- قام بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة بقوة خلال الوباء لتهدئة التضخم.
- لكن ارتفاع أسعار الفائدة دفع بعض مقرضي الرهن العقاري إلى رفع أسعار الفائدة أيضا.
- وقد أدى هذا إلى إبقاء تكاليف الإسكان مرتفعة في حين ظل العرض متوترا.
ساعدت التكتيكات العدوانية التي اتبعها بنك الاحتياطي الفيدرالي في مكافحة التضخم البلاد على التعافي من الوباء – لكنها فرضت أيضًا ضغوطًا مالية على ميزانيات الإسكان الأمريكية.
ولمكافحة التضخم المرتفع، بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة في مارس 2022 مع فكرة أن القيام بذلك سيؤدي في النهاية إلى خفض الأسعار ويجلب للأمريكيين بعض الراحة المالية. وبدا أن حرب البنك المركزي على التضخم ناجحة، ففي سبتمبر 2023، أعلنت لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية وقف زيادات أسعار الفائدة مؤقتًا مع استمرار انخفاض التضخم.
منذ ذلك الحين، واصل البنك المركزي إبقاء أسعار الفائدة ثابتة، مع تأكيد رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول على أنه على الرغم من احتمال خفض أسعار الفائدة هذا العام، إلا أنه لا يريد المخاطرة بالتخفيف في وقت مبكر جدًا مما قد يؤدي إلى عودة التضخم وربما ضمان مزيد من التشديد في وقت لاحق.
ولا يزال التضخم أعلى من هدف البنك البالغ 2%، ويشعر سوق الإسكان بالضغط. لا تحدد قرارات بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل مباشر، لكن المقرضين استجابوا لرفع أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي خلال الوباء من خلال رفع أسعار الفائدة الخاصة بهم.
وقد تسبب هذا في تباطؤ سوق الإسكان مع بقاء الأسعار مرتفعة – وفقًا لـ Redfin، تم اعتبار 15.5٪ فقط من المنازل ميسورة التكلفة في عام 2023. ووجد تقرير حديث صادر عن مركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان أن المعروض من المنازل للإيجار يتراوح بين 600 دولار و799 دولارًا. من 9 ملايين وحدة في عام 2012 إلى 5.8 مليون وحدة بعد عقد من الزمن في عام 2022، في حين أن المنازل المؤجرة بمبلغ لا يقل عن 2000 دولار شهريا زادت بأكثر من الضعف.
أخبر باول اللجنة المصرفية بمجلس الشيوخ في وقت سابق من شهر مارس أنه حتى مع “تطبيع الأسعار” في وقت لاحق من العام، فمن المحتمل أن يظل هناك نقص في المعروض من المساكن.
“لديك نقص في المنازل المتاحة للبيع لأن العديد من الأشخاص يعيشون في منازل ذات رهن عقاري منخفض للغاية ولا يمكنهم تحمل تكاليف إعادة تمويلها، لذا فهم لا ينتقلون، مما يعني توفير المنازل القائمة العادية المخصصة للبيع وقال باول إن البيع منخفض تاريخيا ومعدل معاملات منخفض للغاية. “وهذا يؤدي في الواقع إلى ارتفاع أسعار المنازل القائمة الأخرى، وكذلك أسعار المنازل الجديدة، لأنه ليس هناك ما يكفي من المعروض.”
ومع ذلك، فقد دفع بعض المشرعين الديمقراطيين باول إلى خفض أسعار الفائدة ومنح أصحاب المنازل إعانة عاجلاً وليس آجلاً. في يناير/كانون الثاني، أرسلت السيناتور إليزابيث وارن جون هيكنلوبر، وجاكي روزين، وشيلدون وايتهاوس رسالة إلى باول قائلين إن رفع أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي أدى إلى إبقاء تكاليف الرهن العقاري مرتفعة، وهو ما يعني “ارتفاع معدلات الرهن العقاري لأصحاب العقارات، الذين قد يمررون هذه التكاليف في الولايات المتحدة”. شكل من أشكال ارتفاع الإيجارات للمستأجرين.”
كما أكد مارك هامريك، كبير المحللين الاقتصاديين في Bankrate، على العلاقة “غير المباشرة” بين بنك الاحتياطي الفيدرالي وسوق الإسكان – لكنه أشار إلى أن تخفيضات أسعار الفائدة ستظل تؤدي إلى “بعض الضغوط الهبوطية على أسعار الرهن العقاري”.
وقال هامريك لموقع Business Insider: “سيكون ذلك مفيداً للغاية لأن القدرة على تحمل تكاليف السكن هي تلة يصعب تسلقها في الوقت الحالي”. “لقد أجرينا للتو دراسة استقصائية في Bankrate حيث أشار غالبية أصحاب المنازل المحتملين إلى مشكلات القدرة على تحمل التكاليف باعتبارها تقف بشكل أساسي في طريقهم في سداد الدفعة الأولى، ودفع تكاليف الإغلاق. وهذه نتيجة مباشرة للارتفاع المستمر في أسعار المنازل والمستوى العالي من معدلات الرهن العقاري.”
