قد تكون المدن مزدحمة، وقذرة، وصاخبة، ومكلفة، ولكنها كانت دائما تقدم ميزة واضحة واحدة على المناطق الريفية في أمريكا: المزيد من المال.
كان العمال في المراكز الحضرية يحصلون تقليديا على دخل أعلى كثيرا من نظرائهم في المناطق الريفية، وهي الظاهرة المعروفة باسم علاوة الأجور الحضرية. وعلى مدى عقود من الزمان، كان العمال الحاصلون على تعليم جامعي وأولئك الذين لا يحملون شهادات جامعية يحصدون المكافآت، حتى عند وضع تكاليف الإسكان الأعلى التي تأتي مع السكن في المدينة في الحسبان. واستفاد الجميع من فرص العمل والشيكات المتضخمة التي يمكن أن توفرها المدن.
ولكن الوعد الذهبي للمدن بدأ يتصدع. ففي العقد ونصف العقد الماضيين، أدى الارتفاع الحاد في تكاليف الإسكان إلى قلب المعادلة لصالح العمال الأقل مهارة. فقد وجدت دراسة نشرت العام الماضي في مجلة الاقتصاد العام أن العمال غير الحاصلين على تعليم جامعي بدلاً من التمتع بعلاوة الأجور الحضرية، أصبحوا الآن يدفعون فعلياً غرامة العيش في المدينة. وبناءً على الدولارات والسنوات فقط، يبدو أنهم قد يكونون أفضل حالاً إذا انتقلوا إلى مكان أقل ازدحاماً. وفي حين أن العمال الحاصلين على تعليم جامعي أصبحوا أفضل حالاً، فإنهم ما زالوا ينتقلون إلى المدن بوتيرة أبطأ مما كانت عليه الحال في العقود الماضية، وهي علامة على وجود مشكلة كبيرة في الأماكن التي كانت تعد ذات يوم بالازدهار.
في مقالة حديثة لمجموعة الابتكار الاقتصادي الحزبية، زعم الخبير الاقتصادي ستان فيوجر، أحد مؤلفي الدراسة، أن المشكلة بسيطة: فالمدن لا تبني ما يكفي من المساكن لجميع العمال الذين يريدون العيش فيها. لقد وقعت أماكن مثل سان فرانسيسكو ومدينة نيويورك ضحية لقوانين تقسيم المناطق الصارمة وعمليات الترخيص المملة التي تجعل من الصعب بشكل لا يصدق بناء مساكن جديدة. وهذا يترك السكان المتزايدين في صراع للحصول على عدد أقل وأقل من المنازل، مما يرفع أسعار ما هو متاح. من المفترض أن تقدم المدن فرص عمل وأجور أفضل من البؤر الاستيطانية الأصغر، لكنها ستفقد هذه الميزة إذا لم يتمكن الناس من تحمل تكاليف مكان لإراحة رؤوسهم. ولكن هناك أمل. تقدم المدن ذات التفكير المستقبلي مثل مينيابوليس وناشفيل وأوستن دليلاً على أن بناء المزيد من المنازل يخفف الأسعار على السكان – بشكل صادم!. يمكن أن توفر الخطوات التي اتخذتها دليلاً إرشادياً للقادة في المدن الأخرى الذين يريدون تجنب أن يصبحوا سان فرانسيسكو أو سياتل التالية.
قد يكون من الأفضل لخريجي الكليات العمل في المدن في الوقت الحالي، ولكن لا يوجد ما يضمن أن هذا سيكون الحال دائمًا. ومع ارتفاع أسعار المدن التي لا يستطيع خريجو الكليات تحملها، يعاني الجميع: تكافح المطاعم للعثور على عمال، وترتفع معدلات التشرد، وتعاني الخدمات الأساسية من نقص الموظفين. لا تستطيع الوظائف المكتبية أن تمد مراكز المدن بالطاقة بمفردها. إذا توقفت المدن عن العمل لصالح العمال غير الحاصلين على تعليم جامعي، فقد تتوقف عن العمل لصالح الجميع.
“إن ارتفاع أسعار المساكن ليس ضرورياً”، هذا ما قاله لي فيوجر. “إننا نزيد من تكلفة الإسكان بشكل مصطنع من خلال تقييد البناء في الأماكن التي يرغب الناس في العمل فيها ويرغبون في تحقيق أعلى مستويات الإنتاجية. وهذا يؤثر على الجميع”.
