أثار الرئيس دونالد ترامب هذا الأسبوع قضية أساسية في أزمة القدرة على تحمل التكاليف في أمريكا: تكاليف الإسكان. واقترح ترامب خطة تتضمن توجيه “ممثليه” لشراء سندات مدعومة برهون عقارية بقيمة 200 مليار دولار، ولكن ما إذا كان هذا الاقتراح سيحدث فرقًا حقيقيًا في سوق الإسكان على المدى الطويل أمر غير واضح، وفقًا لآراء خبراء اقتصاديين ومحللين. تتعلق هذه الخطة بـ تكلفة الإسكان، وهي قضية تؤثر على ملايين الأمريكيين.
تعتبر خطة شراء السندات العقارية، التي أعلنها ترامب على منصة Truth Social يوم الخميس، معقدة بالنسبة لأولئك غير المطلعين على سوق الرهن العقاري. ومع ذلك، فإن المنطق وراء كيفية تسهيل هذه الخطة لشراء منزل هو كالتالي: تمتلك مؤسستا Fannie Mae و Freddie Mac، وهما جهتان حكوميتان تدعمان مشتري الرهن العقاري، مليارات الدولارات من الديون المدعومة بالرهون العقارية الأمريكية. إذا زادت هاتان المؤسستان من حيازتهما للسندات المدعومة بالرهن العقاري، فقد يساعد ذلك في خفض عوائد هذه السندات. ويرتبط عائد السندات المدعومة بالرهن العقاري بمعدلات الرهن العقاري، وبالتالي فإن انخفاض العوائد قد يؤدي إلى انخفاض تكاليف الاقتراض للمقترضين، مما يجعل مدفوعات الإسكان أكثر قدرة على تحمل التكاليف.
خطة شراء السندات العقارية وتأثيرها المحتمل على تكلفة الإسكان
قد يكون لهذه الخطة تأثير مماثل للتيسير الكمي، كما قال أوليفر ألين، خبير اقتصادي أمريكي أول في Pantheon Macroeconomics. يشير التيسير الكمي إلى برنامج شراء السندات الذي يتبعه الاحتياطي الفيدرالي بهدف إضافة سيولة إلى سوق الديون وتحفيز النشاط الاقتصادي من خلال تشجيع المزيد من الاقتراض. ومع ذلك، عادة ما يقوم الاحتياطي الفيدرالي بتنفيذ التيسير الكمي في أوقات الاضطرابات الاقتصادية، بينما يقوم ترامب بضخ الأموال في السندات العقارية في حين أن الاقتصاد يسير على ما يرام.
أظهرت خطة الرئيس بالفعل تأثيرًا على معدلات الرهن العقاري. انخفض متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا من 6.21٪ إلى 5.99٪ صباح يوم الجمعة، وفقًا لـ Mortgage News Daily. وهذا هو أدنى مستوى له منذ حوالي ثلاث سنوات، والخبراء متفائلون بأن المعدلات قد تنخفض أكثر. قدرت Zelman & Associates، وهي شركة أبحاث متخصصة في الإسكان، أن معدلات الرهن العقاري قد تنخفض إلى ما دون 6٪ بموجب خطة شراء السندات الجديدة، مقارنة بتوقعاتها السابقة لمعدل الرهن العقاري البالغ 6.2٪ لعام 2026.
قدر جويل بيرنر، خبير اقتصادي أول في Realtor.com، أن خطة الشراء يمكن أن تخفض معدلات الرهن العقاري بما يصل إلى 50 نقطة أساس. ومع ذلك، قد يكون هذا الانخفاض لمرة واحدة، وقد لا تغير الخطة الصورة العامة للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان على المدى الطويل، كما قال بيرنر وألين.
