لوس أنجلوس (AP) – على أمل أن تستمر معدلات الرهن العقاري في الانخفاض المتابع تخفيض الفائدة الأولى من الاحتياطي الفيدرالي منذ العام الماضي؟ لا تضغط عليه.
كما هو متوقع ، قام البنك المركزي بتخفيض ربع نقطة يوم الأربعاء وتوقعه أن يقلل من سعره القياسي مرتين آخر هذا العام ، مما يعكس القلق المتزايد بشأن سوق العمل في الولايات المتحدة.
فيما يلي نظرة على العوامل التي تحدد معدلات الرهن العقاري وما تعنيه الخطوة الأخيرة في سوق الإسكان:
كيف يتم تخفيض معدل الاحتياطي الفيدرالي الذي يؤثر على معدلات الرهن العقاري؟
انخفضت معدلات الرهن العقاري في الغالب منذ أواخر يوليو بسبب توقعات تخفيض أسعار مجلس الاحتياطي الفيدرالي. كان متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في 6.35 ٪ الأسبوع الماضي، أدنى مستوى له في ما يقرب من عام ، وفقا لمشتري الرهن العقاري فريدي ماك.
حدث انخفاض مماثل في معدلات الرهن العقاري في هذا الوقت من العام الماضي في الأسابيع التي سبقت تخفيض الفائدة الأولى من بنك الاحتياطي الفيدرالي منذ أكثر من أربع سنوات. في ذلك الوقت ، انخفض متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أدنى مستوى له في عامين بنسبة 6.08 ٪ بعد أسبوع من خفض معدلات البنك المركزي.
لكنه لم يقترب من ذلك منذ ذلك الحين.
لم تستمر معدلات الرهن العقاري في انخفاض العام الماضي ، حتى مع خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي المعدل الرئيسي مرتين أخريين. بدلاً من ذلك ، ارتفعت معدلات الرهن العقاري واستمرت في التسلق حتى وصل متوسط سعر القرض على أرضه لمدة 30 عامًا إلى ما يزيد قليلاً عن 7 ٪ بحلول منتصف يناير.
مثل العام الماضي ، لا يعني تخفيض سعر الاحتياطي الفيدرالي بالضرورة أن معدلات الرهن العقاري ستستمر في الانخفاض ، حتى مع إشارات البنك المركزي إلى المزيد من التخفيضات.
وقالت ليزا ستورتيفانت ، كبيرة الاقتصاديين في برايت MLS: “قد تنخفض الأسعار إلى أبعد من ذلك ، حيث أشار بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى احتمال تخفيضات في الأسعار هذا العام”. “ومع ذلك ، لا تزال هناك مخاطر على الانعكاس في معدلات الرهن العقاري. ارتفاع التضخم في أغسطس ، وإذا أظهر تقرير التضخم في سبتمبر عثرة أخرى في أسعار المستهلكين ، فمن المحتمل أننا يمكن أن نرى ارتفاع الأسعار”.
ألا يحدد بنك الاحتياطي الفيدرالي معدلات الرهن العقاري؟
لا. تتأثر معدلات الرهن العقاري بعدة عوامل ، من قرارات سياسة أسعار الفائدة في بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى توقعات مستثمري سوق السندات للاقتصاد والتضخم.
تتبع معدلات الرهن العقاري عمومًا مسار عائد الخزانة لمدة 10 سنوات ، والذي يستخدمه المقرضون كدليل لتسعير القروض المنزلية.
ذلك لأن الرهون العقارية عادة ما يتم تجميعها في الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري التي يتم بيعها للمستثمرين. للحفاظ على الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري جذابة للمستثمرين ، يتم تعديل عائدهم-أو العائد السنوي-لتكون منافسة مع العائد الذي تقدمه الولايات المتحدة على سنداتها الحكومية لمدة 10 سنوات. عندما ترتفع عائدات السندات ، فإنها تميل إلى رفع معدلات الرهن العقاري ، والعكس صحيح.
تم تخفيف العائد على الخزانة لمدة 10 سنوات منذ منتصف يوليو كعلامات متزايدة كان سوق العمل يضعف تغذي توقعات خفض معدل الاحتياطي الفيدرالي هذا الشهر.
حتى الآن ، حافظ بنك الاحتياطي الفيدرالي على سعر الفائدة الرئيسي هذا العام لأنه كان أكثر قلقًا بشأن التضخم الذي يحتمل أن يزداد سوءًا بسبب تعريفة إدارة ترامب أكثر من سوق العمل.
في نفس الوقت ، لقد رفض التضخم حتى الآن للعودة إلى أقل من هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي بنسبة 2 ٪.
عندما يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة التي يمكن أن تمنح سوق العمل والاقتصاد العام دفعة ، ولكنها يمكن أن تدعم التضخم. هذا ، بدوره ، يمكن أن يؤدي إلى رفع معدلات الرهن العقاري.
