في أكتوبر 2020، اشترى مايكل هيون منزلًا في جوشوا تري، كاليفورنيا، مقابل 227 ألف دولار. أمضى هو ووالده خمسة أسابيع في تجديد وتأثيث العقار قبل إدراجه كإيجار قصير الأجل على Airbnb.
في ذلك الوقت، لم يكن على علم بتخفيض قيمة المكافأة، وهو الإعفاء الضريبي الذي يسمح لصاحب المنزل بخصم أجزاء من ممتلكاته التي تنخفض قيمتها في غضون 20 عاما. يمكن أن يشمل ذلك السياج والخزائن وتركيبات الإضاءة ولكنها لا تشمل قيمة الأرض أو الأساس.
وفي عام 2022، شاهد مقطع فيديو على موقع YouTube يشرح انخفاض قيمة المكافأة وكيف يمكن استخدامها لتقليل الدخل الخاضع للضريبة بشكل كبير. بحلول ذلك الوقت، كان قد باع عقاره المستأجر قصير الأجل لتحقيق الربح، لكنه لا يزال يمتلك إيجارات أخرى طويلة الأجل.
وبما أن زوجته، إيلين كيم، كانت وكيلة عقارات، فقد تأهلت كمحترفة عقارية بموجب قانون الضرائب. ولذلك، فقد استخدموا الوضع المهني العقاري وخفض قيمة المكافأة لخفض دخلهم الخاضع للضريبة.
وفقًا لسجلات الضرائب لعام 2022 التي اطلعت عليها Business Insider، بلغ دخل مايكل 300.106 دولارًا، وكان دخل إيلين 122.403 دولارًا، بإجمالي 422.509 دولارًا. إن خصومات المكافآت التي طالبوا بها على كلا العقارين تعني أنهم أبلغوا فقط عن إجمالي دخل خاضع للضريبة قدره 6341 دولارًا، مما أدى إلى خفض دخلهم الخاضع للضريبة بنسبة 98.5٪، وبالتالي السماح لهم بسداد 633 دولارًا فقط من ضرائب الدخل الفيدرالية. حصل مايكل على استرداد ضريبي لما تم حجبه. لم تؤثر هذه الخصومات على ضرائب الدولة والعمل الحر.
معظم الناس لن يستوفوا الوضع المهني العقاري أو ليس لديهم زوج يمكنه المطالبة بهذه الحالة. وأشار مايكل إلى أن السبل الأخرى ستسمح لهم بالتأهل.
السبب الرئيسي هو من خلال ثغرة ضريبة الإيجار قصيرة الأجل (ثغرة STR). ببساطة، عند شراء عقار، يجب أن يكون المقصود استخدامه كإيجار قصير الأجل. وهذا يسمح للمالك بالمطالبة به كعمل تجاري وليس كمصدر للدخل السلبي.
في مقابلة سابقة مع Business Insider، قام مايكل وبراندون فورد، CPA، بتحليل معايير التأهل. إن تلبية تعريفات مصلحة الضرائب الأمريكية ليست سوى جزء واحد من العملية – يعد اختيار العقار المناسب أمرًا ضروريًا.
خاصية الإعفاء الضريبي
الخطوة الأولى هي التأكد من إمكانية تشغيل العقار كإيجار قصير الأجل. وقال مايكل إن هذا يعني أنه يجب عليك البحث في اللوائح في المناطق التي تهتم بها لتحديد ما إذا كان الإيجارات قصيرة الأجل مسموح بها أم لا. قد يكون لدى بعض المناطق قيود على أنواع الإيجارات وطول المدة. وقد منعتهم أماكن مثل مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو وسانتا مونيكا بولاية كاليفورنيا.
لاحظت إيلين أنه من المهم البحث في لوائح الولاية والمقاطعة والمدينة لأنها قد تختلف. في معظم الحالات، قد تكون القواعد على مستوى الولاية والمقاطعة واسعة جدًا ولا تحظر على وجه التحديد الإيجارات قصيرة الأجل. سيتم العثور على معظم القيود على مستوى المدينة، وسوف تختلف.
على سبيل المثال، أشارت إيلين إلى مدينة هندرسون بولاية نيفادا، التي لن تسمح بتصريح إيجار قصير الأجل لمنزل إذا كان هناك تصريح لاستئجار قصير الأجل موجود على مسافة 1000 قدم. تحدد بعض المدن، مثل سان خوسيه، كاليفورنيا، عدد الأيام التي يمكن أن يعمل فيها الإيجار قصير الأجل في السنة. وأضافت أخيرًا أن العقارات التي تديرها جمعيات أصحاب المنازل قد يكون لها قيودها الخاصة.
الشرط الثاني هو المشاركة المادية في إدارة الممتلكات. وأشار مايكل إلى أن معظم الساعات المطلوبة يمكن أن تأتي من الواجبات الإدارية مثل إدارة تسجيل وصول ومغادرة الضيوف، وجدولة عمال النظافة، وإعداد الأثاث، والتقاط الصور، وإجراء الإصلاحات. ستحتاج إلى الاحتفاظ بجدول بيانات يتتبع تلك الساعات ويثبت أنك قمت بهذه المهام. وأضاف أنه على الرغم من أنه يمكن استيفاء قواعد المشاركة عن بعد، إلا أنه من الأسهل أن يكون العقار قريبًا منك فعليًا، مما يسمح لك بتولي بعض المهام مثل الإصلاحات.
