لوس أنجلوس (ا ف ب) – بينما يواصل الأمريكيون النضال في ظل ظروف صعبة ارتفاع الإيجارات بلا هوادة، ما يصل إلى 223.0000 وحدة سكنية بأسعار معقولة في جميع أنحاء الولايات المتحدة يمكن أن تختفي في السنوات الخمس المقبلة وحدها.
يترك المستأجرين من ذوي الدخل المنخفض مواجهة معارك إخلاء مطولة، أو التدافع لدفع زيادة في الإيجار بمقدار الضعف أو أكثر، أو العودة إلى سوق الإسكان حيث يمكن أن تأكل التكاليف بسهولة نصف راتب.
تم بناء تلك الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة مع الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل، أو LIHTC، وهو برنامج فيدرالي تم إطلاقه في عام 1987 يوفر إعفاءات ضريبية للمطورين مقابل إبقاء الإيجارات منخفضة.
لقد ضخت 3.6 مليون وحدة في جميع أنحاء البلاد، وأصبح توسعها الآن أمرًا أساسيًا بالنسبة للمرشح الرئاسي الديمقراطي كامالا هاريس خطة الإسكان لبناء 3 ملايين منزل جديد.
الصيد؟ عادةً ما تحتاج المباني فقط إلى أن تظل في متناول الجميع لمدة لا تقل عن 30 عامًا. بالنسبة لموجة بناء LIHTC في التسعينيات، فإن تلك المواعيد النهائية تصل الآن، مما يهدد بنزيف المعروض من المساكن ذات الأسعار المعقولة عندما يكون الأمريكيون في أمس الحاجة إليها.
كم عدد الوحدات ذات الأسعار المعقولة التي يمكن فقدانها في العقود القادمة؟
تظل البيانات الخاصة بوحدات LIHTC التي ستفقد قدرتها على تحمل التكاليف على المستوى الوطني تقديرًا تقريبيًا.
ويقدر أفضل تحليل على المستوى الوطني أنه بحلول عام 2030، ما يقرب من 350 ألف وحدة LIHTC معرضة لخطر فقدان القدرة على تحمل التكاليف. وهذا يعني مليون وحدة بحلول عام 2040، وفقًا لقاعدة البيانات الوطنية للحفاظ على المساكن.
لا تصبح جميع الوحدات التي تفقد حماية القدرة على تحمل التكاليف التي توفرها LIHTC هي أسعار السوق. يتم الاحتفاظ ببعضها في المتناول من خلال الإعانات الحكومية الأخرى، أو من قبل الملاك الرحمين أو من قبل الولايات، بما في ذلك كاليفورنيا وكولورادو ونيويورك، التي عملت على إبقاء التكاليف منخفضة.
ومع ذلك، فهي خسارة كبيرة لسوق الإسكان الذي يحتاج بالفعل بشدة إلى وحدات جديدة.
وقالت سارة سعديان، نائبة رئيس السياسة العامة في الائتلاف الوطني للإسكان منخفض الدخل: “إذا خسرنا المنازل التي يمكن تحمل تكاليفها حاليًا والمتاحة للأسر، فإننا نخسر الأرض بسبب الأزمة”.
قالت: “الأمر أشبه بامتلاك قارب به ثقب في القاع”.
ما الذي يمكن فعله لوقف فقدان الوحدات ذات الأسعار المعقولة؟
يمكن للحكومات المحلية والمنظمات غير الربحية شراء شقق منتهية الصلاحية، أو يمكن تطبيق إعفاءات ضريبية جديدة أو إعانات أخرى تعمل على توسيع القدرة على تحمل التكاليف، أو يمكن للمستأجرين التنظيم لمحاولة إجبار أصحاب العقارات ومسؤولي المدينة على اتخاذ إجراءات.
