في السنوات الأخيرة، شهدت أسواق الإيجارات في العديد من المدن ارتفاعًا ملحوظًا في الأسعار، مما أثار تساؤلات حول العوامل المؤثرة في هذه الزيادة. أحد هذه العوامل، الذي لفت انتباه السلطات التنظيمية، هو استخدام برامج تسعير الإيجارات التي تعتمد على خوارزميات معقدة وتحليلات البيانات. مؤخرًا، تم التوصل إلى تسوية تاريخية بين وزارة العدل الأمريكية وشركة RealPage Inc. تتعلق بممارسات التسعير التي اعتُبرت “تواطؤًا خوارزميًا” غير قانوني، مما يضعف قدرة الملاك على التلاعب بأسعار الإيجارات باستخدام هذه الأدوات. هذا التطور يثير تساؤلات مهمة حول مستقبل أسعار الإيجارات، وحقوق المستأجرين، ودور التكنولوجيا في تشكيل سوق العقارات.
تسوية RealPage: نهاية حقبة التواطؤ الخوارزمي في أسعار الإيجارات؟
أعلنت وزارة العدل الأمريكية يوم الاثنين عن تسوية مع شركة RealPage Inc.، وهي شركة رائدة في توفير برامج إدارة الإيجارات. هذه التسوية تنهي تحقيقًا استمر عامًا كاملاً في ممارسات الشركة الاحتكارية، والتي اتهمت بتمكين الملاك من التنسيق بشكل غير قانوني لرفع أسعار الإيجارات. تزعم الدعوى أن برنامج RealPage، الذي يوفر توصيات يومية لتسعير الشقق، يمنح العملاء وصولاً إلى بيانات سرية حول أسعار الإيجارات في السوق، مما يسمح لهم باتخاذ قرارات تسعير تهدف إلى تحقيق أقصى ربح ممكن، وغالبًا على حساب المستأجرين.
من الجدير بالذكر أن التسوية لا تتضمن أي تعويضات مالية أو اعترافًا بالخطأ من جانب RealPage. ومع ذلك، فإنها تتضمن قيودًا مهمة على كيفية استخدام الشركة لبياناتها. بشكل خاص، لن يتمكن RealPage من استخدام البيانات غير العامة في الوقت الفعلي لتحديد توصيات الأسعار. وبدلاً من ذلك، يجب أن يكون عمر البيانات المستخدمة لتدريب خوارزمية البرنامج عامًا واحدًا على الأقل. وهذا يحد بشكل كبير من قدرة البرنامج على التنبؤ بدقة بأسعار الإيجارات المستقبلية، وبالتالي يقلل من إمكانية استخدامه للتلاعب بالسوق.
تأثير التسوية على سوق الإيجارات والمستأجرين
تعتبر هذه التسوية بمثابة انتصار للمستهلكين والمستأجرين، حيث تهدف إلى إدخال المزيد من المنافسة الحقيقية في أسواق الإسكان المحلية. كما قال جيل سلاتر، رئيس مكافحة الاحتكار بوزارة العدل: “كانت RealPage تستبدل المنافسة بالتنسيق، ودفع المستأجرون الثمن”. التسوية تعني أن أسعار الإيجارات ستعتمد بشكل أكبر على قوى السوق الحقيقية، بدلاً من أن يتم تحديدها من خلال خوارزمية سرية تهدف إلى زيادة الأرباح للملاك.
بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن تؤدي التسوية إلى زيادة الشفافية في سوق الإيجارات. في السابق، كان المستأجرون يواجهون صعوبة في فهم العوامل التي تؤثر في أسعار الإيجارات، مما جعلهم عرضة للاستغلال. الآن، مع تقليل اعتماد الملاك على برامج التسعير الخوارزمية، سيكون لديهم حافز أكبر لتقديم أسعار معقولة وجذابة للمستأجرين المحتملين. وهذا سيساعد على خلق سوق أكثر عدلاً وتنافسية.