التحديات التي تواجه تنفيذ الخطة
لا يزال من غير الواضح كيف ستعمل هذه الخطة على أرض الواقع. لم يوضح ترامب ما الذي قصده عندما قال إنه وجه “ممثليه” لشراء سندات مدعومة برهون عقارية بقيمة 200 مليار دولار. كما أن التوقيت وآلية شراء السندات لا تزال غير واضحة، وفقًا لـ Zelman & Associates. بالإضافة إلى ذلك، من غير الواضح مدى تأثير 200 مليار دولار في سوق السندات المدعومة بالرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 9 تريليونات دولار، وفقًا لمحللي Deutsche Bank. يعتبر سوق السندات المدعومة بالرهن العقاري هو الأكبر والأكثر سيولة في العالم بعد سندات الخزانة الأمريكية، وهناك العديد من المشترين. قد يكون شراء حوالي 2٪ من القيمة الإجمالية للسندات المتداولة في السوق بمثابة قطرة في المحيط.
“بدون نفس المستوى من الحجم والمصداقية، قد يكون أي تأثير على معدلات الرهن العقاري متواضعًا وقصير الأجل”، كما كتب بيرنر. وأضاف ألين: “لا أعتقد أن هذه السياسة وحدها يمكن أن تفعل الكثير”.
العرض والطلب في سوق الإسكان
على الرغم من أن تكاليف الاقتراض كانت عائقًا أمام المشترين في السنوات الأخيرة، إلا أن المشكلة الحقيقية هي العرض. يعتبر نقص المنازل المتاحة هو القيد الرئيسي لجعل الإسكان ميسور التكلفة بالنسبة للمزيد من الأمريكيين، وفقًا لبيرنر. تشير بعض التقديرات إلى أن الولايات المتحدة تعاني من نقص في 5 ملايين منزل، أي ما يعادل 3.7٪ من العرض الحالي. إذا انخفضت المعدلات دون زيادة في المعروض من المساكن، فقد يؤدي ذلك في الواقع إلى تفاقم القدرة على تحمل التكاليف من خلال زيادة المنافسة في سوق الإسكان وارتفاع أسعار المنازل.
“التأثير الحقيقي على المدى الطويل يتعلق بالجانب العرضي. لذلك، قد تساعد هذه الدفعة للطلب في المدى القصير، وقد تعزز نشاط المبيعات، وربما تعزز الأسعار أو تثبتها على الأقل، لكننا لا نرى ذلك كحل طويل الأجل”، كما قال بيرنر. وأضاف ألين: “أعتقد أنه حتى لو تمكنت من خفض معدلات الرهن العقاري بشكل طفيف، فستظل أسعار المنازل مرتفعة للغاية والقدرة على تحمل التكاليف مشدودة للغاية نتيجة لذلك”.
التركيز على القدرة على تحمل تكلفة الإسكان
بالإضافة إلى حظر ترامب على قيام المستثمرين الكبار بشراء المنازل العائلية، تظهر خطة السندات المدعومة بالرهن العقاري أن الإدارة تدرك تمامًا أن القدرة على تحمل التكاليف هي قضية تؤرق العديد من الأمريكيين – وقد تكون مسؤولية سياسية مع اقتراب موعد الانتخابات النصفية. لقد كان الإسكان محور تركيز رئيسي لترامب طوال فترة ولايته الثانية، لكن حماسه لجعل الإسكان أرخص يبدو أنه ازداد مع اقتراب موسم الحملات الانتخابية، كما لاحظ ألين. “إنهم يرمون الكثير من السهام على اللوحة في الوقت الحالي”، كما قال بيرنر، مشيرًا إلى مبادرات الرئيس الأخرى، مثل تقديم رهن عقاري لمدة 50 عامًا وحظر المستثمرين الكبار من شراء المنازل.
من المتوقع أن يراقب الخبراء عن كثب كيفية تنفيذ خطة شراء السندات المدعومة بالرهن العقاري، وما إذا كانت ستؤدي إلى انخفاض كبير في معدلات الرهن العقاري. سيظل التركيز أيضًا على معالجة نقص المعروض من المساكن، وهو التحدي الأكبر الذي يواجه القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في الولايات المتحدة. من غير الواضح حتى الآن ما إذا كانت هذه الإجراءات ستؤدي إلى تغييرات كبيرة في سوق الإسكان، ولكن من المؤكد أنها ستكون موضوع نقاش مكثف في الأشهر المقبلة.