ميامي (ا ف ب) – يتطلع أصحاب الوحدات السكنية في فلوريدا إلى ارتفاع التكاليف من جمعيات الشقق في العام الجديد، نتيجة ل قانون السلامة أقره مشرعو الولاية في عام 2022.
يتطلب من الجمعيات أن يكون لديها احتياطيات كافية لتغطية الإصلاحات الرئيسية وإجراء مسح للاحتياطيات كل عقد. بسبب القانون، تواجه الشقق القديمة – الموجودة إلى حد كبير في جنوب فلوريدا، وفقًا لسجلات الولاية – زيادات كبيرة في مدفوعات الجمعيات لتمويل الاحتياطيات وتكاليف الإصلاح.
وقع الحاكم رون ديسانتيس على القانون ردًا على الانهيار الجزئي لأبراج شامبلين الجنوبية، والذي قتل 98 شخصا في سيرفسايد في يونيو 2021. تتطلب اللوائح الجديدة من جمعيات الشقق للمباني المكونة من ثلاثة طوابق أو أكثر تقديم تقرير تفتيش يركز على الهيكل والصيانة والتكاليف المتوقعة للإصلاحات أو التجديدات بحلول 31 ديسمبر.
التقرير هو مجرد قطاع صغير من القضية واسعة النطاق في الشقق والممتلكات في فلوريدا أزمة التأمين. أشار تقرير صدر في شهر مايو من مكتب فلوريدا لتنظيم التأمين إلى أن متوسط قسط التأمين لصاحب المنزل يبلغ حوالي 3600 دولار، أي حوالي 1000 دولار أكثر من المتوسط الوطني، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
في شاطئ هالاندال، تتعاطف كيلي رويتر، صاحبة الشقة، مع الأشخاص الذين يواجهون صعوبة في دفع الرسوم المرتفعة، لكنها قالت إنها تدعم القواعد التي تتطلب من الجمعيات الاحتفاظ باحتياطيات للإصلاحات إذا كان ذلك يعني أن المبنى المطل على المحيط – والذي تم بناؤه عام 1971 – يحصل على الإصلاحات التي يحتاجها.
وقالت إن المبنى الذي تسكن فيه، والذي يقع على بعد أميال قليلة من أبراج شامبلين الجنوبية، يظهر عليه بعض المشاكل نفسها التي كانت واضحة قبل انهيار هذا المبنى.
قال رويتر: “أخشى أن ينهار هذا المبنى”. “هناك ليال أستيقظ فيها على صوت صرير، فأقفز. وبعد ذلك أذكر نفسي بأننا لا، لا، لا، نحن آمنون. لكن هل أنا آمن؟”
وقال ريك مادان، رئيس جمعية أحياء بيسكين، التي تمثل 22 جمعية سكنية، إن القانون يتسبب في صراع أصحاب الشقق من خلال إجبار المباني على الحصول على تغطية كاملة وتقديم حل شامل لا يعالج الأزمة بشكل كلي.
وقال مادان إن القانون يضع الشقق الأحدث في نفس الفئة التي تحتاج إلى أموال احتياطية وتقارير التفتيش وإعادة الاعتماد مثل المباني القديمة على حساب أصحاب الشقق.
وأضاف مادان أن هذا أمر صعب بشكل خاص بالنسبة للأشخاص الذين تقاعدوا في جنوب فلوريدا بدخل ثابت.
“أنت تجعلنا نقوم بكل هذه الدراسات الاحتياطية. قال مادان عن الهيئة التشريعية في فلوريدا: “إنك تجعلنا نمول احتياطياتنا بشكل أكبر، لذا يتعين علينا توفير المزيد من الأموال”. “علاوة على ذلك، أنت لا تمنحنا أي مرونة فيما يتعلق بالتأمين حيث تحقق شركات التأمين الكثير من الأرباح بشكل أساسي لأنها تكتب بوليصة تأمين بقيمة 100 مليون دولار، وهي تعلم أنها لن تضطر أبدًا إلى دفع مطالبة عليها “.
قال سناتور الولاية الديمقراطي جيسون بيزو، الذي كان يمثل Surfside وقت الانهيار، إنه يتفق مع وجهة نظر مادان بشأن التأمين على الممتلكات.
عقد بيتسو وسناتور الولاية جينيفر برادلي، الجمهورية، قمة سكنية في أوائل ديسمبر حيث حذر من الشفافية بين الجمعيات حول المشاريع المطلوبة لتكاليف الإصلاح لمنع الأضرار الهيكلية.
