في مواجهة الطلب المتزايد على المكاتب وانخفاض أسعار العقارات، كانت شركة الاستثمار النيويوركية RXR Realty مستعدة للتخلي عن البرج التجاري الذي تمتلكه في 61 برودواي في مانهاتن السفلى.
ولكن في تطور شائع بشكل متزايد، فإن مقرض المبنى المكون من 33 طابقا، وهو مجموعة من المؤسسات المالية بقيادة بنك آريال، لم يكن راغبا في السيطرة على الأصول وغير قادر على بيع الدين إلى مستثمر قد يفعل ذلك.
وبدلاً من ذلك، يتم التفاوض الآن على صفقة لتقليص حجم الرهن العقاري الخاص بالعقار والذي يبلغ 240 مليون دولار، وربما تمديد القرض بأسعار فائدة أقل من السوق في محاولة لإنعاش ثروات العقار.
وقال مايكل ماتورو، رئيس RXR: “ذهبنا إلى المُقرض وقلنا إنه لا يعمل في ظل الرسملة الحالية”. “إذا كنت ترغب في العمل معنا، فنحن نرغب في البناء. لكننا بحاجة إلى تخفيف القرض.”
وقال ماتورو إن إعادة صياغة ديون العقار قد تسمح لـ RXR بخفض أسعار الإيجار وجذب المستأجرين وسط ظروف السوق الصعبة. كما تدرس تحويل المبنى إلى مساحة سكنية.
وفي المقابل، من المحتمل أن تقوم RXR وشركاؤها الاستثماريون في العقار بضخ ملايين الدولارات في هذا التحول إذا تم تخفيض الرهن العقاري إلى مستوى يدعم، بناءً على خطة عملنا، ضخ أموال جديدة، كما قال ماتورو.
وتظهر المفاوضات أنه مع حلول موعد استحقاق مئات المليارات من الدولارات من الديون العقارية التجارية أو تعثرها بالفعل في التخلف عن السداد، يتم ترتيب الصفقات خلف الكواليس لمحاولة تجنب كارثة مالية.
ويأمل المقترضون والمقرضون، من خلال تقاسم بعض الألم المالي الآن، أن يتمكنوا من شراء الوقت للسماح لظروف السوق الخاصة بالأصول العقارية المتعثرة بالانتعاش وبالتالي تقليل خسائرهم أو حتى استرداد استثماراتهم.
على سبيل المثال، قال جاك تيرزي إن شركته للاستثمار العقاري ومقرها نيويورك، JTRE Holdings، رتبت مؤخرًا لخفض الرهن العقاري المرتبط بمبنى للبيع بالتجزئة تمتلكه في 240 East 54th Street في مانهاتن إلى 42 مليون دولار من 58 مليون دولار. لقد وقع العقار في حالة تخلف عن السداد أثناء الوباء. وكجزء من إعادة الهيكلة، تم تمديد الدين حتى عام 2027 بسعر فائدة يبلغ حوالي 4٪ – أي أقل من 7٪ أو أكثر التي قدر ترزي أنه كان سيضطر إلى دفعها إذا تم إعادة ضبطها على أسعار السوق. سلم ترزي 8 ملايين دولار للمقرض لتغطية نصف شطب الديون.
كان ضخ المزيد من الأموال بمثابة مخاطرة بعد أن كاد أن يخسر العقار وجميع أسهمه، لكن ترزي مقتنع بأن ذلك سيؤتي ثماره على المدى الطويل.
وقال ترزي: “في وقت ما، كان هذا المبنى بقيمة 70 مليون دولار”، مشيراً إلى أنه لو تم الاستيلاء على العقار وبيعه اليوم لربما جلب نصف هذا المبلغ. “أعتقد أنه على المدى الطويل، ستعود مدينة نيويورك وستصل القيم إلى آفاق جديدة.”
وقد سعى المزيد من المقترضين والمقرضين إلى شراء الوقت
وهناك أدلة متزايدة على أن مثل هذه المفاوضات تجري على نطاق أوسع.
وتقدر جمعية المصرفيين للرهن العقاري أن 929 مليار دولار من الديون من المقرر أن تستحق السداد هذا العام. لكن 270 مليار دولار من هذا الإجمالي كانت دينا كانت مستحقة في سنوات سابقة وتم تأجيلها إلى عام 2024.
وقال جيمي وودويل، رئيس أبحاث العقارات التجارية في ماجستير إدارة الأعمال، في فبراير/شباط: “العديد من القروض التي كان من المقرر أن تستحق في عام 2023 تم تمديدها أو تعديلها وستستحق الآن في 2024 أو 2026 أو 2028 أو في سنوات أخرى مقبلة”. تقرير بحثي.
من بين ما يقرب من 9.7 مليار دولار من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري المرتبطة بأصول المكاتب التي سقطت في التخلف عن السداد العام الماضي، تم سحب ما يقرب من 20٪، حوالي 1.9 مليار دولار، من الضائقة وتم تمديدها، وفقًا لبيانات من تريب – وهذا الرقم قد ينمو.
