هل تفكر في إعادة تمويل الرهن العقاري؟ إن انخفاض الأسعار ليس سوى عامل واحد عند إعادة تمويل قرض المنزل

لوس أنجلوس (أ ب) – أسعار الرهن العقاري لم تكن أسعار المنازل في الولايات المتحدة جذابة إلى هذا الحد منذ أكثر من عام، وهي أخبار جيدة لأصحاب المنازل الراغبين في إعادة التمويل.

لقد انتهز العديد من أصحاب المنازل الفرصة بالفعل لخفض دفعاتهم الشهرية، مما حفز ارتفاع في طلبات إعادة تمويل الرهن العقاري.

وكان ذلك قبل أن يهبط متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا هذا الأسبوع إلى 6.47%، وفقًا لشركة Freddie Mac، وهي شركة مشتريات الرهن العقاري. وفي مايو/أيار الماضي، بلغ متوسط ​​السعر 7.22%. وهو الآن عند أدنى مستوى له في 14 شهرًا.

إن التسرع في إعادة التمويل أمر منطقي، حيث أن حتى الانخفاض الطفيف في أسعار الرهن العقاري يمكن أن يترجم إلى وفورات كبيرة على المدى الطويل. بالنسبة لمنزل يبلغ متوسط ​​سعره في الولايات المتحدة 440 ألف دولار، فإن المشتري الذي يدفع دفعة أولى بنسبة 20% بمعدل الرهن العقاري المتوسط ​​اليوم سيوفر أكثر من 300 دولار شهريًا مقارنة بما كان سيكلفه شراء نفس المنزل في أكتوبر، عندما بلغ متوسط ​​السعر أعلى مستوى له في 23 عامًا عند 7.79%.

ومع ذلك، هناك أمور أخرى يجب مراعاتها بخلاف سعر الرهن العقاري. فقد تكلف عملية إعادة التمويل آلاف الدولارات، ولا يمكن دائمًا دمج جميع الرسوم في القرض الجديد.

قد يستغرق تحقيق التعادل في تكاليف إعادة التمويل شهورًا أو سنوات، اعتمادًا على الفرق بين سعر الفائدة الحالي والسعر الجديد. لذا فإن إعادة التمويل قد لا تكون منطقية إذا كنت تخطط لبيع المنزل قبل حدوث ذلك.

فيما يلي بعض العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها عند تحديد ما إذا كان الآن هو الوقت المناسب لإعادة تمويل قرض منزلك:

هل الأسعار جذابة بما يكفي لجعل إعادة التمويل تستحق العناء؟

رغم انخفاض أسعار الرهن العقاري، فإن متوسط ​​سعر الفائدة على قرض منزل مدته 30 عامًا لا يزال أكثر من ضعف ما كان عليه قبل ثلاث سنوات فقط.

وفقًا لموقع Realtor.com، فإن حوالي 86% من جميع قروض الرهن العقاري القائمة لديها سعر فائدة أقل من 6%، وأكثر من ثلاثة أرباعها لديها سعر فائدة 5% أو أقل. إذا كان سعر الرهن العقاري الخاص بك يقع ضمن هذا النطاق، فستحتاج إلى التأكد من أنه يمكنك إعادة تمويله بسعر أقل بكثير من السعر الحالي.

قال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في بنك رايت، إن إحدى القواعد الأساسية التي يجب مراعاتها هي ما إذا كان بإمكانك خفض سعر الفائدة بمقدار النصف إلى ثلاثة أرباع النقطة المئوية.

“هذا هو الوقت المناسب للبدء في التفكير في هذا الأمر”، كما قال.

على سبيل المثال، يجب على الشخص الذي لديه قرض عقاري مدته 30 عامًا بنسبة 7.5% أو 8% أن يبحث عن أسعار فائدة في النطاق المنخفض الذي يبلغ 6%.

قد يرغب أصحاب المنازل الذين لديهم قرض عقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل، أو ARM، والذي من المقرر أن يتكيف مع معدل أعلى، في التفكير أيضًا في إعادة التمويل بينما تتجه الأسعار إلى الانخفاض.

كم من الوقت سوف يستغرق الأمر لتحقيق التعادل في تكاليف إعادة التمويل؟

ستكون فترة التعادل في إعادة تمويل الرهن العقاري أقصر كلما كانت مدخراتك أكبر. على سبيل المثال، إذا كنت تقوم بإعادة التمويل من معدل 8% إلى 6%، فستكون فترة التعادل أقصر بكثير من إعادة التمويل من معدل 6.75% إلى 6.25%.

لذا، من المهم أن تأخذ في الاعتبار المدة التي تخطط للعيش فيها في المنزل، للتأكد من أنك ستغطي تكلفة إعادة التمويل.

ضع في اعتبارك التكاليف الإجمالية والتكاليف الأولية

إن الرسوم والمصاريف قد تحرم شركات إعادة التمويل من قدر كبير من الأموال التي تركز فقط على المدخرات المحتملة. ومجرد أنك تستطيع عادةً تحويل العديد من التكاليف أو معظمها إلى قرض جديد لا يعني أن القرض مجاني.

إذا كنت تقوم بتحويل التكاليف إلى قرضك الجديد، فإنك إما تتحمل رصيدًا أكبر أو تدفع سعرًا أعلى قليلاً للتعويض عن تلك التكاليف.

وقد تكون هناك رسوم يتعين عليك دفعها عند الإغلاق، بما في ذلك تكاليف التقييم، أو تأمين الملكية، أو رسوم المسح، أو الضرائب المحلية خارج سيطرة المُقرض.

هل يجب الانتظار حتى يتم تخفيف أسعار الفائدة أكثر؟

تتأثر أسعار الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك كيفية تفاعل سوق السندات مع قرارات سياسة أسعار الفائدة التي يتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى تحريك مسار عائد سندات الخزانة لأجل عشر سنوات، والذي يستخدمه المقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.

وانخفض العائد، الذي تجاوز 4.7% في أواخر أبريل/نيسان، لفترة وجيزة الأسبوع الماضي إلى نحو 3.7% مع بحث المستثمرين المتوترين عن الأمان في السندات الأميركية بعد بيانات سوق العمل الأسوأ من المتوقع. وتنخفض العائدات مع ارتفاع أسعار السندات.

وإلى جانب ذلك، أدت علامات تراجع التضخم إلى رفع التوقعات أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يخفض سعر الفائدة القياسي الشهر المقبل للمرة الأولى منذ أربع سنوات.

إذا استمرت عائدات السندات في الانخفاض تحسبا لخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة هذا الخريف، فقد يؤدي ذلك إلى تخفيف أسعار الرهن العقاري بشكل أكبر، على الرغم من أن معظم خبراء الاقتصاد يتوقعون أن يظل متوسط ​​سعر الفائدة على قرض المنزل لمدة 30 عاما أعلى من 6% هذا العام.

ولكن يمكن القول إن توقعات سوق السندات بقيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة قد تم وضعها في الحسبان بالفعل، وهو ما قد يعني أن الأسعار لن تنخفض بنفس القدر في الأشهر المقبلة.

إذا كنت متردداً بشأن إعادة التمويل الآن أو الانتظار للحصول على أسعار أقل، فمن الجيد على الأقل الاستعداد والتحدث مع المُقرض أو التسوق، حتى تتمكن من التحرك بسرعة عندما تتمكن من الحصول على سعر جذاب.

وقال ماكبرايد “من المرجح أن نشهد اتجاها نحو الانخفاض في أسعار الرهن العقاري، ولكن الأسعار يمكن أن تتحرك فجأة ومن المفيد استغلالها عندما تنشأ الفرصة”.