كيف خفضت أوستن أسعار المساكن

لقد اختفى العلم الآن، كما اختفى معه اندفاع الذهب. فقد انخفضت أسعار المساكن والإيجارات المطلوبة في أوستن بشكل كبير عن العام الماضي. وتمتلئ قوائم Zillow المحلية بتخفيضات الأسعار. والآن يقوم وكلاء العقارات الذين كانوا في السابق يعملون كحراس في المنازل المفتوحة المزدحمة باستئجار شاحنات الآيس كريم لجذب المشترين المحتملين إلى العقارات.

يمكن قراءة التحول المفاجئ في سوق العقارات في أوستن بطريقتين. إذا نظرنا إليه من خلال عدسة واحدة، فسوف نجد قصة تحذيرية حيث قام المشترون المشبعون بالخوف من تفويت الفرصة برفع أسعار المساكن بشكل غير عقلاني، مما مهد الطريق لانهيار لا مفر منه. ولكن إذا نظرنا إليه من منظور آخر، فسوف نجد قصة نجاح لمدينة متنامية: فقد رأى مطورو العقارات كل هؤلاء الشباب من جيل الألفية والقادمين من خارج المدينة يتدافعون للحصول على قطعة من أوستن، واستجابوا للنداء، فبنوا عشرات الآلاف من المنازل الجديدة في غضون بضع سنوات فقط. وقد حالت طفرة البناء، جنبًا إلى جنب مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري، دون ارتفاع الأسعار إلى مستويات خارجة عن السيطرة. بعبارة أخرى، حدث الاقتصاد 101.

لا يعد هذا فشلاً بالمعنى التقليدي – فكل من امتلك منزلاً في أوستن قبل عام 2020 أصبح اليوم أكثر ثراءً بشكل كبير مما كان عليه قبل بضع سنوات. ولكن مع استمرار ارتفاع الأسعار والإيجارات في مدن أخرى في زمن الوباء، تقف أوستن وحدها في تغيير حظها. كان الانعكاس يعني ألمًا قصير المدى لمشتري المنازل الذين اشتروا بالقرب من الذروة، والبائعين المحبطين الذين يتوقعون الآن مكاسب غير متوقعة أصغر، وبناة المنازل الذين يتوقون إلى التخلص من مخزونهم. لكن السماح لبعض الهواء بالخروج من الفقاعة سيتبين أنه أمر رائع لأوستن في الأمد البعيد. أخبرني الخبراء أن التباطؤ هو علامة على سوق صحية، ومثال على كيف يمكن للمدن أن تتجنب أزمة إسكان حقيقية من خلال السماح للمطورين بالقيام بما يفعلونه بشكل أفضل: البناء والبناء والبناء.

لقد مر السكن في أوستن بالعديد من التشوهات الشديدة لدرجة أن لا أحد يعرف حقًا ما يعنيه “الطبيعي” بعد الآن. قبل وقت طويل من إغلاق المكاتب وبدء العاملين عن بُعد في التوق إلى مساحة أكبر، كان سكان أوستن يدقون ناقوس الخطر بشأن ارتفاع تكاليف المدينة. توقف البناء الجديد عمليًا بعد الأزمة المالية في عام 2008، ولكن مع تعافي الاقتصاد، انفجر عدد سكان المدينة. لم تنمو أي منطقة حضرية رئيسية في الولايات المتحدة بشكل أسرع بين عامي 2010 و 2020 من أوستن، حيث ارتفع عدد السكان بنسبة 33٪ على مدار العقد. كثف مطورو العقارات البناء لتلبية الطلب، لكنهم لم يتمكنوا من الحصول على ما يكفي من المجارف في الأرض للسيطرة على الأسعار. وجدت شركة Zillow أن متوسط ​​تكلفة المنزل في منطقة مترو أوستن نمت بنسبة 63٪ خلال تلك الفترة، حيث وصلت إلى 323000 دولار عند ذروة أزمة كوفيد-19.

ثم بدأ الطفرة الحقيقية. فبالنسبة للعاملين الذين يتقاضون أجوراً جيدة والذين لم يعودوا إلى مكاتبهم خلال الجائحة، بدت أوستن وكأنها جنة: ضرائب أقل، ومساكن أرخص، ونظام بيئي مزدهر للأعمال. وأيدت شركات التكنولوجيا الكبرى مثل أوراكل وفيسبوك وجوجل المدينة، كما فعل زعماء “المجال الذكوري” مثل إيلون ماسك وجو روجان، الذين حثوا الآخرين على السير على خطاهم. وكانت أوستن مرة أخرى أسرع المدن الكبرى نمواً من عام 2020 إلى عام 2022، وفقاً لمكتب الإحصاء، حيث ارتفع عدد سكانها بنسبة 5.3٪، أو أكثر من 120 ألف شخص.