تظهر الصفقات كيف أن بعض الخدمات الخاصة، الأطراف المالية التي تتفاوض نيابة عن حاملي سندات CMBS، اختارت أيضا التفاوض مع المقترضين بدلا من الاستيلاء على العقارات أو فرض البيع.
“لماذا أرغب في قبول خطورة خسارة عالية حقًا اليوم لطرد أحد الأصول؟” وقال ستيفن بوشبوم، مدير الأبحاث في شركة تريب، متحدثًا عن وجهة نظر مقدمي الخدمة. “إذا كان لدي مقترض مستعد وراغب في المساهمة برأس المال ويمكننا أن نساعد هذا الشيء على تحقيق قفزة إلى الأمام نحو المستقبل.”
كانت هناك مخاوف من أن تريليونات الدولارات من آجال استحقاق ديون العقارات التجارية القادمة يمكن أن تتسبب في خسائر فادحة يمكن أن تؤثر على المستثمرين والمقرضين في جميع أنحاء سوق العقارات وحتى تسبب مشكلات نظامية في القطاع المصرفي. ويقول ماجستير إدارة الأعمال إن ما يقرب من 2.3 تريليون دولار من قروض العقارات التجارية من المقرر أن تصبح مستحقة بحلول نهاية عام 2027، أي ما يقرب من نصف إجمالي الديون المستحقة في هذا القطاع البالغة 4.7 تريليون دولار.
يقول الخبراء إن الممارسة المستمرة المتمثلة في تأجيل آجال الاستحقاق يمكن أن تؤدي في نهاية المطاف إلى انتشار هذا الجبل من الرهون العقارية التي تنتهي صلاحيتها على مدى فترة زمنية أطول وتقليل الضرر.
وقد شجع المنظمون الفيدراليون، بما في ذلك وزارة الخزانة، على تسويات القروض في بيان سياسي العام الماضي جاء فيه: “لن ينتقد المفتشون مؤسسة مالية بسبب انخراطها في ترتيبات تسويات القروض”، طالما تم ذلك بحكمة.
وقال آلان تود، رئيس استراتيجية CMBS في بنك أوف أمريكا: “سيكون هناك بعض الضيق”. “لكنني أعتقد أن مستوى وحجم المحنة والخسائر التي يمكن للمرء أن يستنتجها مبالغ فيها إلى حد كبير.”
قد يؤدي تحفظ المقرضين إلى التوصل إلى صفقة صعبة
وتتوقع الجهود المبذولة لتمديد تواريخ استحقاق الديون العقارية أن تنخفض أسعار الفائدة بمرور الوقت وترتفع أسعار العقارات.
وقال ديفيد بلومبرج، العضو المنتدب في شركة 601 دبليو كومبانيز: “لا أحد يعتقد أننا في منطقة أسعار فائدة تتراوح بين 7.5% إلى 9% على المدى الطويل، وإلا فإن التقييم بأكمله سيتغير”.
توصلت شركة 601W إلى اتفاق العام الماضي لتمديد رهنها العقاري المورق الذي تزيد قيمته عن 500 مليون دولار في Aon Center، وهو برج مكاتب مكون من 83 طابقًا تمتلكه في شيكاغو، لمدة ثلاث سنوات. وقال بلومبرج إن الشركة خصصت 40 مليون دولار نقدًا لتأجير العقار وتتوقع انتعاش المكتب وأسواق التمويل في السنوات المقبلة مما سيسمح لها في النهاية بإعادة التمويل بديون جديدة.
ومع ذلك، قد لا يشارك بعض المقترضين هذا التفاؤل، وقد يكون بعض المقرضين حذرين من تأجيل اتخاذ قرارات صعبة في السوق المتدهورة. على الرغم من أنه من المتوقع أن يجري بنك الاحتياطي الفيدرالي ثلاثة تخفيضات في أسعار الفائدة في عام 2024، إلا أنه من الصعب التنبؤ بتحركات سياسته وقد تظل أسعار الفائدة في نهاية المطاف أعلى مما يأمله المستثمرون والمقرضون، مما يؤدي إلى ضائقة عقارية لسنوات قادمة.
قال روبرت إيفانهو، المحامي في شركة Greenberg Traurig الذي يشرف على ممارساتها العقارية، إنه يمثل حاليًا صندوق تحوط في شرائه لحزمة مكونة من 10 قروض عقارية تجارية من أحد البنوك بخصم 20٪ تقريبًا. وتعد هذه الصفقة جزءًا من عدد متزايد من المبيعات التي يقوم بها بعض المقرضين لتقليل تعرضهم للعقارات التجارية.
في العام الماضي، عمل إيفانهو على صفقة لتأجيل التخلف عن سداد 1.3 مليار دولار من ديون CMBS لصالح شركة Workspace Property Trust، وهي مالكة لأصول المكاتب في الضواحي. وعلى الرغم من أنه تم الترتيب في نهاية المطاف لتمديد لمدة عامين، إلا أن إيفانهو قال إن العملية كانت محفوفة بالمخاطر.
وقال إيفانهو: “هذه المفاوضات صعبة للغاية، صدقوني”. “لقد كانت المطرقة والملقط بين مختلف الأطراف في هيكل رأس المال ولعبة كاملة من الدجاج حتى تاريخ الاستحقاق.”