عندما يتجمع عدد كبير من العمال وأصحاب العمل معًا، فإنهم يخلقون حلقة تغذية مرتدة إيجابية ترفع من معنويات الجميع. تزداد فرص الناس في الحصول على وظيفة في المجال الذي يرغبون فيه، في حين تستطيع الشركات استقطاب الموظفين من مجموعة أكبر من المواهب. وهذا هو السبب وراء تحول المدن غالبًا إلى مراكز لصناعات محددة، مثل سان فرانسيسكو وشركات البرمجيات أو ديترويت وتصنيع السيارات. يريد العمال أن يكونوا حيث توجد الوظائف، وتريد شركات آبل وفورد أن تكون حيث يوجد العمال، وخاصة إذا كان هؤلاء العمال يتمتعون بمهارات مفيدة. وهذا هو السبب أيضًا، كما كتبت زميلتي آكي إيتو، في أن المدن الكبرى تقدم نوعًا من “التأمين المهني”. تكتب أن العمل في منطقة بها الكثير من الوظائف “يعدك للنجاح في الحصول على وظيفتك التالية – والوظيفة التي تليها”.
في كثير من الحالات، تعني الحياة في المدينة أيضًا رواتب أكبر. ولا يتفق خبراء الاقتصاد جميعًا على ذلك. لماذا الواقع أن علاوة الأجور الحضرية شيء قائم، ولكن هناك الكثير من الأدلة على وجودها: فالعمال الذين يعيشون في المدن الكبرى مثل شيكاغو أو سياتل يميلون إلى كسب المزيد ــ دون احتساب النفقات ــ من العمال المماثلين الذين يعيشون في أماكن أصغر. وقد أخبرني الخبير الاقتصادي في جامعة هارفارد إد جلاسر أن العمال الذين ينتقلون إلى المدن لا يحصلون على زيادة في الأجور فحسب، بل يرون في كثير من الأحيان أجورهم ترتفع بمعدل أسرع في المستقبل. ولكن المشكلة بالنسبة للعمال الأقل مهارة هي أن علاوة الأجور الحضرية هذه آخذة في التقلص. وتتلخص إحدى النظريات الرائدة، التي روج لها الخبير الاقتصادي في معهد ماساتشوستس للتكنولوجيا ديفيد أوتور، في أن سوق العمل تغيرت بطرق أضرت بالعمال غير الجامعيين، مع انتقال الوظائف الإدارية أو الكتابية ذات الأجور الجيدة إلى الخارج أو إفساح المجال للبرمجيات. ولم تختف علاوة الأجور الحضرية بالنسبة لهؤلاء العمال ــ في عام 2019، كسب العمال الذين حصلوا فقط على دبلوم المدرسة الثانوية أو أقل نحو 10% أكثر من خلال العيش في مناطق كثيفة السكان مقارنة بما كانوا ليكسبوه لو عاشوا في مناطق ريفية. ولكن هذا ليس بنفس القوة التي كان عليها في عام 1970، عندما كانت العلاوة نحو 35%. وعلى الجانب الآخر، لا يزال العمال ذوو الياقات البيضاء في عام 2019 يكسبون أكثر بنحو 50% من خلال العيش في المدن الكبرى مقارنة بالمناطق الريفية. وتوفر الغابات الخرسانية أنواع الوظائف التي لا تتوفر في المدن أو البلدات الأصغر، ولا يزال العمال المتعلمون تعليماً عالياً يستفيدون من العيش حيث تتوفر هذه الفرص بكثرة (خاصة وأن الوظائف عن بعد بالكامل أصبحت أكثر صعوبة في هذه الأيام).
ولكن المشكلة في هذه الأرقام هي أن الناس لا يستطيعون ادخار رواتبهم بالكامل. فرغم أن سكان المدن قد يكسبون أكثر، فإن تكاليف المعيشة في هذه المناطق أعلى أيضاً. لذا فقد ذهب فيوجر وزملاؤه فيليب هوكسي ودانييل شواج إلى خطوة أبعد من خلال وضع أهم هذه التكاليف في الحسبان: الإسكان. فقد أرادوا أن يروا ما إذا كانت صفقة المدن الكبرى لا تزال تعمل كما وعدت ــ وما إذا كانت الأجور الأعلى كافية لتبرير المبالغ الضخمة التي كان عمال المدن ينفقونها كل شهر للحفاظ على سقف فوق رؤوسهم. ووجدوا أن الأجور (ناقص تكاليف الإسكان) لجميع أنواع العمال في عام 1970 كانت أعلى بنحو 13% في الأماكن ذات الكثافة السكانية العالية مقارنة بالأماكن ذات الكثافة السكانية المنخفضة. ولكن هذه ليست القصة كاملة. فقد تباينت ثروات العمال المتعلمين في الكليات وغير المتعلمين بشكل كبير؛ وبحلول عام 2000، كان العمال غير المتعلمين يحصلون على نفس المبلغ تقريباً في الأماكن ذات الكثافة السكانية العالية والمنخفضة. وكان ارتفاع تكاليف الإسكان سبباً في محو علاوة أجورهم في المناطق الحضرية. وبحلول عام 2019، بدا أن هؤلاء العمال أصبحوا في وضع أفضل إذا انتقلوا إلى خارج المدينة.
