ارتفعت مبيعات المنازل الأمريكية المشغولة سابقًا في نوفمبر بأسرع وتيرة لها منذ مارس، مع تشجيع متسوقي المنازل من خلال مجموعة واسعة من العقارات في السوق، حتى مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري في الغالب.
قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الخميس إن مبيعات المنازل القائمة ارتفعت بنسبة 4.8٪ الشهر الماضي، مقارنة بشهر أكتوبر، إلى معدل سنوي معدل موسميا قدره 4.15 مليون.
وتسارعت المبيعات بنسبة 6.1% مقارنة بشهر نوفمبر من العام الماضي، وهو ما يمثل أكبر زيادة على أساس سنوي منذ يونيو 2021. وتجاوزت مبيعات المنازل الأخيرة وتيرة توقعات الاقتصاديين البالغة 4.1 مليون، وفقًا لشركة FactSet.
وارتفعت أسعار المنازل على أساس سنوي للشهر السابع عشر على التوالي. وارتفع متوسط سعر البيع الوطني بنسبة 4.7% عن العام السابق ليصل إلى 406.100 دولار.
وعلى الرغم من الزيادة في شهري نوفمبر وأكتوبر، إلا أن مبيعات المنازل لا تزال أقل من وتيرة العام الماضي، عندما انخفضت إلى أدنى مستوى لها منذ 30 عامًا تقريبًا.
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR: “يبدو أننا لن نطابق العام الماضي من حيث الإجمالي السنوي، لذلك ستكون مبيعات المنازل هي الأدنى منذ عام 1995”.
ويشهد سوق الإسكان الأمريكي تراجعا في المبيعات يعود تاريخه إلى عام 2022، عندما بدأت أسعار الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها في حقبة الوباء. وقد ساعد النقص في المنازل المعروضة للبيع في دعم الأسعار، والتي ارتفعت اعتبارًا من الشهر الماضي بنسبة 50٪ على المستوى الوطني منذ عام 2019.
انخفضت معدلات الرهن العقاري هذا العام بعد أن وصل متوسط سعر الفائدة على قرض المنزل لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى له منذ 23 عامًا بما يقرب من 8٪ في أكتوبر 2023، ولكن ليس بما يكفي لإحداث فرق بالنسبة للعديد من مشتري المنازل المحتملين.
انخفض متوسط المعدل إلى أدنى مستوى له منذ عامين فوق 6٪ في سبتمبر التالي قرار بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض سعر الفائدة الرئيسي لأول مرة منذ أكثر من أربع سنوات. لكنها ارتفعت في الغالب منذ ذلك الحين. وكان 6.6% الأسبوع الماضي، وفقاً لمشتري الرهن العقاري فريدي ماك.
ومن المرجح أن تعكس مبيعات المنازل التي أغلقت الشهر الماضي العقود الموقعة في سبتمبر وأكتوبر، عندما كانت أسعار الفائدة على الرهن العقاري أكثر جاذبية.
ومع اقتراب العام المقبل، لا تزال التوقعات بشأن أسعار الفائدة على الرهن العقاري غائمة. ويتوقع العديد من الاقتصاديين أن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما سوف يتراجع في العام المقبل، ولكن عقد عموما فوق 6٪.
وتتأثر معدلات الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك التحركات في العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات، والتي يستخدمها المقرضون كدليل لتسعير قروض المنازل. ارتفعت عوائد السندات يوم الأربعاء بعد أن أشار بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أنه من المرجح أن يقدم تخفيضات أقل في أسعار الفائدة العام المقبل عما توقعه قبل بضعة أشهر فقط. في حين أن البنك المركزي لا يحدد أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فإن تصرفاته ومسار التضخم يؤثران على التحركات في عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات.
وقد استفاد المتسوقون المنزليون الذين كانوا قادرين على الشراء في شهر تشرين الثاني (نوفمبر) من عملية الالتقاط في المنازل المتوفرة. وقالت NAR إن هناك 1.33 مليون منزل غير مباع في نهاية الشهر الماضي، بانخفاض 2.9٪ عن أكتوبر، ولكن بزيادة 17.7٪ عن نوفمبر من العام الماضي.
ويترجم ذلك إلى عرض لمدة 3.8 شهرًا بوتيرة المبيعات الحالية، بانخفاض عن وتيرة 4.2 شهرًا في نهاية أكتوبر من العام الماضي، ولكن ارتفاعًا من وتيرة 3.5 شهرًا في نوفمبر من العام الماضي. تقليديا، يعتبر العرض لمدة 5 إلى 6 أشهر سوقا متوازنا بين المشترين والبائعين.
وقال يون: “إننا نشهد زيادة في المبيعات بسبب هذه الزيادة في مخزون المخزون”.
ومع ذلك، لا يزال المعروض من المنازل في السوق أقل بنحو 30% عما كان عليه قبل الوباء.
يساعد المخزون المحدود، خاصة في النطاق السعري الأكثر بأسعار معقولة لسوق معين، على رفع الأسعار. وهذا هو أحد الأسباب التي تجعل مشتري المنازل لأول مرة، والذين ليس لديهم أي أسهم في المنزل لدفعهم إلى الدفعة الأولى، يواصلون النضال من أجل شراء منزل.
لقد شكلوا 30٪ فقط من جميع المنازل المباعة الشهر الماضي. وهذا يمثل ارتفاعًا من 27% في أكتوبر، ولكنه أقل من 31% في نوفمبر من العام الماضي. يمثل المشترون لأول مرة 40٪ من المبيعات تاريخياً.
وشكل مشترو المنازل الذين يستطيعون تجنب معدلات الرهن العقاري ودفع جميع المبالغ النقدية لشراء منزل 25% من مبيعات الشهر الماضي، بانخفاض عن 27% في العام السابق.