تتطلب ولاية كاليفورنيا الآن أن تكون جميع عقارات LIHTC الجديدة في متناول الجميع لمدة 55 عامًا. يتم أيضًا إعطاء الأولوية للتطورات المنتهية التي تم بناؤها قبل هذه القاعدة للحصول على الإعفاءات الضريبية الجديدة، وتشترط الدولة بشكل أساسي أن يكون لدى جميع المتقدمين في LIHTC خبرة في امتلاك وإدارة الإسكان الميسور التكلفة.
تطلب كاليفورنيا وكولورادو من الملاك إخطار الحكومات المحلية والمستأجرين قبل انتهاء صلاحية المبنى. بعد ذلك، قامت المدن والمنظمات غير الربحية أولاً بشراء العقار لإبقائه في المتناول.
ومع ذلك، على عكس ولاية كاليفورنيا، لم تقم العديد من الولايات بتمديد اتفاقيات LIHTC لأكثر من 30 عامًا، ناهيك عن اتخاذ تدابير أخرى للحفاظ على أسعار الإسكان المنتهي الصلاحية بأسعار معقولة.
ومع ذلك، فإن قيام الحكومات المحلية أو المنظمات غير الربحية بتجميع الأموال اللازمة لشراء المباني السكنية ليس ضمانًا على الإطلاق. وعلى الرغم من أن الإعفاءات الضريبية الجديدة يمكن أن تعوض القدرة على تحمل تكاليف LIHTC، إلا أنها محدودة، ويتم توزيعها على الولايات من قبل دائرة الإيرادات الداخلية على أساس عدد السكان.
ماذا يحدث للمستأجرين عندما تفقد وحدة LIHTC القدرة على تحمل التكاليف؟
لأكثر من عقدين من الزمن، كان الإيجار المنخفض لشقة مارينا معلوف في LIHTC في الحي الصيني في لوس أنجلوس بمثابة نعمة إنقاذ لعائلتها، بما في ذلك حفيدتها المصابة بالتوحد.
وعندما انتهت هذه النعمة، قام المالك، الذي لم يعد ملزمًا قانونًا بإبقاء المبنى في متناول الجميع، برفع الإيجار من 1100 دولار إلى 2660 دولارًا في عام 2021 – وهو أمر بعيد عن متناول معلوف وعائلتها. وتبع ذلك احتجاجات المستأجرين، وإضراب عن الإيجار وطلبات الإخلاء.
قضية الإخلاء مستمرة، وتطارد ليالي معلوف بالخوف من أن ينتهي الأمر بأسرتها في أكياس النوم على أرضية منزل أحد الأصدقاء أو ما هو أسوأ. في الصباح تكرر تعويذة: “ما زلنا هنا. مازلنا هنا.” لكن النضال يوما بعد يوم من أجل تحقيق ذلك أمر مرهق.
ومع ذلك، فإن نشاط معلوف المستأجر ساعد في تحريك الأمور. عرضت مدينة لوس أنجلوس على المالك مبلغ 15 مليون دولار لإبقاء المبنى في متناول الجميع حتى عام 2034، لكن هذه الصفقة لن تتخلص من أكثر من 30 قضية إخلاء لا تزال جارية، بما في ذلك قضية معلوف، أو مبلغ الإيجار المتأخر الذي تدين به البالغة 25 ألف دولار.
وفي أحد الأيام في باحة شقة معلوف، كانت حفيدتها تجر كأساً من الماء. عمرها 5 سنوات، لكن من ذوي الاحتياجات الخاصة، كلامها عبارة عن كلمات مترابطة أكثر من الجمل.
وقالت معلوف بصوت يرتجف من العاطفة: “لهذا السبب كنت آمل أن يصبح كل شيء طبيعياً مرة أخرى، ويمكن أن تكون آمنة”. وقد حثت ابنها على البدء في توفير المال للأسوأ.
وقالت: “سنواصل القتال، لكن الأمر صعب يوماً بعد يوم. … أنا متعب بالفعل.
___
البداين هو عضو في وكالة أسوشيتد برس/تقرير لمبادرة أخبار ستيت هاوس الأمريكية. Report for America هو برنامج خدمة وطنية غير ربحي يضع الصحفيين في غرف الأخبار المحلية للإبلاغ عن القضايا السرية.