ردود فعل متباينة وانتقادات للتسوية
على الرغم من أن التسوية حظيت بالترحيب من قبل العديد من المراقبين، إلا أنها لم تخلُ من الانتقادات. يعتقد بعض الخبراء أن التسوية لا ترقى إلى مستوى القضية، وأنها لا تقدم رادعًا قويًا بما فيه الكفاية ضد التلاعب الخوارزمي بأسعار الإيجارات. انتقد لي هيبنر، المستشار القانوني الأول لمشروع الحريات الاقتصادية الأمريكية، التسوية ووصفها بأنها “مليئة بالثغرات”، معربًا عن قلقه من أن RealPage قد تتمكن من الاستمرار في التأثير على سوق الإيجارات حتى مع القيود الجديدة.
بالإضافة إلى ذلك، انتقد البعض حقيقة أن التسوية لا تتضمن أي تعويضات مالية للمستأجرين المتضررين من ممارسات التسعير غير القانونية. على النقيض من ذلك، توصلت أكثر من عشرين شركة لإدارة العقارات إلى تسويات فردية بشأن استخدامها لـ RealPage – بما في ذلك Greystar ، التي وافقت على دفع 50 مليون دولار لتسوية دعوى جماعية. يعتقد النقاد أن هذا يخلق حالة من عدم المساواة، حيث يتم مكافأة RealPage على ممارساتها المثيرة للجدل، بينما يتحمل المستأجرون وطأة هذه الممارسات.
الموجة المتزايدة من التشريعات المحلية لمكافحة برامج تسعير الإيجارات
ويبدو أن الوعي المتزايد بمخاطر برامج تسعير الإيجارات قد أدى إلى موجة من التشريعات المحلية التي تهدف إلى تنظيم هذه الممارسات. في الشهر الماضي، وقع حكام ولايتي كاليفورنيا ونيويورك قوانين جديدة لاتخاذ إجراءات صارمة ضد هذه البرامج. بالإضافة إلى ذلك، أصدرت العديد من المدن، بما في ذلك فيلادلفيا وسياتل، مراسيم ضد استخدام هذه الأدوات.
تظهر هذه التطورات أن هناك إرادة سياسية متزايدة للحد من تأثير التكنولوجيا على أسعار الإيجارات وحماية حقوق المستأجرين. ومن المرجح أن تستمر هذه الموجة من التشريعات في الانتشار، حيث تسعى المزيد من الولايات والمدن إلى معالجة مشكلة ارتفاع تكاليف السكن.
مستقبل تسعير الإيجارات والتكنولوجيا
تثير تسوية RealPage تساؤلات مهمة حول دور التكنولوجيا في سوق الإيجارات ومسؤولية الشركات عن التأثيرات المترتبة على استخدام خوارزمياتها. من الواضح أن التكنولوجيا يمكن أن تكون أداة قوية لتحسين الكفاءة والشفافية في هذا السوق، ولكن يجب استخدامها بطريقة مسؤولة وأخلاقية.
من الآن فصاعدًا، من المرجح أن نشهد تدقيقًا متزايدًا في ممارسات تسعير الإيجارات التي تعتمد على الخوارزميات. ستكون السلطات التنظيمية أكثر يقظة في مراقبة هذه الممارسات ومعاقبة الشركات التي تنتهك قوانين المنافسة. بالإضافة إلى ذلك، من المرجح أن يستمر المستأجرون في المطالبة بمزيد من الشفافية والمساءلة من الملاك وشركات إدارة العقارات. في نهاية المطاف، سيتحدد مستقبل تسعير الإيجارات من خلال التوازن بين الابتكار التكنولوجي والحاجة إلى حماية حقوق المستأجرين. ومن المتوقع أن تشمل التغييرات المقبلة زيادة في استخدام بيانات السوق العامة، والتركيز على تقديم أسعار إيجار عادلة وتنافسية، وتعزيز المنافسة الحقيقية بين الملاك. هذه التطورات ستؤثر بشكل كبير على سوق العقارات وتوفر فرصًا جديدة للمستأجرين. سيستفيد كل من الملاك والمستأجرين من سوق الإسكان أكثر شفافية وإنصافًا.
