نيويورك (أ ف ب) – يقول البيت الأبيض إنه يفكر في دعم رهن عقاري لمدة 50 عامًا للمساعدة في تخفيف أزمة القدرة على تحمل تكاليف المنازل في البلاد. لكن الإعلان أثار انتقادات فورية من صناع السياسات ووسائل التواصل الاجتماعي والاقتصاديين، الذين قالوا إن الرهن العقاري لمدة 50 عامًا لن يفعل الكثير لحل المشكلات الأساسية الأخرى في سوق الإسكان، مثل نقص العرض وارتفاع أسعار الفائدة.
قال بيل بولت، مدير الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان، على قناة X خلال عطلة نهاية الأسبوع إن الرهن العقاري لمدة 50 عامًا سيكون بمثابة “تغيير كامل لقواعد اللعبة” بالنسبة لمشتري المنازل. FHFA هو جزء من الحكومة الفيدرالية التي تشرف على فاني ماي وفريدي ماك، اللتين تشتريان وتضمنان الغالبية العظمى من القروض العقارية في البلاد.
يعتبر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا منتجًا ماليًا أمريكيًا فريدًا والطريقة الافتراضية لشراء منزل منذ الصفقة الجديدة. وكان الساسة وصناع السياسات في ذلك الوقت يريدون إنشاء رهن عقاري موحد يستطيع المقترضون تحمله وسداده خلال سنوات عملهم، عندما كان متوسط عمر المواطن الأميركي 66 عاما.
دفع أقل
إن تمديد عمر الرهن العقاري إلى 50 عامًا يؤدي إلى تقليل الدفعة الشهرية للمقترض.
بلغ متوسط سعر بيع المنزل في الولايات المتحدة 415.200 دولار في سبتمبر، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. بافتراض دفعة مقدمة قياسية بنسبة 10٪ ومتوسط سعر فائدة قدره 6.17٪، فإن الدفعة الشهرية على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ستكون 2288 دولارًا، في حين أن الدفع على الرهن العقاري لمدة 50 عامًا سيكون 2022 دولارًا. ويفترض هذا أن البنك لن يطلب سعر فائدة أعلى على الرهن العقاري لمدة 50 عاما، بسبب طول مدة القرض.
ولكن الفائدة أعلى بكثير
ولأن المزيد من الدفعة الشهرية على الرهن العقاري لمدة خمسين عاما سوف تذهب نحو الفائدة على القرض، فإن الأمر سوف يستغرق ثلاثين عاما قبل أن يتمكن المقترض من تجميع 100 ألف دولار في هيئة أسهم، لا يشمل ارتفاع أسعار المساكن والدفعة الأولى. هذا بالمقارنة مع 12-13 عامًا لتجميع 100000 دولار من الأسهم عند سداد رهن عقاري لمدة 30 عامًا، باستثناء الدفعة الأولى.
سيدفع المقترض، تقريبًا، فائدة إضافية قدرها 389 ألف دولار على مدى عمر الرهن العقاري لمدة 50 عامًا مقارنة برهن عقاري مدته 30 عامًا، وفقًا لتحليل أجرته وكالة أسوشييتد برس.
وتوصل محللون آخرون إلى نتيجة مماثلة.
وكتب جون لوفالو من بنك يو بي إس للأوراق المالية: “إن تمديد الرهن العقاري من 30 عاما إلى 50 عاما يمكن أن يضاعف مبلغ الفائدة (بالدولار) الذي يدفعه مشتري المنزل على منزل متوسط السعر على مدى فترة القرض ويبطئ بشكل كبير تراكم الأسهم”.
قضايا الإسكان على نطاق أوسع
الرهن العقاري لمدة 50 عاما لا يفعل شيئا لحل مشكلة حرجة واحدة عندما يتعلق الأمر بالقدرة على تحمل تكاليف السكن – نقص المعروض من المنازل. لقد أصدرت ولايات مثل كاليفورنيا ومدن مثل نيويورك مؤخرًا تشريعات أو أجرت تغييرات تنظيمية للسماح لشركات البناء ببناء المنازل بشكل أسرع مع إجراءات تنظيمية أقل.