ومع تدفق الناس إلى المدينة، ارتفعت أسعار المساكن بشكل كبير. ولست بحاجة إلى أن أخبرك أن أسعار المساكن في أوستن أصبحت باهظة الثمن بسرعة كبيرة، لكن الأرقام الأولية لا تزال مذهلة: فقد ارتفع متوسط ​​سعر المسكن بنحو 56% في غضون عامين فقط، وفقًا لما وجدته شركة زيلو، متجاوزًا 500 ألف دولار بحلول بداية عام 2023. وانخرط مشتري المساكن في حروب المزايدة، معتقدين أنه حتى لو انتهى الأمر بالسعر إلى الارتفاع، فلن يرتفع إلا إذا انتظروا. وزادت الأمور جنونًا لدرجة أن شركة بناء كبيرة بدأت في قبول العطاءات على المنازل على موقعها على الإنترنت، دون رؤيتها. وقال لي كيث هيوز، وهو مسؤول تنفيذي في شركة أبحاث الإسكان زوندا ومقرها أوستن، “هذا لا يحدث أبدًا. كان الأمر رغويًا إلى حد ما”.

كنت قد انتقلت بالفعل من تكساس بحلول تلك النقطة، ولكنني كنت أشعر بالقلق من بعيد من أن مسقط رأسي سوف يلقى نفس مصير سان فرانسيسكو، التي كانت مثالاً واضحاً على نقص المساكن وكل ما يرتبط به من مشاكل. كنت أخشى أن تصبح أوستن معروفة بأنها ملعب للأثرياء، حيث شوه النزوح وأسعار المساكن المذهلة الجمال الطبيعي الذي جعلها ذات يوم وجهة جاذبة. ولكن في خضم قلقي، تجاهلت تفصيلاً بالغ الأهمية: تكساس أفضل في بناء المساكن من أي مكان آخر في البلاد تقريباً.

سارع بناة منطقة أوستن على الفور لتلبية الطلب الجديد، وحصلوا على تصاريح لبناء حوالي 2600 منزل جديد لعائلة واحدة في أبريل 2021 وحده، بزيادة 45٪ عن نفس الشهر في عام 2019. وفي المجمل، تمت الموافقة على خطط لأكثر من 130 ألف وحدة سكنية جديدة من جميع الأنواع من عام 2020 إلى عام 2022. بمجرد الانتهاء من الأوراق، قد يستغرق الأمر من بضعة أشهر إلى عامين حتى تصل المنازل إلى السوق، لذلك لفترة من الوقت، لم يكن الأمر كذلك. يشعر وكأن الإغاثة كانت في الطريق. وهذا أبعد ما يكون عن الحقيقة.

ولنتأمل الاتجاه التالي: ففي ربيع عام 2022، وجدت شركة تحليلات العقارات Parcl Labs أن أكثر من 3000 وحدة جديدة كانت تطرح في السوق كل شهر. وبحلول الربيع التالي، تجاوز الرقم 5000 وحدة. وفي المجمل، تضخم مخزون الإسكان في أوستن بأكثر من 76000 وحدة منذ عام 2020، بزيادة قدرها 8.34% تشمل المنازل العائلية الفردية والشقق السكنية والمنازل المتجاورة. وهذا ناهيك عن نحو 40 ألف شقة إيجارية جديدة فتحت أبوابها أيضًا خلال تلك الفترة. والآن قارن بين موجة البناء في أوستن وسان فرانسيسكو، التي أضافت 14000 منزل فقط خلال نفس الفترة ونمت مخزونها من الإسكان بنسبة أقل من 1%.

“إنه لأمر مدهش حقًا عندما تفكر فيه”، هكذا أخبرني جيسون لوريس، أحد مؤسسي شركة باركل لابز. وبالنظر إلى حجم سوق أوستن، فإن نقل مخزون المنازل بنحو 10% يعد إنجازًا هائلاً. وأضاف لوريس: “هذه أسواق إسكان ضخمة. ولم تكن أوستن صغيرة في عام 2019”.