تحتاج المدن إلى كافة أنواع العمال، وليس فقط المحامين ومهندسي البرمجيات، لتتمكن من العمل.
لا شك أن هناك فوائد للعيش في المدن لا تظهر في هذه البيانات. فالسكان الأكثر فقراً، على سبيل المثال، لديهم فرصة أفضل للتنقل بدون سيارة في المدينة مقارنة بالضواحي أو المناطق الريفية، مما يوفر لهم المال. والوفرة في فرص العمل ــ “تأمين المهنة” ــ قد توفر لهم راحة البال التي لا توفرها الأماكن الأصغر. أو قد يرون المزيد من التحسن في أجورهم، وفرصة أفضل لكسب المزيد من المال في المستقبل. ولكن في نهاية المطاف، سيكون الجميع في وضع أفضل إذا دفعوا أقل مقابل السكن. والتحول لصالح غير الخريجين الجامعيين ليس سيئاً بالنسبة لهؤلاء الأفراد فقط. فالشركات تريد أن تكون في أماكن عالية الإنتاجية مع الكثير من العمال، ولكن هذه النتائج تعني ضمناً أن العمال من ذوي المهارات المنخفضة ينتهي بهم الأمر إلى المغادرة إلى أماكن أقل إنتاجية. والمدن تحتاج إلى جميع أنواع العمال، وليس فقط المحامين ومهندسي البرمجيات، لكي تعمل. كما أنهم يخاطرون بفقدان السكان: على سبيل المثال، تكبدت مدينة نيويورك خسارة صافية قدرها 160 ألف ساكن بسبب الهجرة الداخلية من منتصف عام 2022 إلى منتصف عام 2023. وحتى العمال الأكثر مهارة ينتقلون إلى المدن الكبرى بشكل أقل تواترا، مما يعني أن تكاليف السكن باهظة الثمن تردعهم ــ حتى لو كانوا قد يكسبون المزيد من المال بالانتقال إلى هناك.
“سيظل هناك دوماً أناس يقولون: انظروا، أنا لا أريد أن أدفع هذه الأسعار المرتفعة للمساكن. وعلى الهامش، هناك أناس لا ينتقلون إلى الأماكن التي قد يكونون أكثر إنتاجية فيها”.
إن الأسباب الجذرية لهذه الفوضى ليست سراً. فقد ظلت المدن تعاني من نقص البناء لعقود من الزمان، الأمر الذي أدى إلى تقليص إنتاج المساكن من خلال قواعد تقسيم المناطق الصارمة وعمليات المراجعة المطولة التي تجعل البناء الجديد إما أكثر تكلفة أو مستحيلاً. ويخرج الجيران المعنيون بأعداد كبيرة إلى جلسات الاستماع العامة حيث يصرخون ضد خطط بناء شقق ومجمعات سكنية جديدة، ويشكون من حركة المرور، أو الضوضاء، أو التغيير في “طابع الحي”. كما يلعب المسؤولون المنتخبون دوراً كبيراً في رفض المشاريع أو تغييرات القواعد البطيئة التي قد تسمح ببناء هياكل أطول على الأراضي المتاحة المحدودة.
وتقول جيني شوتز، الخبيرة في سياسة الإسكان في مؤسسة بروكينجز، إن “هذا النوع من الحذر من جانب الحكومات المحلية، وتفويض الكثير من سلطاتها للسكان الحاليين، هو جوهر المشكلة”.
كما أصبح بناة المساكن أكثر حذراً منذ الأزمة المالية العالمية، حيث بلغ معدل البناء نصف المعدل الذي كان عليه في العقود الثلاثة السابقة. وهذا خبر سيئ بشكل خاص بالنسبة لأبناء جيل الألفية، الذين يمثلون الجيل الأكبر سناً والذين يمرون الآن بأوقات ذروة شراء المساكن. كما نفدت الأراضي “السهلة” التي يمكن تطويرها في محيط مراكز المدن من المدن في كثير من الحالات، حيث لا يرغب العمال في التنقل إلا لمسافة محدودة. والبديل للتوسع الحضري هو التطوير الحضري، أو ملء المساحات بين المباني القائمة. ولكن هذا أصعب كثيراً وأكثر تكلفة، لذا تشهد المدن عدداً أقل من عمليات البناء الجديدة مقارنة بأيام ذروتها.