هناك أيضًا التكلفة الأولية لبناء المنازل في البلاد. أصبحت المنتجات مثل الصلب والخشب والخرسانة والنحاس والبلاستيك التي تدخل في بناء المنازل تخضع الآن للتعريفات الجمركية في عهد الرئيس ترامب. علاوة على ذلك، كان يتم تنفيذ العديد من وظائف البناء من قبل عمال غير مسجلين، لا سيما في الجنوب الغربي، حيث تؤثر عمليات الترحيل على قدرة بناة المنازل على العثور على ما يكفي من العمالة لبناء المنازل.
وقال مايك كونزال، كبير مديري السياسات والأبحاث في مشروع الأمن الاقتصادي: “إن العديد من الأشياء الكبيرة التي من شأنها معالجة العرض في الوقت الحالي تسير في الاتجاه الخاطئ”.
قال بولتي في برنامج X إن تقديم الرهن العقاري لمدة 50 عامًا كان مجرد “سلاح محتمل”، من بين حلول أخرى درسها البيت الأبيض لمكافحة ارتفاع أسعار المساكن.
الأمريكيون لا يعيشون طويلا بما فيه الكفاية
متوسط عمر مشتري المنزل لأول مرة يتزايد منذ سنوات ويبلغ عمره الآن حوالي 40 عامًا. سيكون من الصعب الاكتتاب في رهن عقاري لمدة 50 عاما لصالح أحد البنوك لمشتري منزل لأول مرة يبلغ من العمر 40 عاما، والذي سيكون عمره 90 عاما بحلول الوقت الذي يتم فيه سداد ثمن المنزل. يبلغ متوسط العمر المتوقع للأمريكي الآن 79 عامًا تقريبًا، مما يعني أن هناك 11 عامًا من العمر المتوقع لا يغطيها قرض مدته 50 عامًا.
وقال كونكزال: “ليس من أهداف صناع السياسات عادةً تمرير ديون الرهن العقاري إلى أطفال المقترضين”.
وقد حاول آخرون الحصول على قروض أطول
وقامت أجزاء أخرى من النظام المالي بتمديد شروط القروض، مما أدى إلى نتائج مختلطة. أصبح قرض السيارة لمدة سبع سنوات شائعًا بشكل متزايد مع ارتفاع أسعار السيارات واحتفاظ الأمريكيين بسياراتهم لفترة أطول. على الرغم من فترات القروض الأطول، إلا أن حالات التأخر في سداد قروض السيارات آخذة في الارتفاع، ويبلغ متوسط سعر السيارة الجديدة الآن 49.740 دولارًا أمريكيًا مقارنة بسعر 38.948 دولارًا أمريكيًا للسيارة الجديدة قبل خمس سنوات.
تم تصميم قروض الطلاب في الأصل ليتم سدادها خلال 10 سنوات، والآن هناك خيارات دفع متعددة تمتد فترة السداد إلى 20 عامًا.
وأشار الاقتصاديون إلى أن الرهن العقاري لمدة 50 عاما قد يفعل عكس المساعدة في القدرة على تحمل تكاليف المنازل عن طريق التسبب في تضخم أسعار المنازل عن طريق إدخال المزيد من المشترين المحتملين إلى سوق تعاني من العرض.
ترامب يقلل من شأن الفكرة
وبعد انتقادات كبيرة، بدا الرئيس ترامب أقل حماسا بشأن الرهن العقاري لمدة 50 عاما. وعندما سألت لورا إنغراهام من قناة فوكس نيوز عن هذه الفكرة، قال الرئيس ترامب إنها “قد تساعد قليلاً” ولكن يبدو أنه يتجاهلها.
وبموجب قانون دود-فرانك، لا تستطيع شركتا الرهن العقاري العملاقتان، فاني ماي وفريدي ماك، تأمين رهن عقاري أطول من ثلاثين عاماً، وبالتالي فإن أي رهن عقاري لمدة خمسين عاماً سوف يُعتبر “رهناً عقارياً غير مؤهل” وسوف يكون بيعه للمستثمرين أكثر صعوبة. وسوف يكون لزاماً على الكونجرس أن يعدل القوانين المالية الأميركية في أماكن متعددة للسماح بالقروض العقارية لمدة خمسين عاماً، ويبدو أن الرغبة لدى الكونجرس في تبني هذا الأمر على الفور ضئيلة.