لوس أنجلوس (AP) – يتشكل موسم بناء المنازل في الربيع هذا ليكون أكثر ملاءمة للمتسوقين المنزليين مما كان عليه في السنوات الأخيرة – طالما أنهم يستطيعون الشراء.
ترتفع أسعار المنازل ببطء أكثر. تبقى معدلات الرهن العقاري مرتفعة ، ولكن في الغالب كانت تخفف ويمكن أن تتجه إلى انخفاض إذا استمرت التوقعات الاقتصادية الأمريكية في التغميق التعريفات الواسعة لإدارة ترامب ، التي هزت الأسواق المالية ومخاوف من الركود.
الأهم من ذلك ، ارتفع عدد المنازل في السوق بشكل حاد عن العام الماضي.
في حين أن جرد المنازل المعروضة للبيع على المستوى الوطني لا يزال منخفضًا وفقًا للمعايير التاريخية ، إلا أن القوائم النشطة – وهو رصيد يشمل جميع المنازل في السوق باستثناء أولئك الذين يعانون من عملية بيع نهائية – ارتفع بنسبة 28.5 ٪ الشهر الماضي من قبل عام واحد ، وفقًا لبيانات من Realtor.com. قفزت القوائم بين 44 ٪ و 68 ٪ في العديد من مناطق المترو الكبيرة ، بما في ذلك سان دييغو ولاس فيجاس وأتلانتا وواشنطن العاصمة
مع استغرقة المنازل وقتًا أطول للبيع ، بدأت الأسعار في الانخفاض في العديد من الأسواق. انخفض سعر الإدراج المتوسط في الشهر الماضي عن العام السابق في معظم أكبر 50 منطقة مترو في البلاد ، بما في ذلك انخفاض أكثر من 6 ٪ في أوستن وميامي وكنساس سيتي.
يجب أن تمنح هذه الاتجاهات مشتري المنازل المحتملين مزيدًا من الرافعة المالية أثناء التفاوض مع البائعين هذا الربيع ، على الرغم من أنهم من غير المرجح أن يكونوا مغيرًا للألعاب للعديد من أصحاب المنازل الطموحين الذين يخرجون من السوق بعد سنوات من ارتفاع الأسعار.
وقال جويل بيرنر ، كبير الخبير الاقتصادي في Realtor.com: “من الصعب قليلاً القول إنها سوق للمشتري ، لكنني أسميها سوقًا أكثر توازناً مما كانت عليه في العامين الماضيين ، حيث كان بالفعل سوقًا للبائع في الغالب”.
قام ريان فاسكو وزوجته ، ويتني ، بالتنقل مؤخرًا على جانبي معادلة سوق الإسكان في انتقالهما من ولاية أوريغون إلى كولورادو.
في ديسمبر / كانون الأول ، باع الزوجان منزلهما المكون من ثلاث غرف نوم واحد في بورتلاند مقابل 505،000 دولار. كان ذلك بمبلغ 10،000 دولار أقل من سعر قائمتهم ، ولكن لا يزال أعلى من الحد الأدنى 500،000 دولار كانوا يأملون في الحصول عليه.
في الوقت نفسه ، بحث الزوجان عن منزل في منطقة مترو دنفر ، وهو من بين الأسواق التي كانت أكبر زيادة في المنازل المعروضة للبيع هذا العام. ارتفعت القوائم النشطة بنسبة 67.3 ٪ في مارس من العام السابق. عندما قفزت القوائم ، انخفض متوسط سعر الإدراج بنسبة 5.6 ٪ إلى 585،000 دولار.
في الشهر الماضي ، أغلقت Vaskos الصفقة على منزل من أربع غرف نوم وثلاث حمامات في ليتلتون ، كولورادو ، على بعد حوالي 10 أميال جنوب دنفر ، وكان في السوق على الأقل ثلاثة أسابيع.
