- لطالما كان يُنظر إلى الصيدليات على أنها مستأجرون بارزون ومستقرون في مراكز التسوق الأمريكية.
- مع إعلان سلاسل الصيدليات الكبرى عن إغلاق المتاجر، أصبحت الآلاف من واجهات المتاجر فارغة.
- يمكن أن تظل المساحات شاغرة، على الرغم من تحفيز الملاك لملء مواقع “مربع الصغار”.
تشهد شركات صيدليات التجزئة العملاقة في أمريكا فترة تراجع غير مريحة حيث يتساءل المزيد من العملاء عن ملاءمتها.
لسنوات عديدة، نظر أصحاب العقارات إلى الصيدليات كمستأجرين ثابتين في مراكز التسوق، حيث اعتمد العملاء عليها للحصول على الوصفات الطبية.
وقال ستيفن تيتلبوم، المحاضر الأستاذ في كلية كوجود لإدارة الأعمال بالجامعة الأمريكية، والذي مارس سابقًا قانون العقارات التجارية في جونز داي، إن ذلك جعلهم مناسبين بشكل جذاب لواجهات المتاجر البارزة، بما في ذلك كمستأجرين رئيسيين لمراكز التسوق الصغيرة.
تُعرف هذه المساحات التي تبلغ مساحتها 20 ألف قدم مربع في الصناعة باسم “صندوق الصغار” – على عكس المتجر الكبير مثل Walmart أو Target – والتي تبلغ مساحتها 20 ألف قدم مربع، وقد تم تصميمها خصيصًا لدعم الأعمال المزدوجة للصيدليات المتمثلة في توزيع الأدوية في الظهر والوجبات الخفيفة. في الجبهة.
من المتوقع أن تغلق آلاف الصيدليات أبوابها خلال السنوات القليلة القادمة، بما في ذلك متاجر CVS وWalgreens وRite Aid. قال تيم وينتورث، الرئيس التنفيذي لشركة Walgreens، في يونيو/حزيران، إن صناعة الصيدليات بالتجزئة “مبالغ فيها إلى حد كبير فيما يتعلق بالمكان الذي سيكون عليه المستقبل”.
ويثير الانسحاب السؤال التالي: ماذا يحدث للمساحات الفارغة التي تتركها الصيدليات وراءها؟
أخبرت Walgreens Business Insider أن الشركة تعمل مع أصحاب المصلحة في المجتمع لتقليل الإزعاج للعملاء عندما يكون المتجر على وشك الإغلاق.
قال متحدث باسم Walgreens: “عندما نغلق متجرًا متبقٍ فيه مدة إيجار، فإننا نستكشف العديد من الخيارات، بما في ذلك عمليات الاستحواذ والإيجارات من الباطن وإعادة التفاوض على السعر. إن الحفاظ على عقد الإيجار دون إشغال هو خيارنا كملاذ أخير”. “في أغلب الأحيان، ننجح في العثور على مستأجر جديد يعود بالنفع على أعمالنا ومستهلكينا ومجتمعنا.”
في الحالات التي تفرض فيها عقود إيجار المتاجر المغلقة على المستأجرين الاستمرار في دفع الإيجار، قد يختار بعض أصحاب العقارات ترك المساحات فارغة، خاصة في وسط المدينة وغيرها من البيئات الحضرية الكثيفة، كما قال تيتلبوم لـ BI. وأضاف أنه في حالات أخرى، مثل عندما يتم إغلاق صيدلية في أحد مراكز التسوق في الضواحي، فإن فقدان صيدلية يمكن أن يعني انخفاضًا في عدد المتسوقين الذين يزورون المنطقة.
وقال تيتلبوم: “إنهم يميلون إلى الحصول على مواقع جيدة في الزوايا وكمستأجرين رئيسيين في مراكز التسوق الصغيرة، لذا عندما يغلقون، فهذه ظاهرة واضحة في وجهك”.
يمكن أن يؤثر ذلك على الشركات الأخرى في مراكز التسوق، والتي غالبًا ما تعتمد على المستأجرين الرئيسيين مثل الصيدليات ومحلات السوبر ماركت لجذب الناس. يمكن أن يكون لفقدان حركة المرور تأثير مضاعف سلبي على المالك، حتى لو استمر المتجر المغلق في سداد دفعات الإيجار .
ليس من الواضح دائمًا نوع الأعمال التي يمكن أن تشغل المساحة المتبقية، لكن بعض الشركات ترى فرصًا في المواقع.
قال وينتورث في مكالمة أرباح الربع الثالث للشركة إن مواقع Walgreens “معترف بها على نطاق واسع بأنها تقع في أفضل الزوايا في أمريكا”.
