لا يريد كلاي سبنس أبدًا أن يكون مالكًا. في الآونة الأخيرة ، على الرغم من ذلك ، بدأ يشعر وكأنه الخيار الوحيد المعقول.
يعيش سبنس ، المحلل المالي البالغ من العمر 27 عامًا ، شرق أورلاندو في مقاطعة بريفارد في فلوريدا. في سبتمبر 2021 ، دفع 225،000 دولار لسيارة البلدية المكونة من ثلاث غرف نوم في قسم فرعي تصطف بأشجار النخيل والمروج. بدا الأمر وكأنه موقع شاعري لعامل بعيد مثل سبنس. كان معدل الرهن العقاري الأكثر جاذبية – يزيد قليلاً عن 3 ٪ ، وهو أقل من نصف المعدل النموذجي للقرض اليوم.
“ربما لن نرى هذه الأسعار مرة أخرى” ، يقول لي سبنس.
جعلت هذه الصفقة البرقوق صعبة عندما وضع سبنس وخطيبته أنظارهم على منزل تم بناؤه حديثًا في وينتر هافن وفلوريدا ، حوالي منتصف الطريق بين تامبا وأورلاندو. إنه أقرب إلى الأصدقاء والعائلة ، والأهم من ذلك ، مكتب سبنس ، حيث كان يحضر مؤخرًا المزيد من الاجتماعات. قام المنشئ بإخلاصهم المحليات مثل خفض الأسعار وشراء سعر الرهن العقاري. ولكن ماذا تفعل مع المكان القديم؟
بالتأكيد ، يمكنهم البيع – من المحتمل أن يكون من المستحيل تجاهل جاذبية التمسك بمنزل البلدة. يقول سبنس إنه يتوقع أن يستمر مكانه القديم في تقدير القيمة ، وهو ليس في عجلة من أمره ليقول وداعًا لمعدل الرهن العقاري هذا. لذلك قرر سرد المنزل للإيجار. وتصور أن العثور على مستأجرين جيدين والتعامل مع طلب الصيانة الفردي سيستحق الصداع. قام سبنس بسرعة بتأمين المستأجرين المستعدين لدفع 1800 دولار شهريًا ، وهو ما يكفي له لتطهير حوالي 300 دولار في الشهر بعد دفع نفقات مثل الرهن العقاري والضرائب والتأمين.
Spence هو ما قد تسميه “مالكًا عرضيًا”: هذا النوع من الأشخاص الذين يدخلون في أعمال الإيجار من خلال الظروف ، وليس لأنهم يعتبرون نفسه أنفسهم بمقببة عقارية ناشئة. يولد هذا السلالة من المالك من المقايضات والحسابات الواضحة العينين ، وبعيدًا عن محاذاة الكافيين على HGTV أو معلمي الاستثمار الذين يضعون اختراقهم العقاريين على Tiktok. في حين أن هناك دائمًا مالك أصحاب من عرضي ، فإن هذا العصر الجليدي السكني – عصر مبيعات المنازل المتوسطة الناجمة عن ارتفاع حاد في معدلات الاقتراض – يعتمد على موجة جديدة من مالكي الإيجار المترددين.
يمكن أن تنمو صفوفهم مع الارتفاع في تفويضات من المكتب. مع عودة أرباب العمل مثل Amazon و AT&T وعمال الحكومة الفيدرالية إلى مكاتبهم ، قد يضطر بعض الموظفين إلى التخلص من المنازل البعيدة التي اشتروها خلال فترة عمل الذروة عن بُعد. أخبرني مديرو العقارات في أماكن مثل دالاس وأتلانتا ، بعض الوجهات الرئيسية لمحركات حقبة الوباء ، أنهم شاهدوا مؤخرًا ارتفاعًا في استفسارات من أصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى الدخول إلى سوق الإيجار. بالنسبة لأولئك الذين يميلون إلى القيام بذلك بأنفسهم ، فإن الإنترنت غارق في أدلة الإرشاد المنشورة مؤخرًا للمستثمرين غير المقصودين. يعد بيع المنزل أمرًا صعبًا في الوقت الحالي ، حيث يجد وظيفة تتيح لك العمل بدوام كامل من راحة الأريكة الخاصة بك. بالنسبة لأولئك الذين لا يستطيعون – أو لن – بيع مكانهم القديم ، قد يكون عمل المالك بديلاً مرحب به.
