كانت أول مكان تم شراؤه في الممتلكات جيف وايت وسوليكا بولانيوس قطعة عمل. لقد كان فوربليكس يخططون له في اختراق المنزل ، مما يعني أنهم سينتقلون إلى وحدة واحدة واستأجروا الثلاثة الأخرى.
“لقد استغرقنا ثلاثة أشهر قبل أن نتمكن من الانتقال بالكامل” ، قال وايت لـ Business Insider. كانت عملية التجديد “مثل وجود وظيفتين بدوام كامل لكلا منا.”
وقال وايت ، وهو الآن وكيل عقاري ويساعد المستثمرين في منطقة دنفر في العثور على خصائص في العثور على خصائص ، “كان من الممكن أن نفعل ما هو أفضل بكثير”. “لقد نظرت إلى 100 إلى أربع وحدات ، ونعم ، يمكنني التأكيد على أننا اشترينا أسوأ واحد.”
ومع ذلك ، فقد عملت للزوجين. بعد شهور من العيش في قبو أخت بولانيوس أثناء تجديدهم ، انتقلوا إلى إحدى الوحدات وملأوا الثلاثة الأخرى. غطى إيرادات الإيجار رهنهم بالكامل ثم البعض ، مما يسمح لهم بالعيش مجانًا في منزلهم.
بعد عدة سنوات ، تمكنوا من استخدام نفس الممتلكات لتوسيع نطاق البورصة 1031 ، وهي استراتيجية تسمح للمستثمرين بإعادة استثمار عائدات عقار إلى أخرى دون دفع ضرائب مكاسب رأس المال على الفور. ساعدهم هذا المبادلة في الترقية إلى جائزة أفضل أداء أفضل ، مما يعزز بشكل كبير تدفقهم النقدي ، وفي نهاية المطاف ، حقق هدف التقاعد المبكر.
ترقية Fourplex وأكثر من رباعي التدفق النقدي لها
على الرغم من تحديات الاختراق الأول للمنزل ، الذي اشتروه في عام 2017 ، تابع وايت وبولانوس شراء عقار واحد في السنة بهدف استبدال دخل العمل اليومي بدخل الإيجار. تدور استراتيجيتهم حول اختراق المنزل ، والتي لم تسمح لهم بالعيش مجانًا فحسب ، بل تعني أنها يمكن أن تتأهل للتمويل الذي يشغله المالكين ويخفضون بنسبة 5 ٪ فقط على كل عقار ، بدلاً من 20 ٪ النموذجية المطلوبة لعقارات الاستثمار.
في حين أن التكلفة فعالة ، يمكن أن تكون الاستراتيجية محدودة. إن الوصية الرئيسية مع التمويل الذي يشغله المالك هو أنه يتعين عليك العيش في العقار لمدة 12 شهرًا على الأقل ، مما يعني أن White و Bolaños لا يمكنه سوى اختراق منزل واحد في السنة. لم تكن هذه مشكلة – لقد أحبوا الإيقاع وعرفوا أنه يمكنهم الوصول إلى أهداف التقاعد المبكرة من خلال الحصول على منزل في السنة – حتى عام 2021 ، عندما وجد وايت صفقة لم يتمكنوا من وفاته.
وقال وايت ، الذي ينظر إلى العقارات في سوقه بانتظام كمستثمر ووكيل: “كان هذا المنزل الضخم الذي كان لطيفًا حقًا ، حوالي 3000 قدم مربع ، و 6 أسرّة ، و 4 حمامات”. في ذلك الوقت ، كان الزوجان يبحثان عن منازل كبيرة للعائلة الواحدة التي يمكنهما استئجارها في الغرفة ، معظم استراتيجية الإيجار المربحة.
“لقد كنت مثل ، جيف ، هذا لطيف للغاية ، لكننا اشترينا حرفيًا منزلًا قبل ثلاثة أشهر” ، يتذكر بولانيوس. اختارت حل المشكلات بدلاً من إغلاق الفكرة. “لم أتمكن من إخراج هذا المنزل من ذهني. سيكون ذلك مثاليًا لمحفظتنا. إذن قلت:” هل سيكون من الممكن أن نبيع ممتلكات أسوأ أداء لدينا والحصول على هذا المنزل كقرة استثمارية ، بدلاً من الانتقال إليه؟ “
كان الجواب نعم-باستخدام تبادل 1031 ، يمكنهم تأجيل المكاسب الرأسمالية على بيع ممتلكاتهم الأكثر أداءً (Fourplex) وإعادة استثمار العائدات إلى عقار آخر مثل الشبه. هذا هو المكان الذي واجهوا فيه إلى Speedbump آخر: لم يكن العقار الذي يريدونه قيمة متساوية أو أكبر من Fourplex.
كان الحل البديل هو العثور على عقار استثماري ثانٍ – يمكن للمستثمرين تبادل عقار واحد لممتلكات متعددة – لتلبية الشرف المتساوي أو الأكبر.
وقال وايت: “لقد أدرجنا Fourplex للبيع ، ووجدنا مشترًا ، ثم عقدنا عقدًا في هذا المنزل الكبير العائلي وشقة”. “لقد أغلقنا في نفس اليوم – ثلاث معاملات – دفعت ضريبة الصفر ، وتخلصنا من أسوأ ممتلكاتنا التي تدفقت النقدية فقط ، في ذلك الوقت ، 400 دولار في الشهر كحد أقصى ، إلى هذين العقارين الآخرين.”
لقد استأجروا كل غرفة فردية في منزل العائلة الواحدة واستأجروا الشقة إلى مستأجر القسم 8 ، الذي قام بأكثر من رباعي التدفق النقدي ، قال وايت: “لقد ذهبنا من 400 دولار إلى 1700 دولار خلال الليل”.
1031 التبادلات مخصصة على وجه التحديد لعقارات الاستثمار ، وليس للمساكن الأولية أو دور العطلات. إنها استراتيجية معقدة مع قواعد محددة يجب على المستثمرين الالتزام بها. على سبيل المثال ، هناك حد زمني صارم على 1031 تبادل: يجب عليك تحديد خاصية الاستبدال (أو العقارات) كتابيًا في غضون 45 يومًا من بيع العقار الأول. ثم يجب أن تغلق على الممتلكات البديلة في غضون 180 يومًا من بيع الممتلكات الأولية.
تحدث مستثمر آخر مع حاول تبادل 1031 لكن في النهاية تخلوع من ذلك لأنه لم يستطع مقابلة الموعد النهائي لمدة 180 يومًا.
وقال وايت ، الذي عمل مع 1031 Exchange وشركة ملكية ، “بالنسبة إلى White و Bolaños ، كانت العملية تضمنت الكثير من الأعمال الورقية ، لكنها كانت” واضحة ومباشرة “.
قالوا إن اجتماع المواعيد النهائية لم يكن مشكلة. لقد ساعد ذلك الأبيض على أنه كان متناغمًا مع السوق كوكيل وكان يعرف بالضبط نقطة السعر التي يحتاجونها لتحقيق القاعدة المتساوية أو الأكبر.
وقال بولانيوس: “كان جيف ينظر دائمًا إلى السوق ، لذلك كان يعرف ما هو المتاح والخارج”. “وبمجرد أن عرفنا انتشار الأموال التي كان علينا إنفاقها ، فإن الأمر جعل الأمر أسهل بكثير”.