- لقد مر عام منذ أن بدأت مدينة نيويورك في فرض الحظر شبه التام على الإيجارات قصيرة الأجل، بما في ذلك Airbnbs.
- وفي حين انخفض عدد الإيجارات قصيرة الأجل، فإن تأثير ذلك على سوق الإسكان غير واضح.
- تقول Airbnb إن الحظر واسع جدًا ولم يجعل السكن في متناول الجميع.
كان من المفترض أن يؤدي الحظر الذي فرضته مدينة نيويورك على معظم الإيجارات قصيرة الأجل إلى جعل السكن أرخص في المدينة. ولكن بعد مرور عام، لا يزال من غير الواضح ما إذا كانت هذه الطريقة قد نجحت أم لا.
في سبتمبر 2023، بدأت مدينة نيويورك في تطبيق لوائح جديدة – تُعرف باسم القانون المحلي 18 أو LL18 – والتي فرضت قيودًا شديدة على الإيجارات قصيرة الأجل. كان الهدف هو تحسين القدرة على تحمل التكاليف من خلال إتاحة الوحدات التي لم يكن من الممكن حجزها في السابق إلا من خلال منصات التأجير مثل Airbnb.
وقال بن كالوس، عضو مجلس مدينة نيويورك السابق، الذي ألف كتاب LL18، لصحيفة نيويورك تايمز في عام 2021: “ليس لدينا ما يكفي من المساكن، وأي شيء يمكننا القيام به لإعادة الإسكان إلى السوق هو أمر جيد”.
لقد أصبح هناك شيء واحد واضحًا بعد عام: لقد حقق مشهد Airbnb في مدينة نيويورك للإقامة لمدة تقل عن 30 يومًا نجاحًا كبيرًا. في حين كان هناك أكثر من 22000 قائمة قصيرة الأجل في أغسطس 2023، أي الشهر الذي سبق دخول الحظر حيز التنفيذ، فقد انخفض هذا العدد إلى أقل من 5000 اعتبارًا من هذا الربيع.
أبعد من ذلك، فإن الصورة أكثر تباينا.
ومن منظور نمو معدل الأسعار في مدينة نيويورك على وجه التحديد، فإن النتائج واعدة. بين أغسطس 2023 – الشهر الذي سبق دخول القانون حيز التنفيذ – وأغسطس 2024، ارتفع متوسط طلب الإيجار في مدينة نيويورك بنسبة 0.5٪ فقط، وفقًا لبيانات من موقع StreetEasy لقوائم العقارات المملوكة لشركة Zillow. ويمثل هذا تباطؤًا حادًا من نمو أسعار الإيجارات بنسبة 7٪ تقريبًا خلال نفس الفترة من عام 2023، و31٪ للأشهر الـ 12 المنتهية في أغسطس 2022.
نظرة على منطقة المترو الأوسع أقل حسما. ارتفعت أسعار الإيجارات في نيويورك بنسبة 3.5٪ بين أغسطس 2023 وأغسطس 2024 – تقريبًا نفس نسبة العام السابق البالغة 3.4٪، وفقًا لـ Zillow. كما أنه يتماشى مع الزيادة الوطنية في الإيجارات خلال نفس الفترة. منذ دخول LL18 حيز التنفيذ، لم يتباطأ نمو الإيجارات في جميع أنحاء المنطقة الأوسع وهو يتماشى مع بقية البلاد.
البيانات حول توفر المخزون في مدينة نيويورك أقل تشجيعًا. نما مخزون الإيجار طويل الأجل في المدينة – والذي كان من المفترض أن يحصل على دفعة – بنسبة 3.4٪ فقط خلال العام المنتهي في أغسطس 2024، وهو جزء صغير من معدل 15.4٪ الذي شوهد خلال العام السابق، وفقًا لـ StreetEasy.
وعلى الرغم من أنه ليس من الواضح ما إذا كان المستأجرون في مدينة نيويورك أفضل حالًا الآن، إلا أن تأثير القانون الذي مضى عليه عام على الفنادق لا يمكن إنكاره. مع خروج الكثير من Airbnbs من صورة الإيجار قصير المدى، فقد تمكنوا من فرض رسوم أعلى.
على هذا النحو، ارتفعت أسعار الفنادق في مدينة نيويورك بنسبة 7٪ خلال العام الماضي، مقارنة بـ 2٪ على المستوى الوطني، وفقًا لبيانات شركة التحليلات العقارية CoStar. علاوة على ذلك، بلغ معدل إشغال الفنادق في مدينة نيويورك 87% في أغسطس من هذا العام، في حين بلغ المتوسط الوطني 67% لنفس الفترة.