يخبرني سبنس لي أن استئجار منزله القديم كان عملية متعددة الخطوات مرهقة. يقول: “لكن الايجابيات تفوقت على السلبيات في هذا الموقف ، لا سيما الآن.”
لدى مالكي المنازل خيارين عندما يحين الوقت للانتقال: بيع المنزل أو استئجاره. خلال الأيام العالية من عام 2021 ، بدا الجواب وكأنه غير عقلاني: خذ المال! أعطت طوفان من مشتري القدمين ، مدعومين بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة ، البائعين الفرصة لجلب أعلى الدولار لبيوتهم. تغيرت هذه الديناميكية في ربيع عام 2022 ، عندما بدأ الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة لمكافحة التضخم. اتبعت معدلات الرهن العقاري ، ووضع الفرامل في السوق الهاربة. في هذه الأيام ، يبلغ متوسط سعر القرض لمدة 30 عامًا حوالي 7 ٪ ، ارتفاعًا من حوالي 2.6 ٪ في أوائل عام 2021. من المحتمل أن يدفع مشتري المنازل الحديثة مئات الدولارات كل شهر نحو الفائدة مما سيحصلون عليه قبل بضع سنوات .
لذلك تحول حساب التفاضل والتكامل لقيادة البيع مقابل: قد يكون التخلي عن شروط القرض الرخيصة من الأمس خطأ ، خاصة عندما يمكنك العثور على المستأجرين للمساعدة في تغطية الرهن العقاري. كما يواجه البائعون المحتملين ، وخاصة في النصف الجنوبي من الولايات المتحدة ، الطلب الأضعف على المنازل والمزيد من المنافسة من الآخرين الذين يتطلعون إلى تفريغ ممتلكاتهم. وفقًا لشركة ALTOS Research ، يوجد ما يقرب من 630،000 منزل عائلة واحدة في السوق ، مقارنة مع 270،000 فقط في نفس النقطة في عام 2022. لا عجب أن البائعين قد يتحولون إلى سوق الإيجار بدلاً من ذلك.
إنه سوق رفيع على جانب المبيعات الآن. يريد الناس التحرك ، وهذا منفذ آخر لهم لمحاولة القيام بذلك.
في حين أن جميع العلامات تشير إلى ارتفاع عدد الملاك العرضي ، لا يوجد عدد نهائي من صفوفهم. ومع ذلك ، هناك بعض الطرق للحصول على تقريب. وجدت دراسة استقصائية لعام 2024 من قبل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن 20 ٪ من المشترين المتكررين احتفظوا بإقامتهم السابقة كاستثمار أو تأجير أو إجازة. كما ابتكرت شركة Parcl Labs ، وهي شركة تحليلات عقارية ، وكيلًا مفيدًا. حددت الشركة بعض الأسواق الأكثر شعبية لمنازل تأجير الأسرة الواحدة-تامبا ، فلوريدا ؛ دالاس شارلوت ، نورث كارولينا ؛ و Phoenix ، من بين عدد قليل من الآخرين – ثم نظروا إلى عدد المالكين الذين أدرجوا منزلًا للبيع ، وانتزعوه من السوق ، ثم استعادته كإيجار في غضون 60 يومًا. وجد PARCL أنه ، بناءً على المترو ، في أي مكان من 3 ٪ إلى 8 ٪ من الأشخاص الذين أدرجوا منازلهم للبيع في سبتمبر ، أصبح أصحاب العقارات عرضيًا بحلول نوفمبر. كانت النسب المئوية أعلى للبائعين الذين أدرجوا من مايو إلى أغسطس.
في أتلانتا ، على سبيل المثال ، تم تبديل ما يقرب من واحد من كل 10 بائعين محظوظين في علامة “للإيجار” خلال العام الماضي. في هيوستن ، بلغت حصة الملاك العرضي ذروته في يوليو في حوالي 9 ٪ من جميع البائعين. في يونيو ، تجاوز فينيكس 15 ٪. تحتوي المترو في تحليل PARCL على شيء مشترك: كلها ذات مرة أسواق حزام الشمس الساخنة التي رحبت بموجة من السكان الجدد مع استمرار العمل عن بُعد. مع انتقال عدد أقل من الناس إلى هذه المناطق ويتم اللحاق بالمنازل الجديدة للطلب ، قد لا يحصل البائعون على المفاجأة المطلوبة.