وقال فاسكو (41 عاما) ، المدير الإبداعي في وكالة إعلانات: “لقد حصلنا على عقد الأسبوع الأول ، اكتشفنا أننا حامل في الأسبوع الثاني وقدمنا عرضًا في هذا الأسبوع الثالث”.
السعر: 680،000 دولار ، أو 5000 دولار فوق سعر القائمة. ومع ذلك ، وافق البائع على تغطية تكلفة خفض معدل الرهن العقاري بنسبة 6.9 ٪ للزوجين للعامين الأولين من القرض إلى 4.9 ٪ و 5.9 ٪ على التوالي.
وقال فاسكو: “إنها تعطينا مساحة صغيرة للمناورة ، إذا كنا بحاجة إليها” ، مشيرًا إلى أنه يأمل في إعادة التمويل في نهاية المطاف إلى معدل ثابت أقل.
سوق مختلط
كان سوق الإسكان في الولايات المتحدة في تراجع مبيعات منذ عام 2022 ، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الصعود من أدنى مستوياتها في عهد الوباء. انخفضت مبيعات المنازل الأمريكية المحتلة سابقًا العام الماضي أدنى مستوى منذ ما يقرب من 30 عامًا. تخفيف معدلات الرهن العقاري والمزيد من المنازل في السوق على الصعيد الوطني ساعد في رفع مستوى المبيعات في فبراير من الشهر السابق، على الرغم من أنها انخفضت على أساس سنوي.
في العام الماضي ، أدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى بدء بداية موسم الربيع المنزلي. هذا العام ، انخفض متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.6 ٪ من ما يزيد قليلاً عن 7 ٪ في منتصف يناير ، وفقًا لمشتري الرهن العقاري فريدي ماك ، على الرغم من أن هذا لا يزال مرتفعًا بالنسبة إلى أدنى مستوى لمدة عامين يبلغ حوالي 6 ٪ في سبتمبر.
زائد آخر للمشترين: انخفاض الأسعار. انخفض سعر الإدراج المتوسط في شهر مارس من العام السابق في 32 من أكبر 50 مناطق المترو ، بما في ذلك كانساس سيتي وسان فرانسيسكو وميامي وسان دييغو. على الصعيد الوطني ، كان 424،900 دولار الشهر الماضي ، دون تغيير عن العام السابق ، وفقا لموقع Realtor.com.
قد يمنح تحول السوق المتسوقين المنزليين المزيد من النفوذ عندما يطلب البائعون أن يتنازل المشترون عن عمليات التفتيش المنزلية. يقول وكلاء العقارات إن البائعين قد يكونون أيضًا أكثر استعدادًا لدفع تكاليف الإغلاق أو المساهمة بالنقد لإجراء الإصلاحات أو تقديم تنازلات أخرى.
وقال Afton Hartmann ، وكيل Redfin في دنفر: “إلى حد كبير ، يطلب كل مشتري تنازلات ، إلا إذا كانوا يعلمون أنهم في وضع عرض متعدد”.
مثل هذه المواقف ، على الرغم من أنها أقل شيوعا من بضع سنوات ، لا تزال موجودة.
عرف جيلاد هوفمان ، المدير التنفيذي في كنيس ، أن بحثه في المنزل قد انتهى عندما اكتشف منزلًا من أربع غرف نوم ، 2.5 حمام للبيع في إسكونديدو ، على بعد 30 ميلًا شمال شرق سان دييغو. لقد شعر أن المنزل ، الذي تم إدراجه من قبل ملكية مالكه الراحل مقابل 1.079 مليون دولار ، “كان أقل سعرًا للغاية”.
دفع هوفمان ، 41 عامًا ، 13000 دولار أعلى من سعر الطلب للمنزل في فبراير / شباط حيث قام بتسليم العطاءات من ثلاثة مشترين محتملين آخرين – بما في ذلك عرض واحد لدفع جميع الأموال.