“في سوق مثل مدينة نيويورك، لا يبدو أنه سيكون هناك أي بديل يوفر صمام إطلاق لاتجاهات الصناعة تلك،” شون هينيسي، الأستاذ المساعد السريري في مركز جوناثان إم تيش للضيافة بجامعة نيويورك ، قال Business Insider. “إذا كنت تمتلك فندقًا حاليًا، فإن المستقبل يبدو مشرقًا للغاية.”
عندما تجمع بين تباطؤ نمو الإيجارات، وتباطؤ نمو المخزون، والارتفاع الحاد في أسعار الفنادق، فمن الصعب الحصول على قراءة اتجاهية قوية لكيفية تأثير LL18 على السوق بشكل عام. وهذا صحيح بشكل خاص لأنه من الصعب تحديد مدى مسؤولية القانون بشكل مباشر عن تشكيل كل من هذه الاتجاهات الثلاثة. كل هذا يزيد من الارتباك حول فعالية LL18.
الرجعة ضد القانون
إحدى الممارسات التي ساهمت في غموض تأثير LL18 هي تحول مضيفي Airbnb السابقين إلى استئجار منازلهم بشكل غير قانوني من خلال منصات أخرى مثل Facebook وBooking.com. ومن خلال القيام بذلك، فإنهم لا يساعدون في فتح المخزون على النحو المنصوص عليه في القانون.
تحدث موقع Business Insider مع بول، وهو مضيف سابق في Airbnb والذي واصل استئجار وحدته في Astoria في كوينز بعد أن رفضت المدينة طلب ترخيص الإيجار قصير الأجل الخاص به. قال بول – الذي تم تغيير اسمه لحماية خصوصيته – إنه حصل على 3000 دولار في شهر جيد قبل صدور القانون، وهو مبلغ مهم لعائلته.
وقال بول لموقع Business Insider عن اللوائح الجديدة في وقت سابق من هذا العام: “أعتقد أن هذه القوانين مكتوبة بشكل سيئ للغاية”. “هناك أشخاص لديهم مساحة إضافية لن يقوموا أبدًا بتأجيرها لمستأجر طويل الأجل، وهم يحاولون فقط الاستفادة من تلك المساحة بطريقة مفيدة، ليس فقط لأنفسهم، ولكن أيضًا إلى المجتمع.”
لدى ثيو يدينسكي، نائب رئيس السياسة العامة في Airbnb، تحفظات أيضًا، حيث أخبر BI أنه يعتقد أن تركيز مدينة نيويورك على الإيجارات قصيرة الأجل أمر مضلل.
وقال: “لا أعتقد أنه كان ينبغي إقرار القانون المحلي رقم 18”. “أعتقد أن البيانات تظهر أنها غير فعالة.”
قال ييدينسكي إنه ببساطة لم يكن هناك ما يكفي من Airbnbs في مدينة نيويورك في المقام الأول للتأثير على المعروض من المساكن أو أسعارها بأي طريقة ذات معنى. وهو الاستنتاج الذي اتفق عليه بعض الاقتصاديين.
وبدلاً من ذلك، جادل ييدينسكي بأن الطريقة الوحيدة لتحسين القدرة على تحمل التكاليف في المدينة هي بناء المزيد من المنازل.
وقال “المشكلة هي العرض”. “المشكلة هي السكن الجديد.”
وعلى النقيض من النهج الشامل الذي اتبعته نيويورك على مستوى المدينة، يقول ييدينسكي إن Airbnb تدعم لوائح تنظيمية أضيق وأكثر استهدافًا. وأشار إلى سان دييغو، حيث يوجد حد أقصى على مستوى المدينة لعدد إيجارات المنازل الكاملة قصيرة الأجل بنسبة 1٪ من إجمالي المساكن. ومع ذلك، هناك استثناء لمنطقة شاطئ ميشن بيتش الخلابة والصديقة للسياح، حيث يُسمح للإيجارات قصيرة الأجل بأن تصل إلى 30٪ من إجمالي المساكن.
وعلى الجانب الآخر من الحملة، يقول المدافعون عن حملة القمع إن أي جهد لزيادة عدد المنازل المتاحة لسكان نيويورك العاديين هو خطوة في الاتجاه الصحيح.
وقال عمدة مدينة نيويورك، إريك آدامز، في بيان صدر في مارس الماضي: “إن شركات الإيجار غير القانونية قصيرة الأجل تضر بصناعة الضيافة لدينا وتجعل من الصعب على سكان نيويورك العثور على سكن بأسعار معقولة، ويجب علينا التأكد من أننا نحاسبهم”.