ولم تكن آلاف المنازل الجديدة هي الأشياء الوحيدة التي كبحت جماح سوق أوستن الهاربة. فقد وصلت أسعار الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها القياسية خلال ذروة الوباء في عام 2021، مما جعل من السهل على مشتري المنازل تمديد ميزانياتهم من خلال اقتراض الكثير من المال بثمن بخس. ثم في ربيع عام 2022، بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة لخفض التضخم، وقفزت أسعار الرهن العقاري. وفي أكتوبر/تشرين الأول 2023، وصل معدل قرض المنزل النموذجي إلى أعلى مستوى له في عشرين عامًا، مما جعل احتمال الشراء – أو البيع، في هذا الصدد – أقل جاذبية بكثير. أجبرت القروض الأكثر تكلفة المشترين على التفكير في إمكانية دفع عدة مئات من الدولارات أكثر كل شهر لنفس المنزل، وقرر الكثيرون اللعب على لعبة الانتظار بدلاً من ذلك. والنتيجة هي أن المنازل تظل في السوق لفترة أطول. أخبرتني دورين سيدني، وهي وكيلة عقارات محلية، “في هذه الأيام، لا يوجد شعور بالإلحاح. لا يوجد اندفاع. المنزل الذي رأيته قبل أسبوعين، سيظل موجودًا”.

تباطأت سوق العمل مع تراجع الشركات عن توظيف العمال أو تسريحهم في مواجهة ارتفاع معدلات الاقتراض. كما تباطأت الهجرة إلى أوستن بشكل كبير. بين يوليو 2022 ويوليو 2023، انتقل عدد أكبر من الأشخاص من المقاطعة الرئيسية في المدينة مقارنة بمن انتقلوا إليها لأول مرة منذ عقدين من الزمان. غادر البعض إلى الضواحي أو إلى أماكن أرخص في تكساس مثل سان أنطونيو – 20٪ من سكان سان أنطونيو الجدد في عام 2022 انتقلوا من أوستن. قرر آخرون، بما في ذلك بعض العاملين في مجال التكنولوجيا من أماكن مثل كاليفورنيا، أن أوستن ليست كل ما كانت عليه وانتقلوا. قال أحد المؤسسين والمستثمرين الملائكة المحبطين لموقع Business Insider العام الماضي: “أوستن هي المكان الذي يموت فيه الطموح”.

ولكن لم يكن هناك نقص في الطموح بين بناة المنازل في أوستن. ربما كانت جهودهم تركز على مطاردة كل الأرباح التي تأتي مع الطلب الهائل، لكنهم انتهى بهم الأمر إلى القيام بما كان المشترون المتفائلون يصلون من أجله – خفض أسعار المساكن. انخفض متوسط ​​سعر المساكن في أوستن بنحو 4٪ في يوليو مقارنة بنفس الشهر في عام 2023، وفقًا لمؤشر أسعار المساكن لفريدي ماك، بينما ارتفعت الأسعار في جميع أنحاء الولايات المتحدة بأكثر من 4٪. من ناحية أخرى، أخبرني شون كيلي راند، وهو مقرض من بوسطن يعمل مع مطوري المنازل، أن الانخفاض أحادي الرقم مثل أوستن “ليس رقمًا ضخمًا”، مضيفًا: “من ناحية أخرى، هذا هائل”. بشكل عام، انخفضت أسعار المساكن في أوستن بأكثر من 14٪ عن ذروتها في عام 2022، وفقًا لفريدي ماك، وأكثر من 18٪ وفقًا لزيلو.

لا يحب أصحاب المنازل والبنائين رؤية انخفاض الأسعار ــ فهم يريدون مشاهدة ثرواتهم تتضخم ويحصدون مكافآت سوق مزدهرة. ولكن كما يشكل انهيار الأسعار نبأ سيئاً للجميع، فإن الارتفاع غير المستدام في قيم المنازل يشكل أيضاً أمراً غير صحي. فالشركات لا تريد الانتقال إلى مكان لا يستطيع العمال فيه تحمل تكاليف المعيشة. وربما يختار البائعون الطامحون البقاء في منازل لم تعد تناسبهم إذا لم يتمكنوا من العثور على أي شيء آخر ضمن ميزانيتهم. وإذا جمعنا كل هذه المشاكل فإننا نحصل على سان فرانسيسكو. ومن المؤكد أن انهيار أسعار المساكن كان ليشكل أيضاً نبأ سيئاً بالنسبة لأوستن، ولكن هذا ليس ما يحدث هنا. فالغالبية العظمى من أصحاب المنازل في أوستن ما زالوا أكثر ثراءً مما كانوا عليه قبل كل هذا الجنون، وقد حقق بناة المنازل المحليون الكثير من المكاسب بينما كانت الشمس مشرقة. ولهذا السبب فإن تباطؤ أوستن ليس نذير شؤم ــ بل إنه نجاح مبهر.