“إنه سوق رفيع على جانب المبيعات في الوقت الحالي” ، يخبرني جيسون لويريس ، مؤسس شركة Parcl Labs. “يريد الناس التحرك ، وهذا منفذ آخر لهم لمحاولة القيام بذلك.”
قد لا يزعج بعض الملاك العرضي حتى محاولة بيع منزلهم الأصلي. في أبريل 2022 ، اشترى ريان ، الذي يعمل في مجال الرعاية الصحية ، منزلاً في جنوب شرق أوستن مقابل 615000 دولار. لا يمكن أن يكون توقيته أسوأ. (طلب ريان أن أستخدم اسمه الأول فقط لحماية كل من خصوصيته وفخره ؛ “أشعر بحماقة للغاية ، وأنا لا أحب ذلك” منذ ذلك الحين انخفض بشكل كبير – بنسبة حوالي 16 ٪ ، وفقا لفريدي ماك – بفضل انخفاض في الوافدين الجدد وموجة من البناء. يقدر ريان أن قيمة منزله قد انخفضت إلى حوالي 450،000 دولار ، بناءً على صفقات أخرى في المنطقة. يقدم بناة المنازل القريبة حوافز سخية للمشترين ، والتي يقول إنها ستجعل من الصعب فقط بيع ممتلكاته. لقد توتر أيضًا على أوستن – الكثير من حركة المرور ، باهظة الثمن ، حار جدًا. حصل مؤخرًا على وظيفة شخصية في مسقط رأسه في فينيكس ، حيث سينتقل قريبًا. ويقول إنه غير مستعد لتهدئة خسارة من بيع منزله في أوستن حتى الآن.
“سأستأجرها” ، أخبرني ريان. “سأرى ما يحدث على مدار العام المقبل ونقل نوعًا ما من هناك.”
تقول كريستوفر ستوري ، المالك المشارك لـ Story Real Estate ، وهي شركة لإدارة العقارات في منطقة دالاس ، إن حوالي نصف الاستفسارات التي يحصل عليها من أصحاب المنازل هذه الأيام تأتي من الملاك العرضي. “لقد انتهى بهم المطاف في موقف لا يمكنهم فيه بيع” ، كما أخبرني القصة. Todd Ortscheid ، الذي يدير Revolution Rental Management في منطقة أتلانتا ، يقول بالمثل إن منطقته “تغمرها الملاك العرضي”. من بين ما يقرب من 15 عقارًا تقوم شركته بتسجيلها لإدارة كل شهر ، يخبرني Ortscheid ، أن حوالي 12 أو 13 عامًا ينتمون إلى أشخاص لا ينويون أن يصبحوا مالكًا للتأجير.
نظرًا لأن المديرين التنفيذيين المتجمعين يأمرون بالموظفين بالعودة إلى مكاتبهم ، فقد ينمو الملاك العرضي أكثر شيوعًا. لا يذهب العمل عن بُعد ، لكن من الصعب العثور على وظائف هجينة أو عن بُعد بالكامل ، مما قد يعني المزيد من المحركات على الخط. قد يضطر العمال الذين اشتروا منازل في The Boonies إلى التراجع إذا قرر الرؤساء أن لا تقطع مكالمات التكبير. من المحتم عمليًا أن يقرر بعض هؤلاء الأشخاص التمسك بمنازلهم بدلاً من البيع.
“نعتقد أن الأمر سيستمر ، وهي ببساطة مسألة أسعار فائدة” ، يقول لي Ortscheid. “إلى أن تنخفض أسعار الفائدة إلى أقل من 5.5 ٪ ، وربما 5 ٪ ، لن يكون لديك الكثير من الأشخاص الذين يبيعون منازلهم.”
لكن المترو مع بعض من أضعف أسواق البيع-وبعبارة أخرى ، الأماكن التي قد يتم إغراء شخص ما بتأجير مكانه القديم بدلاً من ذلك-أظهرت علامات على تخفيف أسواق الإيجار أيضًا. خذ أوستن: وفقًا لـ John Burns Research and Consulting ، فإن طلب الإيجارات لمنازل الأسرة الواحدة قد انخفض بنسبة تزيد عن 2 ٪ على أساس سنوي في نوفمبر ، في حين أن عدد قوائم إعادة البيع ، وليس بما في ذلك المنازل التي تم بناؤها حديثًا ، قد ارتفع بأكثر من 60 عامًا ٪ من مستويات 2019 ، آخر سنة “طبيعية” قبل الوباء. دالاس وهيوستن وأورلاندو وفينيكس هي بعض المترو الأخرى مع نمو الإيجار الصامت ووعرة منازل مفاجئة للبيع.
