ارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الأمريكي لمدة 30 عاما للمرة الأولى في خمسة أسابيع بعد انخفاضه إلى أدنى مستوى له في أكثر من عام في الأسبوع الماضي.
وقال مشتري الرهن العقاري فريدي ماك يوم الخميس إن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري طويل الأجل ارتفع إلى 6.22% من 6.17% الأسبوع الماضي. وقبل عام، بلغ متوسط المعدل 6.79%.
متوسط سعر الأسبوع الماضي هو الأدنى منذ 3 أكتوبر 2024، عندما بلغ 6.12%.
كما ارتفعت هذا الأسبوع تكاليف الاقتراض على القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 15 عامًا، والتي تحظى بشعبية لدى أصحاب المنازل الذين يعيدون تمويل قروض منازلهم. وارتفع متوسط المعدل إلى 5.5% من 5.41% الأسبوع الماضي. وقال فريدي ماك، قبل عام، كانت النسبة 6%.
معدلات الرهن العقاري هي تتأثر بعدة عوامل، بدءًا من قرارات سياسة سعر الفائدة التي يتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي وحتى توقعات المستثمرين في سوق السندات بشأن الاقتصاد والتضخم. وهي تتبع بشكل عام مسار عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، والذي يستخدمه المقرضون كدليل لتسعير قروض المنازل.
وبلغ العائد على السندات لأجل 10 سنوات 4.09% في منتصف نهار الخميس، بانخفاض من 4.16% يوم الأربعاء.
تعمل معدلات الرهن العقاري المنخفضة على تعزيز القوة الشرائية لمشتري المنازل وتفيد أصحاب المنازل الذين يتوقون إلى إعادة تمويل قرضهم السكني الحالي بمعدل أقل.
ظل متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا عالقًا فوق 6٪ منذ سبتمبر 2022، وهو العام الذي بدأت فيه أسعار الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستوياتها التاريخية. ويشهد سوق الإسكان ركودا منذ ذلك الحين.
وتراجعت مبيعات المنازل التي كانت مشغولة سابقا في الولايات المتحدة العام الماضي إلى أدنى مستوى لها منذ ما يقرب من ثلاثة عقود. وكانت المبيعات بطيئة هذا العام، ولكن تسارع في سبتمبر إلى أسرع وتيرة منذ فبراير مع تراجع أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض في يوليو في الفترة التي سبقت قرار مجلس الاحتياطي الفيدرالي قرار في سبتمبر/أيلول لخفض سعر الفائدة الرئيسي للمرة الأولى منذ عام وسط قلق متزايد بشأن سوق العمل في الولايات المتحدة.
خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الرئيسي مرة أخرى الأسبوع الماضي في محاولة للمساعدة في تعزيز التذبذب سوق العمل. ومع ذلك، حذر رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول من أنه لا يوجد ضمان بأن البنك المركزي الأمريكي سيخفض أسعار الفائدة مرة أخرى في اجتماعه الأخير لعام 2025 في ديسمبر.
يمكن لبنك الاحتياطي الفيدرالي أيضًا أن يضغط على المزيد من تخفيضات أسعار الفائدة إذا التضخم يصعد أكثر وسط إدارة ترامب التوسع في استخدام التعريفات, لأن انخفاض أسعار الفائدة يمكن أن يؤدي إلى تفاقم التضخم.
ويطالب مستثمرو السندات بعوائد أعلى طالما ظل التضخم مرتفعا، لذلك إذا ارتفع التضخم فإن ذلك يمكن أن يترجم إلى عوائد أعلى على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الرهن العقاري.
لا يحدد البنك المركزي أسعار الفائدة على الرهن العقاري، وحتى عندما يخفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل، فهذا لا يعني بالضرورة أن أسعار الفائدة على قروض المنازل ستنخفض بالضرورة.
في الخريف الماضي، بعد أن خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة للمرة الأولى منذ أكثر من أربع سنوات، ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري، لتصل في النهاية إلى ما يزيد قليلاً عن 7٪ في يناير من هذا العام. وفي ذلك الوقت، كان العائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات يرتفع نحو 5٪.
وقد ساعد التراجع الأوسع في أسعار الفائدة في تحفيز أصحاب المنازل الذين اشتروا في السنوات الأخيرة بعد أن ارتفعت أسعار الفائدة فوق 6٪ على إعادة تمويل قروضهم السكنية بمعدل أقل.
ولابد أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6% لجعل إعادة التمويل خياراً جذاباً للعديد من أصحاب المنازل. وذلك لأن حوالي 80% من المنازل الأمريكية التي لديها رهن عقاري لديها معدل فائدة أقل من 6%، و53% منها لديها معدل فائدة أقل من 4%، وفقًا لموقع Realtor.com.