- بدأ برانون بوتس في الاستثمار في العقارات في عام 2020 كوسيلة لتحقيق هدفه المالي في الحرية.
- يستخدم استراتيجية “بناء إلى إيجار” ، ويبني وتصميم كل من إيجاراته.
- تسمح له الاستراتيجية بالتدفق النقدي الفوري ويقوم بإعداده للتقاعد المبكر.
أثناء العمل في الإقراض التجاري ، لاحظ Brannon Potts نمطًا.
وقال لـ Business Insider: “كنت أعمل على بعض منتجات القروض للبنك ، وابتلس مع بعض الأشخاص الذين كانوا ملايين من أصحاب الملايين. سأطلب منهم ،” كيف كسبت أموالك؟ ” “وما وجدته كان معظمهم إما كسبوا أموالهم في العقارات أو احتفظوا بأموالهم في الكثير من العقارات.”
كان يكفي إقناعه بالدخول إلى نفس العمل.
لقد كان في الأربعينيات من عمره ، وراء مدخرات التقاعد ، وحتى وراء هدفه المتمثل في تحقيق الحرية المالية في الخمسينيات من عمره.
وقال بوتس: “كنت أعلم أن قوة الوقت كانت الآن مسؤولية بالنسبة لي. لم أستطع توفير بسرعة كافية للعيش والوصول إلى الحرية المالية”. “كنت أعلم أنني لا أستطيع فعل ذلك بأي طريقة أخرى ولكن من خلال العقارات.”
استراتيجية استثمار طبيعي لـ Potts: “بناء من أجل”
نشأ بوتس في منزل بنه والديه في فورت وورث ، تكساس.
وقال “أتذكر المشي ورؤية العملية كصبي يبلغ من العمر ثماني سنوات ، وقد استمتعت بها حقًا”. “حتى في ذلك العصر ، أحببت رؤية شيء ما يبدأ من الصفر وأصبح شيئًا”.
تابع على خطى والديه وبناء المنازل الثلاثة التي أقامها هو وزوجته ميندي خلال العقود القليلة الماضية. كانت العملية مرضية ل POTTS – والاقتصاد.
وقال “لقد لاحظت وجود نمط عندما كنت أقوم ببناء منازل بلدي: في كل مرة بنينا ، كان لديها حقوق ملكية وفوق تكلفة البناء”. “أنا مثل ، حسنًا ، فلماذا لا أفعل ذلك مع الإيجارات؟”
في عام 2020 ، تعامل مع أول مشروعين له في البناء: منزل على الشاطئ الذي تحوله هو وميندي إلى تأجير قصير الأجل و Fourplex يملأونه بالمستأجرين على المدى الطويل. كلا المشروعين ملفوفة في عام 2021 وبدأوا على الفور في توليد التدفق النقدي.
وقال “أحب البناء – لأكون قادرًا على وضع بصمة بصمة على عقار – ولذا كان الأمر طبيعيًا بالنسبة لي”. “كنت فخوراً حقًا بكيفية الانتهاء منها. لقد بنيت أنا وزوجتي فكرة أنه – وأعتقد دائمًا أن أسوأ سيناريو – إذا كانت الأوقات صعبة ، فهل من الجيد أن نعيش هناك؟”
بين عامي 2021 و 2024 ، قامت Potts ببناء واحد إلى اثنين من الممتلكات في السنة وتوسعت إلى 10 أبواب. اعتبارًا من مارس 2025 ، لديه اثنان آخران قيد الإنشاء ويتوقع أن يكون لديك ما مجموعه 12 بابًا مكتملًا بحلول منتصف عام 2015. انهم جميعا الإيجارات على المدى الطويل باستثناء منزل الشاطئ. Bi تم عرض بيانات المالك للتحقق من ملكية ممتلكاته.
بالنسبة لاستئجاره على المدى الطويل ، قال إنه تدفقات نقدية ، في المتوسط ، 330 دولارًا في الشهر لكل باب. لا يعتقد أنه سيقترب من هذه الأرقام إذا اشترى عقارات موجودة مسبقًا: “سوق إعادة البيع أصعب قليلاً في الخروج والعمل ماليًا”.
يتوقع بوتس ، الذي يدير شركة لإدارة الممتلكات ، أن يصل إلى الاستقلال المالي بمجرد أن يصل إلى 20 بابًا ، وهو يخطط للقيام به في السنوات الخمس المقبلة وقبل أن يبلغ 60 عامًا. في تلك المرحلة ، يمكنه التوقف عن العمل والاسترخاء على الشاطئ وقضاء المزيد من الوقت مع أطفاله الثلاثة.
وقال: “إن قرار الزي المهم الذي يتخذه كل صباح يساعده على التركيز على هدفه على المدى الطويل ،” أنا أرتدي قمصان هاواي كل يوم. إنه تذكير لي بأن هدفي هو الوصول إلى الحرية المالية والحياة على الشاطئ “.
3 مكونات رئيسية لاستراتيجية البناء إلى الإيجار
يعتقد بوتس أنه مع المنشئ الصحيح ، يمكن لأي شخص تكرار استراتيجيته إلى الإيجار. لقد انهار المكونات الرئيسية لمشروع ناجح وكيف يتولى الميزانيات لضمان التدفق النقدي الفوري.
1. الأرض. يبحث Potts ، الذي يستخدم MLS بشكل أساسي للعثور على الأرض ، عن الكثير من القطع المسطحة نسبيًا. وقال “إذا كان لديهم الكثير من الدرجة لهم ، فسوف يتعين علي وضع الجدران الاحتفاظ بها ، مما يضيف تكلفة إلى تطوير الكثير”.