وقال: “نعتقد أن هناك فرصة لعدم مجرد عقد الإيجار كمتجر مظلم”. “هناك الذهب فيها التلال، كما يقولون.”
نحن وصلت معدلات الشواغر في متاجر التجزئة إلى أدنى مستوياتها التاريخية بحوالي 4٪، وفقًا لـ بيانات من كوليرز، شركة متخصصة في تقديم الخدمات المهنية وإدارة الاستثمار. كما أن طلب الإيجارات يرتفع أيضاً مع تنافس المستأجرين المحتملين على المساحة.
وقال أنجي سولانكي، رئيس خدمات البيع بالتجزئة في شركة كوليرز، لـ BI: “عندما يكون لديك صندوق صغير، فهذا يشبه الذهب بالنسبة للمالك”.
وقالت سولانكي إنها ترى نطاقًا واسعًا من استخدامات ما بعد الصيدلة لهذا التنسيق، بدءًا من السلع الرياضية والأثاث ومتاجر الملابس إلى صالونات التجميل. يقوم بعض الملاك بتقسيم الوحدات الأكبر حجمًا لتوفير مساحة لمزيج من الشركات الصغيرة.
وقالت: “هناك الكثير من المفاهيم المذهلة”.
ترى بعض صناديق الاستثمار العقاري، أو صناديق الاستثمار العقارية، التي تمتلك هذه العقارات، استخدامات محتملة أخرى للمساحات.
قال جون أولبرايت، الرئيس التنفيذي لشركة Alpine Income Property Trust، وهي صندوق استثمار عقاري يعتبر Walgreens كمستأجر، في مكالمة هاتفية للأرباح في يوليو: “إنها أماكن جيدة للرعاية العاجلة”. وقال أولبرايت إن المستأجرين المحتملين الآخرين يشملون مطاعم الوجبات السريعة ومتاجر الدولار والمدارس.
أخبر تيتلبوم BI أنه من غير المرجح أن يشغل أي نوع من المستأجرين معظم واجهات المحلات الفارغة. يحتاج العديد من مستأجري التجزئة المحتملين، مثل محلات البقالة، إلى المزيد من مواقف السيارات وأماكن الإقامة الأخرى لحركة المرور العالية لديهم مقارنة بالصيدليات. والبعض الآخر، مثل المطاعم، سيتطلب مطابخ وتجديدات أخرى باهظة الثمن.
وقال: “لديهم مجموعة من الأحجام والأشكال، ولا يمكنك أن تقول فقط: حسنًا، سنقوم بتحويلها جميعًا إلى ملاعب كرة مخلل أو رعاية عاجلة”.
وقال متحدث باسم CVS إن 95% من مواقع إغلاق الشركة مستأجرة، بينما 5% مملوكة.
وقال المتحدث باسم CVS: “نحن نبذل قصارى جهدنا لتسويق العقارات المتاحة والعثور على مستأجرين جدد في أقرب وقت ممكن. وفي معظم الحالات، نقوم بتأجيرها من الباطن لمستأجرين آخرين لضمان استخدام العقار والمساهمة في المجتمع”.
قال متحدث باسم Rite Aid إن الشركة تقوم بشكل روتيني بتقييم شبكة متاجرها وهي “ملتزمة بأن تصبح سليمة ماليًا وتشغيليًا”.
بالمقارنة مع إغلاق المتاجر في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، فإن العديد من عمليات الإغلاق تحدث الآن بطريقة أكثر تنظيماً وتأتي إلى سوق العقارات بوتيرة تسمح باستيعابها في فترة زمنية معقولة.
وقال سولانكي إنه في أعقاب الوباء، أدرك تجار التجزئة وأصحاب العقارات أنهم بحاجة إلى العمل معًا وإقامة علاقات أقوى.
وقال سولانكي إنه في حين أن محادثة عادية لتجديد عقد الإيجار ربما تكون قد حدثت في غضون عام من انتهاء العقد، إلا أنه يتم التوصل إلى هذه الاتفاقيات خلال فترة زمنية تتراوح بين 24 إلى 30 شهرًا، مما يمنح الأطراف المعنية وقتًا للتخطيط.
وقالت أيضًا إن نصف صفقات العقارات بالتجزئة التي تتبعتها شركة كوليرز في الربع الأخير كانت معروضة في السوق لمدة تقل عن ثلاثة أشهر. لذلك، في حين تعرضت صيدليات البيع بالتجزئة لانتقادات لفشلها في تقديم شيء جديد ومثير للمتسوقين في الولايات المتحدة، يبدو أن بدائلها مستعدة للمراهنة على أنها تستطيع استخدام المواقع للقيام بذلك.
وقال سولانكي: “إن نسبة الـ 50% هذه هي نسبة قوية”.