وإليك كيف أثرت حرب بنك الاحتياطي الفيدرالي على التضخم على سوق الإسكان وأبقت الأسعار مرتفعة.
لا يزال الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا مرتفعًا جدًا
كما كتب Business Insider في منشور عن الرهن العقاري: “لا ترتبط معدلات الرهن العقاري بشكل مباشر بمعدل الأموال الفيدرالية، ولكن غالبًا ما يتم دفعها لأعلى أو لأسفل بناءً على الكيفية التي يتوقع بها المستثمرون أن تؤثر تحركات بنك الاحتياطي الفيدرالي على الاقتصاد الأوسع”.
يوضح هذا الرسم البياني أن الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا أقل من المعدلات المرتفعة التي شهدناها في خريف عام 2023 ولكنه يظل أعلى من المعدلات التي شوهدت قبل الوباء. وبلغ متوسط هذا المعدل 6.74% مؤخرًا، وفقًا لبيان صحفي صادر عن فريدي ماك.
وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: “على الرغم من الانخفاض الأخير، لا تزال أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرتفعة حيث تواجه السوق ضغوط التضخم”. “في هذه البيئة، هناك احتمال كبير أن تظل أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول من الزمن.”
ارتفعت أسعار المنازل
بلغ مؤشر أسعار المنازل Case-Shiller المعدل حسب التضخم ذروته في مايو 2022 عند 112.9. ورغم أن هذا الرقم تراجع بعد ذلك، إلا أنه كان في ازدياد بشكل عام خلال العام الماضي.
وانخفضت مبيعات المنازل القائمة لأسرة واحدة
تُظهر بيانات مبيعات المنازل الحالية لعائلة واحدة من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن هذه المبيعات منخفضة جدًا مقارنة بما كانت عليه قبل الوباء. وحتى أثناء الوباء، كانت المبيعات مرتفعة بعد انخفاضها في أوائل عام 2020.
كان هناك ارتفاع هائل جدًا في شهر فبراير، مما يشير إلى أن الأسوأ قد يكون قد انتهى.
وقال بيان صحفي من NAR: “لقد ارتفعت مبيعات المنازل لأسرة واحدة إلى معدل سنوي معدل موسمياً قدره 3.97 مليون في فبراير، بزيادة 10.3٪ من 3.6 مليون في يناير ولكن بانخفاض 2.7٪ عن العام السابق”.
وقد أخبرت هانا جونز، كبيرة محللي الأبحاث الاقتصادية في Realtor.com، موقع Business Insider سابقًا أن “المشترين يرون مخزونًا أقل من المنازل، ومنازل أقل للبيع في السوق، والبائعون أقل تحفيزًا للبيع في سوق اليوم”.
مبيعات المنازل الجديدة لعائلة واحدة ليست مرتفعة
بالنسبة للمنازل الجديدة، تظهر مبيعات شهر يناير لمنازل الأسرة الواحدة وفقًا لمكتب الإحصاء ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية أن المعدل السنوي المعدل موسميًا أعلى مما كان عليه قبل عام.
أخبر روب بومان، رئيس شركة بناء المنازل Charter Homes & Neighborhoods، MarketWatch سابقًا أن مبيعات المنازل الجديدة زادت لأنه “لا تزال هناك حاجة هائلة للسكن في الولايات المتحدة، ونحن نشهد الطلب في جميع المجالات”.
لقد تحسنت عمليات البدء في الإسكان لأسرة واحدة ولكنها لا تزال أقل من أعلى مستوياتها في عصر الوباء
قد لا تكون بدايات الإسكان لأسرة واحدة مرتفعة جدًا مقارنة بذروتها في عصر الوباء، لكن المعدل السنوي المعدل موسميًا كان أكثر من مليون في فبراير الماضي. ومع ذلك، قد تكون هناك حاجة إلى المزيد من عمليات البدء في بناء المساكن نظرًا لتكوين الأسر وأزمة الإسكان المستمرة.
وجاء في تقرير حديث لموقع Realtor.com: “إذا تم أخذ منازل الأسرة الواحدة فقط في الاعتبار، فإن معدل بدء الإسكان سيحتاج إلى مضاعفة ثلاث مرات لمواكبة الطلب وسد فجوة المساكن الحالية البالغة 7.2 مليون منزل خلال 4 إلى 5 سنوات”.
ولكن قد يكون من الصعب على شركات البناء تحقيق ذلك خلال هذين العامين فقط.
وقال جونز: “سيتطلب الأمر نشاط بناء جديد مستدام، ومن المرجح أن يستمر في كونه مشكلة لسنوات قادمة لأنه من غير المحتمل أن يرتفع نشاط البناء الجديد إلى هذا المستوى”.
