فاز زهران مامداني بفوز ساحق في انتخابات العمدة في مدينة نيويورك، واعدًا بجعل تكلفة المعيشة في المدينة أقل. وقد أثار فوزه، في بداية شهر نوفمبر، مخاوف بين الأثرياء في نيويورك، مما قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات الفاخرة في وجهاتهم المفضلة مثل غرينتش وPalm Beach وThe Hamptons. يشير خبراء العقارات إلى ما يسمونه “تأثير مامداني” (Mamdani effect) كعامل محتمل في زيادة الطلب على العقارات في هذه المناطق.
كان عام 2025 بالفعل “عامًا استثنائيًا” لدینا غولدنتایر، وكیلة عقارات مقرها میامی، والتي حققت مبيعات تتجاوز 3 مليارات دولار منذ عام 2021، وهي الأعلى أجرًا في شركة Douglas Elliman للعقارات. على الرغم من انخفاض أسعار المنازل في ميامي بشكل عام، إلا أنها تشهد نموًا في قطاع العقارات الفاخرة. ووفقًا لـ Redfin، انخفض متوسط سعر المنازل في ميامي بنحو 4٪ على أساس سنوي في سبتمبر، بينما ارتفع بنسبة 8.4٪ للمنازل الفاخرة.
تأثير مامداني على سوق العقارات الفاخرة
أوضحت غولدنتایر أن أسعار العقارات في الفئات الأعلى تستمر في الارتفاع، مشيرة إلى أن “30 مليون دولار هي المستوى الجديد لـ 20 مليون دولار”. يعكس هذا التوجه نمطًا أوسع في سلوك المستهلك، حيث ينفق الأثرياء المزيد بينما يقلل الآخرون من إنفاقهم. لم تتلق غولدنتایر أي استفسارات مباشرة من عملاء نيويورك حول الانتقال بسبب نتائج الانتخابات، لكنها أشارت إلى اعتقاد واسع النطاق في ميامي بأن الانتخابات ستؤدي إلى تدفق جديد من سكان نيويورك.
وقد بدأ بعض البائعين في ميامي بالفعل في رفع أسعارهم، على أمل الاستفادة من هذا التدفق المحتمل. ومع ذلك، حذرت غولدنتایر البائعين من التسرع في رفع الأسعار قبل أن يتم تطبيق سياسات مامداني الجديدة. أحد عملائها وصف تأثير مامداني بأنه “مدمج بالفعل في السعر”.
تزايد القلق بين الأثرياء في نيويورك بسبب مقترحات مامداني بزيادة الضرائب على الدخل الذي يتجاوز مليون دولار، بالإضافة إلى انتقاداته لشرطة نيويورك. يخشى هؤلاء الأثرياء من أن هذه السياسات قد تستهدف ثرواتهم وتقلل من مستوى الأمان في المدينة.
التحرك نحو فلوريدا
نانسي باتشيلور، وكیلة عقارات بارزة في ميامي، ذكرت أنها تلقت “عددًا قليلًا” من الاستفسارات حول الانتخابات، لكنها لم تكن السبب الوحيد وراء قرار الشراء. وأضافت أن بعض المشترين المحتملين يراقبون الوضع في نيويورك عن كثب قبل اتخاذ قرار نهائي.
قد يشمل ذلك شراء منزل ثانٍ في ميامي كخيار مؤقت، مع تأجيل الانتقال الكامل للعائلة حتى يتم تقييم الوضع بشكل أفضل. في Palm Beach، وهي وجهة مفضلة لسكان مانهاتن، تحول الاتجاه الذي بدأ خلال الجائحة إلى “تحول كامل في نمط الحياة”، وفقًا لسamantha Curry، وكیلة عقارات بارزة في المنطقة.
لقد جذبت فلوريدا الجنوبية عددًا من المليارديرات، مثل المستثمر الأسطوري كارل إيكان وكين غريفين من Citadel، الذي نقل مقر شركته من شيكاغو إلى ميامي. كما قامت شركة Related، التي طورت حي Hudson Yards الفاخر في نيويورك، بتوسيع عملياتها في Palm Beach من خلال إنشاء شركة فرعية جديدة.