وقال بيتسو لوكالة أسوشيتد برس إنه من المهم أن تتمتع الجمعيات بالشفافية مع أصحاب الشقق للتأكد من أن المدفوعات المتزايدة مرتبطة حقًا بالإصلاحات وليس بتكاليف وسائل الراحة، وأن ذلك يتم خلال إطار زمني معقول لسلامة السكان.
وقال إنه من المفهوم القلق بشأن التكاليف الاستباقية، ولكن هذا هو سبب ضرورة إجراء عمليات تفتيش موضوعية للمباني القديمة.
ما يقرب من 90٪ من 1.6 مليون شقة في فلوريدا يزيد عمرها عن 30 عامًا، وقال بيتسو إنه من المثير للقلق عدم إجراء عمليات تفتيش حاسمة.
وقال بيتسو: “سوف يخضعون لفحص هام، وقد يجدون بعض متطلبات الإصلاح أو الاستبدال الفورية نتيجة لذلك”. “هذا ليس حقا من خلال تطبيق القانون. وذلك عن طريق الفطرة السليمة.
وقال لويس كونسكي، محامي ميامي الذي يتعامل مع قضايا البناء والمسؤولية التجارية، إن لوائح الشقق السابقة أبقت الرسوم منخفضة من خلال الفشل في توفير المال للإصلاحات المستقبلية، ثم تعرض الملاك لتقييمات خاصة عندما كانت هناك حاجة إلى إجراء الإصلاحات في النهاية. وقال كونسكي إن هذا شجع العديد من الجمعيات على تجاهل أعمال الصيانة الضرورية والمكلفة، وهو ما أدى على الأرجح إلى انهيار مبنى سيرفسايد.
وقال إنه غير متأكد مما إذا كانت الدولة قد خصصت عددًا كافيًا من الموظفين للتأكد من أن الجمعيات تتبع القواعد الجديدة. وردد بيزو مخاوف مماثلة، قائلا إن وزارة الأعمال والتنظيم المهني بالولاية قد تحتاج إلى تغييرات تشريعية حتى تتمكن من البدء في مراجعة تقارير السلامة الهيكلية والتفتيش مع الاستمرار في تنظيم جميع أجزاء الأعمال في فلوريدا، بما في ذلك الترخيص وإنفاذ القواعد.
وقال كونسكي إنه إذا تمكنت الجمعيات من الاستمرار في تأخير الصيانة من خلال المسوحات غير الدقيقة والحد الأدنى من الرقابة، فهي مسألة وقت فقط قبل وقوع كارثة أخرى.
“إنها مسألة هل توفر المال أم تنقذ الأرواح؟” قال كونسكي. “لا يمكنك القيام بالأمرين معًا.”
قالت الوكيلة العقارية ريبيكا كاستيلون، التي تمتلك شقة في كورال جابلز، إنها تتفق مع فكرة مطالبة جمعيات الشقق بالاحتفاظ باحتياطيات للإصلاحات المستقبلية ولكنها تعترف بأن التوقيت سيئ عندما تقترن الرسوم المتزايدة بارتفاع تكاليف التأمين والتضخم الأخير .
قال كاستيلون: “أعتقد أن جزءًا من التحدي يكمن في الوقت الحالي في وجود تسونامي من الأشياء التي تجعل الأمر صعبًا للغاية بالنسبة لأصحاب الشقق”.
لقد هدأت سوق الشقق بسبب حالة عدم اليقين الناجمة عن الرسوم واللوائح الإضافية، لكن كاستيلون قال إن الشقق لا تزال هي الشكل الأكثر بأسعار معقولة لملكية المنازل واللوائح الجديدة ستمنح المشترين المزيد من المعلومات للمضي قدمًا.
“لن أتفاجأ إذا طلب المشترون في المستقبل رؤية الفحص الهيكلي الذي تمر به الأبراج الآن وأخذ ذلك في الاعتبار، فيما يتعلق بما إذا كان هذا هو العقار المناسب لهم للمضي قدمًا أم لا قال كاستيلون: “قدم عرضًا”.
وقال الوكيل العقاري جاتين سالون، الذي يمتلك شقة على الواجهة البحرية في ميامي بيتش، إن ما يبدو أنه انخفاض حديث في متوسط أسعار البيع هو إلى حد كبير مجرد تفاوض المشترين مع البائعين لتحمل بعض التكاليف.
وقال سالون: “إنهم ببساطة يطالبون بتخفيضات في الأسعار تتناسب مع المبلغ المحدد الذي سيتعين عليهم دفعه على مدار العشرين عامًا القادمة، أو 30 عامًا في التقييمات”. “والبائعون عالقون إلى حد ما فيما يتعلق بالتفاوض مع المشتري أو مجرد دفع التكلفة بأنفسهم.”