لكن فورد أكد أنه إذا كنت بعيدًا وتستخدم شركة إدارة ممتلكات تابعة لجهة خارجية وخضعت للتدقيق، فسيكون ذلك بمثابة علامة حمراء لمصلحة الضرائب. هذا هو الحال بشكل خاص إذا كنت تمتلك عقارًا واحدًا. من ناحية أخرى، إذا كنت تمتلك العديد من الإيجارات قصيرة الأجل، فهذه قصة مختلفة. سيكون من المستحيل إدارتها جميعًا بشكل مباشر. وأشار إلى أنه على هذا الأساس، إذا أمضيت أكثر من 500 ساعة في إدارة ممتلكاتك، فسوف تستوفي اختبار المشاركة حتى لو قمت بتعيين أشخاص آخرين تجاوزوا ساعات عملك.
وقال مايكل إنه بالنسبة لأصحاب الدخل المرتفع الذين يرغبون في استخدام الإعفاء الضريبي لتقليل دخلهم الخاضع للضريبة، فإن مقدار المنزل الذي تشتريه هو المهم. يتم أيضًا احتساب قيمة تحسين المنزل لأنها تحدد الجزء من سعر الشراء الذي يمكن استخدامه كجزء من استهلاك المكافأة.
قد تكون العقارات ذات قيمة الأرض المنخفضة وقيمة التحسين الأعلى مثالية. على سبيل المثال، قال مايكل إن العقار الموجود على الشاطئ أو في منطقة ذات طلب مرتفع يمكن أن تكون معظم قيمته في الأرض بدلاً من جزء التحسين. يمكن العثور على المعلومات الخاصة بكل عقار على الموقع الإلكتروني للمقاطعة التي يقع فيها العقار. يقترح مايكل النظر في السجلات الضريبية للعقارات المماثلة داخل المنطقة للبناء الجديد.
الصورة أدناه هي مثال من سجل ضريبة الأملاك الخاص بمايكل. تمثل المبالغ المحاطة بدائرة باللون الأحمر قيمة الأرض، والتي لا يمكن المطالبة بها ضمن مكافأة الإهلاك. تبلغ قيمة تحسينه 672 ألف دولار، وهو إجمالي خصومات الاستهلاك التي يمكنه المطالبة بها.
وأخيرا، أنت لا تريد منزلا من شأنه أن يكون استنزافا للأموال لخصم الضرائب. كما أن تشغيل عقار مستأجر قصير الأجل ليس أمرًا سلبيًا إذا كنت بحاجة إلى المشاركة المادية. وأشار فورد إلى أن الإمكانية الإضافية لتوليد الإيرادات هي ما يجعل هذا خيارًا رائعًا. ستؤدي الخصومات إلى إلغاء الضرائب المستحقة من إيرادات العقار، وما تبقى سيقلل من دخلك الخاضع للضريبة W2.
وقال فورد: “إن الإستراتيجية الضريبية استثنائية، ولكن أول شيء هو أنك تنخرط في صفقات عقارية لأنك تريد كسب المال”.
وقال فورد: “لذلك، عليك أن تفكر في عوائدك على العقار من منظور التدفق النقدي والتقدير”. هذا يعني أنك ستحتاج إلى القيام ببعض الاكتتابات الخاصة بك لتحليل أرقامك من منظور الضرائب والإيرادات.
في حين أنه قد يكون من الصعب التنبؤ بجميع الأرقام، إلا أن بعض التقديرات يمكن أن تساعدك على الاقتراب من النتيجة المثالية. وقال فورد فكر في متغيرات مثل ما يمكنك تحصيله في الليلة.
وأضاف مايكل أنه نظرًا لأن متوسط إقامة الضيوف مجتمعة يجب أن يكون أقل من سبعة أيام، فستحتاج إلى التأكد من وجود الطلب على الإقامات قصيرة المدى في المنطقة محل الاهتمام. وأشار إلى أنه يمكن القيام بذلك عن طريق عرض قوائم Airbnb الأخرى والتحقق من توفرها. الأيام التي تظهر باللون الرمادي تعني عادة أن تلك الأيام مستأجرة، وهي علامة على الطلب. سيعطيك هذا فكرة تقريبية عن كيفية حجز عقار مماثل. ويوصي باستخدام أداة مدفوعة تسمى AirDNA لإجراء أبحاث سوقية أعمق، والتي توفر بيانات عن الإيرادات وأفضل الأماكن للاستثمار في الإيجارات قصيرة الأجل.
تؤكد فورد أيضًا على أخذ تكاليف التشغيل والضرائب العقارية والتأمين والمرافق وفوائد الرهن العقاري بعين الاعتبار. هذه أيضًا خصومات ضريبية تتجاوز انخفاض قيمة المكافأة.
يمكن أن تختلف الخصومات المسموح بها لإهلاك المكافأة حسب السنة. وتمثل النسبة الحالية 80% من التحسينات المؤهلة التي حددتها دراسة فصل التكاليف لعام 2023 و60% لعام 2024. ومع ذلك، فإن قانون الإعفاء الضريبي للأسر والعمال الأمريكيين لعام 2024، والذي هو في طور إقراره، من شأنه أن يحدد الاستهلاك المسموح به. إلى 100% حتى عام 2025.