أشارت كاري إلى أن بعض سكان نيويورك السابقين ذكروا أن الآثار الضريبية المحتملة ومخاوف الأمان المرتبطة بفوز مامداني كانت من بين الأسباب التي دفعتهم إلى البحث عن عقارات في Palm Beach. ومع ذلك، فإن الزيادة الفعلية في الضرائب ستكون هي المحفز الرئيسي لتدفق جديد من المشترين.
عام قياسي في غرينتش
بينما تعتبر ميامي وPalm Beach وجهات جذابة للأثرياء، تشهد غرينتش، كونيتيكت، وهي وجهة تقليدية لسكان وول ستريت، بالفعل زيادة في المبيعات بعد الانتخابات الأولية لمامداني في يونيو. ووفقًا لتحليل صدر في منتصف نوفمبر من قبل مارك برونر، وكیل عقارات بارز في Compass، ارتفعت مبيعات المنازل الفاخرة في غرينتش، مع بيع المزيد من المنازل في فترة زمنية أقصر وبأسعار أعلى، بمتوسط 19.7 مليون دولار للمنزل الواحد بعد الترشيح مقارنة بـ 14.9 مليون دولار قبل ذلك.
ذكر برونر أن المدينة شهدت ثلاث صفقات كبيرة تم إبرامها بعد الانتخابات، تتراوح قيمتها بين 14 مليون دولار و28 مليون دولار. على الرغم من أن بعض العملاء أشاروا إلى أن مامداني كان عاملاً في قرارهم بالانتقال، إلا أن الأدلة لا تزال “غير مباشرة”.
أكد برونر أن غرينتش تشهد عامًا قياسيًا، ومن المتوقع أن تتجاوز 50 صفقة بقيمة تزيد عن 10 ملايين دولار، مقارنة بالرقم القياسي السابق وهو 19 صفقة في عام 2007. وأشار إلى أن جزءًا كبيرًا من هذا النمو يعزى إلى المخاوف بشأن أداء سوق الأسهم، حيث يسعى المستثمرون إلى تحويل أرباحهم غير المحققة إلى عقارات فاخرة.
مع انخفاض المعروض من العقارات في غرينتش (انخفاض بنسبة 82٪ مقارنة بمستويات ما قبل الجائحة)، من المتوقع أن ترتفع الأسعار بشكل أكبر إذا استمر تدفق المشترين بسبب “تأثير مامداني”. على الرغم من كل الحديث عن هروب الأثرياء، شهدت نيويورك ارتفاعًا في مبيعات العقارات الفاخرة بعد الانتخابات، حيث تم إبرام 41 صفقة بقيمة 4 ملايين دولار أو أكثر في الأسبوع الذي تلا الانتخابات، وهو الأعلى منذ أواخر مايو، وفقًا لتقرير Olshan Luxury Market Report.
يعكس هذا الاستمرار في قوة سوق نيويورك ظاهرة “المعيشة في أسواق متعددة”، كما أوضحت باتشيلور. العديد من الأثرياء لا يختارون بين نيويورك وميامي، بل يختارون الاستثمار في كلتا المدينتين. قد يبيع بعض الأثرياء عقارات في نيويورك، لكنهم سيعيدون استثمار أموالهم في فلوريدا مع الاحتفاظ بمنازلهم في نيويورك لتجنب الضرائب.
من الواضح أن الوضع لا يزال قيد التطور. سيراقب خبراء العقارات عن كثب تأثير سياسات مامداني الجديدة على سوق العقارات الفاخرة في نيويورك والمناطق المحيطة بها في الأشهر والسنوات القادمة. من المتوقع أن يتم تقديم تفاصيل حول هذه السياسات في عام 2025، مع دخول مامداني إلى منصبه في عام 2026. ستكون ردود فعل السوق على هذه السياسات هي المؤشر الحقيقي لمدى “تأثير مامداني” على ثروات الأثرياء وخياراتهم العقارية.