إن المدن الساحلية مثل سياتل وبورتلاند وبوسطن ونيويورك “أماكن يصعب البناء فيها للغاية”، كما أخبرني شوتز. أما وسط البلاد، وخاصة حزام الشمس في النصف السفلي من الولايات المتحدة، فقد كان تقليدياً أكثر تساهلاً مع النمو ــ ولنتأمل هنا أماكن مثل شارلوت بولاية نورث كارولينا؛ وأتلانتا؛ وفينيكس. ولكن مرة أخرى، تواجه هذه الأماكن أيضاً خطر نفاد قطع الأراضي السهلة للتطوير.
سوف يستغرق الأمر وقتًا طويلاً قبل أن نبدأ في البناء بما يكفي لمواكبة التطورات.
ولكن كيف يمكن للمدن أن تستعيد بريقها؟ يرجع جزء من هذا إلى الصبر: ففي السنوات القليلة الماضية، حقق الناشطون المؤيدون للنمو انتصارات تشريعية كبيرة لتخفيف قوانين تقسيم المناطق المحلية وتمكين بناء مبان أكبر وأطول في أماكن كانت تسمح في السابق ببناء مساكن عائلية واحدة فقط. ولكن الأمر سيستغرق بعض الوقت ــ من ثلاث إلى خمس سنوات، كما أخبرني شوتز ــ قبل أن نبدأ في رؤية آثار أي قواعد جديدة على مستوى الولاية. وفي نهاية المطاف، تترك هذه الأنواع من الإصلاحات بصماتها على المعروض من المساكن على مدى عقود من الزمان، وليس بين عشية وضحاها.
وقال شوتز “لقد كنا نعمل على بناء المزيد من المباني منذ ما يقرب من أربعة أو خمسة عقود في أماكن ذات إنتاجية عالية. وسوف يستغرق الأمر وقتًا طويلاً قبل أن نبدأ في بناء ما يكفي لمواكبة ما هو موجود”.
وتقدم أوستن وناشفيل ومينيابوليس أمثلة على الكيفية التي يمكن بها لقادة محليين مؤيدين للنمو أن يحفزوا المزيد من البناء للحفاظ على الأسعار تحت السيطرة. وقال شوتز إن أوستن شجعت “الكثير من البناء العمودي في وسط المدينة” في حين حاولت أيضًا تسهيل القيام بالتطوير الداخلي في الأحياء السكنية ذات الكثافة السكانية المنخفضة. وتعيش ناشفيل قصة مماثلة. فقد أدخلت مينيابوليس تغييرات على قوانين تقسيم المناطق لتشجيع الشقق حول محطات القطار الخفيف. وتسعى المدن الثلاث إلى إجراء تغييرات على قواعد البناء الخاصة بها والتي من شأنها أن تسمح للمباني السكنية ذات الدرج الواحد بالامتداد إلى ما يزيد عن ثلاثة طوابق، وهو تغيير صغير على ما يبدو يمكن أن يكون له تأثيرات ضخمة.
إن كل مدينة لديها مصلحة راسخة في ضمان تمتع العمال من كافة الأنواع بالقدرة على العيش فيها. والواقع أن الإسكان بأسعار معقولة أمر مفيد لكل من العمال الأفراد والشركات الضخمة ــ وما عليك إلا أن تنظر إلى الجهود التي تبذلها شركات مثل جوجل وميتا وديزني لتطوير المزيد من المساكن في الأماكن التي توظف أعداداً هائلة من الموظفين. وإذا لم يستجب قادة المدن للدعوة إلى بناء المزيد من المساكن، فإنهم يخاطرون بإهدار ميزتهم المضمنة.
“في نهاية المطاف، إذا كان قادتك المنتخبون راغبين في توفير السكن، فسوف يجدون السبل الكفيلة بجعله ناجحاً”، هذا ما قاله لي شوتز. “وإذا كان قادتك المنتخبون لا يريدون توفير السكن، فسوف يجدون السبل الكفيلة بوقف ذلك”.
جيمس رودريجيز هو مراسل كبير في فريق Discourse التابع لموقع Business Insider.