تنخفض الدفعات المقدمة في جميع أنحاء الولايات المتحدة، على الرغم من أن شراء منزل لا يزال باهظ التكلفة بشكل ملحوظ.
دفع مشترو المنازل 13.6% من قيمة بيع ممتلكاتهم مقدمًا في أوائل عام 2024، والتي كانت عادةً حوالي 26400 دولار، وفقًا لتقرير صدر في منتصف مايو من موقع Realtor.com. وهذا أقل من الذروة التي بلغت 14.7% في الربع الثالث من عام 2023، حيث كان متوسط الدفعة الأولى في الولايات المتحدة 30400 دولار.
ومع ذلك، كان هذا الرقم جيدًا بالنسبة لأعلى نسبة دفعة أولى مسجلة في الربع الأول. قبل عام، كانت الدفعات الأولى 13% من تكلفة المنزل بقيمة 24,100 دولار، وهو ما كان بمثابة إعفاء تشتد الحاجة إليه من معدل 13.1% ومتوسط الدفعة الأولى 27,500 دولار في الربع الأول من عام 2022.
القدرة على تحمل التكاليف لا تزال تشكل صداعا
تعرضت القدرة على تحمل تكاليف المنازل لضربة كبيرة منذ تفشي الوباء، حيث ارتفعت معدلات الرهن العقاري وأسعار العقارات، وبالتالي – الدفعات الأولى.
في أوائل عام 2020، بلغ معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 3.5٪، وتم بيع منزل نموذجي بأقل من 260 ألف دولار مع دفعة أولى متوسطة قدرها 14000 دولار، وفقًا لموقع Realtor.com. ومنذ ذلك الحين تضاعفت معدلات الرهن العقاري بأكثر من الضعف بنسبة تزيد عن 7%، وتكلفة المنازل أكثر من 70 ألف دولار عند 332 ألف دولار.
ارتفعت تكاليف الاقتراض لمشتري المنازل الجدد بعد ارتفاع أسعار الفائدة استجابة للتضخم المرتفع منذ عدة عقود. ويبلغ معدل الفائدة الثابتة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما الآن ما يقرب من ثلاثة أضعاف معدل 2.7٪ الذي كان عليه في أوائل عام 2021. وبما أن اقتراض الأموال يمكن أن يكلف عشرات الآلاف من الدولارات أكثر مما كان عليه قبل بضع سنوات، فإن المشترين لديهم حافز لسعال المزيد المال عند الإغلاق.
وكتبت هانا جونز، محللة الأبحاث الاقتصادية في Realtor.com، في التقرير: “ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل ملحوظ منذ ما قبل الوباء، مما شجع المشترين على تقليل مدفوعات الفائدة الخاصة بهم عن طريق إيداع المزيد والحصول على قرض أصغر”.
وفي السوق العادية فإن تكاليف الاقتراض الباهظة من شأنها أن تؤثر على الطلب وتؤدي إلى انخفاض أسعار المساكن. لكن هذه المفارقة الواضحة لها إجابة بسيطة: أسعار العقارات في ارتفاع مستمر بسبب نقص المساكن على مستوى البلاد. وجد موقع Realtor.com أن المعروض من المنازل المعروضة للبيع كان أقل بنسبة 40٪ تقريبًا من مستويات ما قبل الوباء في أبريل – حتى بعد الارتفاع لمدة ستة أشهر متتالية.
يمكن للبائعين صرف أموالهم من أسهم منازلهم المرتفعة، لكنهم يصبحون بعد ذلك مشترين برهون عقارية مرهقة، ما لم يتمكنوا من الدفع نقدًا أو يمتلكون بالفعل عقارات متعددة.
ومن المفارقات أن الكفاح الشامل من أجل الحصول على منازل رخيصة الثمن جعلها أكثر تكلفة. يفوز المشترون الأثرياء بالموافقة على هذه الأسعار أو الانفصال عن المجموعة عن طريق دفع المزيد مقدمًا.
وكتب جونز: “أدى المعروض المحدود من المساكن إلى زيادة المنافسة بين المشترين في العديد من المجالات، مما دفع المشترين إلى تقديم المزيد كدفعة مقدمة، وهي ممارسة وبائية شائعة تهدف إلى مساعدة المشتري على الفوز في سيناريو متعدد العطاءات”.
أدت الدفعات الأولى المرتفعة إلى زيادة مدخرات المشترين بشكل كبير. كان معدل الادخار في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين نحو 6.5% من الدخل المتاح، وارتفع في وقت مبكر من الوباء بسبب زيادة التحفيز الحكومي. وبعد أربع سنوات، أصبح المستهلكون يدخرون بأقل من نصف هذا المعدل.
وكتب جونز: “إن انخفاض معدل الادخار على مدى العامين الماضيين يشير إلى أن المشترين سيواجهون صعوبة أكبر في الادخار مقابل دفعة أولى كبيرة”.
قد تكون هذه مشكلة، حيث يتوقع موقع Realtor.com أن تستمر الدفعات المقدمة في الارتفاع هذا العام.
وكتب جونز: “مع اختيار العديد من المشترين الخروج من سوق شراء المنازل تمامًا، فمن المرجح أن يكون أولئك الذين تركوا في وضع أفضل لتسديد دفعة أولى أكبر، ويتم تحفيزهم على القيام بذلك من خلال معدلات الرهن العقاري المرتفعة”.
23 مدينة حيث انخفضت الدفعات المقدمة بشكل ملحوظ
على الرغم من أن القدرة على تحمل التكاليف محدودة مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وأسعار المساكن والدفعات الأولى، إلا أنه لا تزال هناك العشرات من المدن حيث تتجه تكلفة شراء منزل إلى الانخفاض.
كشف تحليل للبيانات من موقع Realtor.com الذي تم إرساله حصريًا إلى Business Insider أن هناك 34 منطقة حضرية في الولايات المتحدة كانت فيها الدفعات المقدمة أقل في الربع الأول مما كانت عليه في العام السابق، و23 سوقًا كانت فيها المدفوعات أرخص بما لا يقل عن 1000 دولار.
فيما يلي مناطق المترو الـ 23 التي انخفضت فيها الدفعات المقدمة بشكل كبير في العام الماضي، إلى جانب وفورات الدفعة الأولى مقارنة بالعام الماضي، ومتوسط الدفعات المقدمة من الربعين الأولين من عامي 2023 و2024، والفرق على أساس سنوي في متوسط الدفعات المقدمة، ومتوسط نسب الدفعات المقدمة في الربعين الأولين من عامي 2023 و2024.