إنه يتطلع إلى إنفاق حوالي 15 ٪ من تكلفة المشروع على الأرض وأي شيء قد يتطلبه إعداده لمؤسسة المنزل.
وقال “معظم القطع التي أنظر إليها هي من 15000 إلى 20،000 دولار لكل مجموعة من الباب”. “لذلك ، إذا كنت أبحث عن فوربليكس ، فأنا أحاول الاحتفاظ به في نطاق 60،000 دولار ، وسيكون ثلاثية في نطاق 45000 دولار ، و 15000 دولار إلى 20،000 دولار للأسرة الواحدة.”
2. البناء. يحتفظ بوتس ، الذي يشتري ويبني في فورت وورث ، تكلفة بناءه بنحو 120 دولارًا للقدم المربع. تستغرق العملية من البداية إلى النهاية حوالي ستة أشهر لمنزل عائلة واحدة وتسعة أشهر لمجموعة متعددة العائلة. على الرغم من أن الجدول الزمني قد يبدو مختلفًا في أجزاء مختلفة من البلاد ، إلا أن “كل منطقة مختلفة. إنها تعتمد فقط على اللوائح”.
انه يولي اهتماما وثيقا أسعار الإيجار في سوقه.
وقال “أعرف إيجابي ويمكنني عكس هندسةها باستخدام قاعدة 1 ٪”. “على سبيل المثال ، إذا كنت أعلم أن الإيجارات ستكون 2100 دولار ، فهل يمكنني بنائه مقابل 210،000 دولار أو أقل؟ إذا استطعت ، فأنا أعلم أن ذلك سيؤدي عمومًا إلى التدفق النقدي بقليل من المال.”
انه يستخدم نفس القاعدة مع عوامله المتعددة. على سبيل المثال ، إذا استأجرت ترايبوكس مقابل 1750 دولارًا لكل وحدة ، فإن إجمالي الإيجار هو 5،250 دولار ، وبالتالي فإن ميزانيته للبناء تبلغ حوالي 520،000 دولار.
بالنسبة للتمويل ، “نحن ندفع نقودًا مقدمًا مقابل الكثير ، نستخدم ذلك كضمان للبناء ، ثم نحصل على قرض بناء”. “وبعد ذلك ، في النهاية ، نحصل على رهن دائم لمدة 30 عامًا.”
3. المستأجرون. لم تواجه بوتس صعوبة كبيرة في الاستئجار في فورت وورث ، والذي يصفه بأنه مجال متنامي لنمو أكثر فقط عندما تكمل Amazon مركز التوزيع الإقليمي. واحد من إيجاراته هو أقل من ميل من المنشأة.
تميل الأمواج المتعددة إلى أن تكون أكثر صعوبة في ملء العظمات الواحدة.
وقال “عندما تفتحه لأول مرة ، تمامًا مثل مجمع سكني ، إذا كان لديك مجموعة كاملة من الوحدات المتاحة ، فإن الأمر يستغرق بعض الوقت في ملءها”. “لذا فإن التحدي هو في البداية ، وملء جميع الوحدات.”
كما أنه لا يريد أن تنتهي عقود الإيجار في نفس الشهر لتجنب فقدان العديد من المستأجرين في وقت واحد ، “لذلك نحن نتعثر عندما تظهر هذه التجديدات”.
بعد الانتهاء من 10 إيجارات ، فإن Potts واثق من أنه كلما بدأ مشروعًا جديدًا ، فإنه سيولد على الفور بضع مئات من الدولارات شهريًا في التدفق النقدي.
وقال “لن أفعلهم إلا إذا فعلوا ذلك”. “لن أشتري عقارًا سلبيًا للتدفق النقدي. ما زلت مصرفيًا في القلب. ما زلت متحفظًا للغاية ، لذلك كان لدي عتبة. أردت تدفقًا نقديًا لا يقل عن 200 دولار للباب.”
كقاعدة عامة ، “كلما زاد عدد الأبواب على الأرض ، زادت الأموال التي تنتجها ، لكن يمكنك التفكير فيما وراء” الأبواب “التقليدية لزيادة الإيرادات إلى الحد الأقصى. بالنسبة لأحد مشاريعه التي كان يأمل في أن تتحول إلى فوربليكس ، تطلب منه لوائح المدينة بناء ثلاثي. ومع ذلك ، كان لديه مساحة كافية لبناء أربع وحدات تخزين على جانب العقار ، والتي يستأجرها للمستأجرين.
وقال: “انتهى بي الأمر إلى بناء وحدات التخزين الأربعة هذه بأقل من 20.000 دولار ، وأستأجرها عند 55 دولارًا لكل وحدة تخزين 10 × 10 (قدم)”. “أقوم بإنشاء 220 دولارًا آخر من إيرادات وحدات التخزين هذه على نفس قطعة الأوساخ.”
على الأهمية التي تهدف إلى فهم أرقامك في البناء ، فإن العلاقات مهمة بنفس القدر.
وقال بوتس: “أنت تستفيد من كل هذه العلاقات التي لديك. بالنسبة لي ، فإن البناء والمصرفي والمقاولين المختلفين الذين أعرفهم ، وشبكة من الأشخاص الذين يعرفون ما أبحث عنه في الممتلكات”. “إنها علاقات بقدر ما هي أرقام. أنت بحاجة إلى كليهما. يجب أن يكون لديك أرقامك بشكل صحيح ، لكنك تحتاج أيضًا إلى هذه العلاقات لجعل كل شيء يجتمع.”