وقالت دانييل هيل ، كبار الاقتصاديين في مسيحة العقارات: “لا يتعلق الأمر فقط بما يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي اليوم ، بل يتعلق بما من المتوقع أن يفعله في المستقبل ، وهذا يحدده أشياء مثل النمو الاقتصادي ، وما الذي سيحدث في سوق العمل وما نعتقد أنه سيكون كما هو الحال في العام المقبل أو نحو ذلك”.
أين من المتوقع أن تذهب معدلات الرهن العقاري من هنا؟
وقال ستيفن كيتس ، المحلل المالي في Bankrate: “إذا استمر بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض الأسعار ، فهذا لا يعني بالضرورة أن القروض العقارية ستنخفض”. “هذا يعني أنهم ربما يمكنهم النزول أكثر ، وقد يتوجهون في هذا الاتجاه ، حتى لو لم يتحركوا في Lockstep.”
قبل تخفيض أسعار مجلس الاحتياطي الفيدرالي ، كان سوق العقود الآجلة قد تم تسعيره في توقع أن يقلل البنك المركزي سعر الفائدة الرئيسي في اجتماعات السياسة القادمة هذا العام وحتى عام 2026. لكن أحدث توقعات بنك الاحتياطي الفيدرالي تظهر مسارًا أقل عدوانية للتخفيضات في الأسعار مما كان يتوقعه السوق.
وقال هيل: “هذه الفجوة المستمرة بين توقعات السوق وتوقعات الاحتياطي الفيدرالي تعني أن بعض مخاطر الضغط الصعودي على معدلات الرهن العقاري تبقى” ، مضيفًا أن انخفاض معدلات الرهن العقاري “من المحتمل أن يستمر على الأقل خلال هذا الأسبوع.”
توقع هيل مؤخرًا أن متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا سيكون بين 6.3 ٪ و 6.4 ٪ بحلول نهاية هذا العام. هذا يتماشى مع التوقعات الحديثة من قبل الاقتصاديين الآخرين الذين لا يتوقعون أيضًا أن ينخفض متوسط معدل أقل من 6 ٪ هذا العام.
ماذا يعني كل هذا بالنسبة لسوق الإسكان؟
كان التراجع في أواخر الصيف في معدلات الرهن العقاري اتجاهًا مرحب به لسوق الإسكان ، والذي كان في حالة من الركود منذ عام 2022 ، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في التسلق من أدنى مستوياتها التاريخية. غرق مبيعات المنازل الأمريكية المحتلة سابقًا العام الماضي إلى أدنى مستوى لها في ما يقرب من 30 سنة و ظلت بطيئة حتى الآن هذا العام.
في حين أن الأسعار المنخفضة تمنح المتسوقين المنزليين المزيد من القوة الشرائية ، إلا أن معدلات الرهن العقاري تظل مرتفعة للغاية بالنسبة للعديد من الأميركيين لشراء منزل. هذا في الغالب بسبب ارتفاع أسعار المنازل ، رغم ارتفاعه بأبطأ أكثر مما كانت عليه في السنوات الماضية ، لا يزال يرتفع بنسبة 50 ٪ تقريبًا على المستوى الوطني منذ بداية هذا العقد.
وقال ستورتيفانت: “على الرغم من أن الأسعار المنخفضة ستجلب بعض المشترين والبائعين إلى السوق ، إلا أن خفض اليوم لن يكون كافياً لتفكيك سجل سوق الإسكان”. “سنحتاج إلى رؤية مزيد من الانخفاضات في معدلات الرهن العقاري ونمو أسعار المنازل أبطأ بكثير ، أو حتى انخفاض أسعار المنازل ، لجعل الدقة في القدرة على تحمل التكاليف.”
إذا استمرت معدلات الرهن العقاري في التخفيف ، فسيستفيد المتسوقين المنزليون من تمويل أكثر بأسعار معقولة. لكن انخفاض معدلات الرهن العقاري يمكن أن يجلب أيضًا المزيد من المشترين ، مما يجعل السوق أكثر تنافسية في وقت عندما يقضون البائعين في جميع أنحاء البلاد وقتًا أكثر صعوبة في قيادة صفقة صلبة.
شراء أو إعادة تمويل الآن ، أو انتظر معدلات أقل؟
التنبؤ عندما ستنخفض معدلات الرهن العقاري ومدى شاقة لأن العديد من المتغيرات يمكن أن تؤثر على مسارها من أسبوع إلى آخر.
وقال كيتس إن المتسوقين المنزليين الذين يمكنهم شراء الأسعار الحالية قد يكونون أفضل حالًا في الشراء الآن إذا وجدوا عقارًا يناسب احتياجاتهم ، بدلاً من محاولة وقت السوق.
لقد استولى العديد من مالكي المنازل الذين يتطلعون إلى إعادة التمويل بالفعل على انخفاض الأسعار ، مما أرسل طلبات للحصول على قروض إعادة التمويل أعلى بشكل حاد في الأسابيع الأخيرة.
إحدى قواعد الإبهام التي يجب مراعاتها عند إعادة التمويل هي ما إذا كان يمكنك تقليل معدلك الحالي بمقدار نقطة مئوية واحدة على الأقل ، مما يساعد على حدة تأثير رسوم إعادة التمويل.