ارتفاع معدلات الرهن العقاري لم يثني هوفمان. قبل معدل 7 ٪ في مقابل الحصول على ائتمان من مقرضه لوضع تكاليف الإغلاق.
وقال هوفمان: “كانت فلسفتي تدخل الأمر برمتها هي: ادخل إلى شيء يمكنك الآن تحمله مع أسعار الفائدة المرتفعة هذه”. “نأمل في غضون عامين ، سوف ينزلون ثم يمكنك إعادة التمويل. وهذا لا يزال نيتي.”
لا تزال القدرة على تحمل التكاليف وعدم اليقين عقبات
على الرغم من بعض الاتجاهات الصديقة للمشتري ، لا يزال سوق الإسكان بعيدا عن متناول العديد من الأميركيين ، وخاصة المشترين لأول مرة الذين ليس لديهم مكاسب في المنازل لوضعها في منزل جديد. في حين أن نمو أسعار المنازل كان يتباطأ ، فإن الانخفاض ضئيل مقابل زيادة 47 ٪ في الأسعار خلال السنوات الخمس الماضية.
وبينما ترتفع قوائم المنازل ، هناك حاجة إلى العديد من الأشياء الأخرى لإعادة السوق إلى المزيد من التوازن بين المشترين والبائعين. النظر ، كان هناك 1.24 مليون منزل غير مباعة في السوق في نهاية فبراير. بينما ارتفع بنسبة 17 ٪ عن العام السابق ، لا يزال هذا أقل من 44 ٪ أقل من 2.21 مليون شهري يعود إلى عام 1999 ، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
اعتبارًا من يناير ، سيتعين على الأسرة التي تحصل على متوسط الدخل السنوي الأمريكي البالغ 79،223 دولارًا إنفاق 47 ٪ من ذلك لتغطية المدفوعات على المنزل بسعر متوسط قدره 390333 دولار. هذه الحصة من الدخل تطابق أعلى مستوى لها على الإطلاق في السجلات التي تعود حتى عام 2005 ، وفقا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا. عندما تتجاوز التكلفة السنوية لملكية المنازل 30 ٪ من متوسط دخل الأسرة في الولايات المتحدة ، فإنها لا يمكن تحملها من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية.
إذا كان الانخفاض في معدلات الرهن العقاري يتسارع في الأشهر المقبلة ، فإن ذلك من شأنه أن يعزز قوة شراء مشتري المنازل.
تتمتع التوقعات الاقتصادية عمومًا بمتوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بحوالي 6.5 ٪ هذا العام ، ولكن قد تكون هذه التوقعات قديمة الآن.
تحركت حادة في الأسفل الأسبوع الماضي في عائد الخزانة لمدة 10 سنوات حيث كان رد فعل مستثمري السندات على تصعيد الحرب التجارية بسرعة بين الولايات المتحدة والدول في جميع أنحاء العالم إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري.
انخفض العائد على نغمة الخزانة لمدة 10 سنوات ، والتي تستخدمها البنوك كدليل لقروض الأسعار المنزلية ، إلى 4.01 ٪ يوم الجمعة ، وأدنى مستوى لها منذ أكتوبر ، مع تصاعد التوترات التجارية العالمية.
ومع ذلك ، فإن التعريفة الجمركية عادة ما تكون تضخمية ، وتميل عائد الخزانة لمدة 10 سنوات إلى الارتفاع على توقعات التضخم العالي. يمكن أن يحافظ على معدلات الرهن العقاري حيث هم ، أو دفعها إلى أعلى.
وقالت ليزا ستورتيفانت ، كبيرة الاقتصاديين في MLS ، “إذا كانت مخاوف الحرب التجارية تشهد الطريق لمزيد من انخفاض معدلات الرهن العقاري ،” قد تكون هذه الأسعار المنخفضة راحة باردة للمشترين المحتملين الذين يشعرون بالقلق بشكل متزايد بشأن الأمن الوظيفي والتضخم “.