك الحين، لا تعتمدوا على انخفاض أسعار الرهن العقاري لفتح سوق الإسكان.