ليس كل شخص في العالم مقطعًا ليكون مالكًا.
كونه مالكًا ليس كل ما هو متصدع. يحذر مديرو العقارات من أن مالكي المنازل قد لا يكونون مستعدين للتكاليف غير المتوقعة والصداع لتحويل منازلهم إلى الإيجارات. يمكن لشهر أو شهرين شاغرين أن يغرقوا في التوقعات النقدية لمدة عام ، في حين أن الصيانة المفاجئة يمكن أن تأكل الوقت والمال. تجنيد مدير الممتلكات لا يأتي رخيصة ؛ ستقوم الشركة النموذجية بتوجيه قيمة إيجار لمدة شهر للعثور على مستأجر ونسبة مئوية من الإيجار كل شهر بعد.
من ناحية أخرى ، لم يكن لدى مالكي الإيجار في الوقت المناسب المزيد من الأدوات في متناول أيديهم. إذا كانوا يريدون معرفة ما هي المنازل المماثلة التي تستأجرها ، فيمكنهم التمرير عبر Zillow أو زيارة مواقع شركات الاستثمار في الأموال الكبيرة التي تستأجر عشرات الآلاف من العقارات. الشركات الوطنية مثل Buildium و Roofstock ، المعروفة في الغالب بالعمل مع مستثمري وول ستريت ، تقدم أيضًا خدمات الإدارة ونصائح التسعير لأصغر الملاك. تسمح الشركات الناشئة الأخرى لمالكي الإيجار بالاستعانة بمصادر خارجية للمهام المزعجة مثل جمع الإيجار ومسك الدفاتر.
“ليس كل شخص في العالم مقطوعًا ليكون مالكًا” ، كما أخبرني ستوري. ومع ذلك ، يضيف ، “كونه مالكًا عرضيًا يمكن أن يكون أحد أكبر النعم”.
كان مسار الإيجار حقيبة مختلطة لكيسي كونر ، صاحب منزل في ناشفيل الذي تحدثت إليه لقصة قبل بضع سنوات. في يناير 2022 ، اشترى منزلًا من طابق واحد في الضواحي وأغلق سعر فائدة 3.2 ٪. عندما تحدثت معه في هذا الخريف ، حصل للتو على عرض عمل في كنتاكي وتمزقت بشأن بيع أو استئجار ممتلكاته. كانت المنازل الأخرى المدرجة للبيع في شارعه تجلس في السوق لفترة أطول مما كان متوقعًا ، لكنه اعتقد أيضًا أنه لن يصنع الكثير عن طريق استئجاره وتوظيف مدير عقاري. على الرغم من تردده ، اختار في النهاية أن يكون مالكًا. كان مبلغ 2300 دولار الذي فرضه على الإيجار كافيًا لتغطية الرهن العقاري البالغ 2،100 دولار و 200 دولار الذي دفعه للمدير كل شهر ، لكنه لم يترك أي مجال لتكاليف الصيانة الأخرى التي برزت ، والتي انتهت تكلفته أكثر من 3000 دولار.
ثم تم تسريح كونر ، وقرر هو وزوجته العودة إلى المنزل في ناشفيل ، حيث اعتقد أنه سيواجه وقتًا أسهل في إيجاد وظيفة أخرى. عندما اتصلت به للحاق بالركب ، كان يستقر في المنزل القديم وقبل للتو عرضًا كمنسق مبيعات في شركة بناء. أخبرني أن الخسائر النقدية من فترة عمله القصيرة كمالك كانت “مؤلمة” ، لكنها كانت فوزًا ماليًا بطرق أخرى: على الأقل لم يكن عليه أبدًا التخلي عن معدل الرهن العقاري. وكان ممتنًا لعمل منزل للعودة إليه في ناشفيل.
“ليس هذا أنا غني ،” أرسل لي كونر إرسال بريد إلكتروني إلي لاحقًا ، “لكنني أفهم عندما يقولون:” الأثرياء لا يكسبون. إنهم يمتلكون. “
جيمس رودريغيز هو مراسل كبير في فريق الخطاب في Business Insider.