“من الجيد أن نرى التطورات الإيجابية في أوستن”، هكذا أخبرني أورف ديفونجي، الخبير الاقتصادي البارز في شركة زيلو. “يجب أن تكون أوستن نموذجاً لبقية أنحاء البلاد من حيث السماح لشركات البناء بتلبية الطلب”.

كانت المزايا التي تتمتع بها مدينة أوستن منذ فترة طويلة واضحة بشكل كامل خلال طفرة البناء: كانت مدن حزام الشمس في النصف السفلي من الولايات المتحدة أكثر تساهلاً مع النمو، وهو ما مكن المطورين من التعبئة عندما رأوا العلامات الأولى لارتفاع غير مسبوق في قيم المساكن في أوستن. وكان معظم البناء الجديد يتركز في الضواحي، حيث كانت هناك مساحة كبيرة للبناء في الخارج. لا تتمتع كل المدن برفاهية المساحة الوافرة، ولكنها تتمتع بالقدرة على تقليص البيروقراطية وتسهيل بناء المزيد من أنواع المساكن. عندما يتمكن المطورون من الحصول على الموافقة على المشاريع بسرعة أكبر، فإنهم يستجيبون بشكل أكبر لطلب المشترين، مما يمنع الأسعار من الخروج عن السيطرة. يسمح تخفيف قوانين تقسيم المناطق، التي تخبر البناة بما يمكنهم وما لا يمكنهم بناؤه، للمطورين بالإبداع وإضافة وحدات سكنية متعددة إلى قطع الأراضي التي ربما كانت تسمح تقليديًا ببناء منازل عائلية واحدة فقط.

لا ينبغي لأي شخص يراقب سوق أوستن أن يتذكر فترة الركود العظيم. إن تباطؤ السوق ليس علامة مقلقة على انخفاض الطلب، بل هو تلميح متفائل بقدرة المدينة على التكيف مع رغبة الناس في اعتبارها موطنهم.

وتقول جيني شوتز، الخبيرة في سياسات الإسكان في مؤسسة بروكينجز: “أعتقد أن أوستن سوف تكون بخير في الأمد المتوسط ​​والبعيد. إن أساسيات اقتصاد أوستن عظيمة، وسوف تستمر في النمو مع زيادة الوظائف وزيادة عدد السكان بمرور الوقت”.

ينبغي أن تكون أوستن نموذجًا لبقية البلاد من حيث السماح للمطورين بتلبية الطلب.

الواقع أن تخفيف أزمة الإسكان من المرجح أن يزيد من جاذبية أوستن، التي كانت دوماً مبنية جزئياً على الأقل على كونها أرخص من المدن الكبرى على السواحل. ويتلخص التحدي التالي في تجنب التخلي عن هذا النجاح ــ فبناء المساكن عُرضة لدورات من الازدهار والكساد، والمطورون يتراجعون بالفعل عن تشييد المباني الجديدة في محاولة لإخراج وحداتهم المبنية بالفعل من دفاترهم. وربما تكون أسعار المساكن في أوستن منخفضة على أساس سنوي اليوم، ولكن الأمر ليس وكأن هناك وفرة من المساكن الفارغة كما كان الحال في مختلف أنحاء البلاد في عام 2008. وإذا جفت حركة البناء في أوستن، فقد تستأنف الأسعار ارتفاعها.

كان كيلي راند، المقرض من بوسطن، يفكر في اقتحام مدينة أوستن قبل بضع سنوات عندما كانت النهضة العمرانية في أوجها. لكنه قرر في النهاية عدم القيام بذلك ــ فقد كان سلوك المشترين أكثر جنوناً مما يروق له، وبدا من المرجح أن تنخفض الأسعار عندما يتم بناء كل تلك المنازل التي كانت على وشك البناء. ومع ذلك، أخبرني كيلي راند أنه لا يزال مؤمناً بعاصمة تكساس.

“في الأمد البعيد، أعتقد أن أوستن ستكون في وضع أفضل”، هكذا أخبرتني كيلي راند. “أعتقد أن الأمر الصحيح هو أن المطورين يلبيون الطلب”.

جيمس رودريجيز هو مراسل كبير في فريق Discourse التابع لموقع Business Insider.