قام آدم كريج ببناء محفظته العقارية على مدار العقد الماضي باستخدام استراتيجية BRRRR الشهيرة – وهي اختصار للشراء وإعادة التأهيل والإيجار وإعادة التمويل والتكرار.
يقوم المستثمرون الذين يستخدمون هذه الطريقة بشراء العقارات البالية، وإصلاحها، ووضع مستأجر فيها، وإعادة تقييمها بقيمة أعلى، وسحب الأموال النقدية من الأسهم الجديدة التي أنشأوها، واستخدام هذه الأموال لفعل الشيء نفسه من أجل عقار آخر.
وقد مهدت هذه الاستراتيجية الطريق أمام العديد من المستثمرين لتنمية ثرواتهم. يمتلك كريج نفسه محفظة مكونة من 30 وحدة سكنية و90 وحدة تجارية، وفقًا لسجلات الضرائب التي اطلع عليها موقع Business Insider. لكنه توقف عن استخدام هذه الإستراتيجية للعقارات السكنية وقال إنها ليست شيئًا يوصي به للمستثمرين الجدد.
لماذا يجب على المستثمرين الجدد تجنب BRRRR
بغض النظر عن بيئة السوق الحالية، لا يعتقد كريج أن استراتيجية BRRRR هي طريقة جيدة للمستثمرين للبدء – خاصة إذا كان العقار يحتاج إلى تحسينات كبيرة.
قال كريج: “البدء بعملية إعادة تأهيل كبرى أو BRRRR، هذا هو التعهد تمامًا”. “بالنسبة للمستثمر الجديد الذي لا يعرف خصوصيات وعموميات إعادة التأهيل، فإن مستوى المخاطرة يرتفع لأنه إذا واجهت بعض المشكلات الباهظة الثمن وغير المتوقعة، فسوف تخسر المال أو تترك المال في الصفقة عندما يتم ذلك يأتي إلى ريفيي.”
تتضمن بعض المخاطر المرتبطة بـ BRRRR عدم وجود ما يكفي من المال لإنهاء عملية إعادة التأهيل، وعدم العثور على مستأجر في الوقت المحدد، والبقاء في مأزق لدفع الرهن العقاري في هذه الأثناء، وعدم القدرة على العثور على مقاول جيد لإنهاء المهمة وقت.
وقال كريج إن هناك مخاطر خاصة بالسوق يجب أن تكون على دراية بها اليوم أيضًا. أحدهما هو أن أسعار المنازل ارتفعت في السنوات الأخيرة، وانخفضت القدرة على تحمل تكاليف السكن، مما يعني أنه أصبح من الصعب العثور على صفقات جيدة عما كان عليه في أعقاب أزمة الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين عندما بدأ كريج الاستثمار.
هذا هو مسار أسعار المنازل منذ عام 1987.
وهنا القدرة على تحمل تكاليف السكن خلال ذلك الوقت. ظلت القدرة على تحمل التكاليف مرتفعة إلى حد ما حتى العامين الماضيين مع ارتفاع أسعار المنازل وارتفاع معدلات الرهن العقاري بشكل كبير.
قال كريج: “لن أتمكن من الدخول في العقارات السكنية بنفس الثقة التي كنت عليها في عام 2015”. “تلك الصفقات التي كنت أحصل عليها في ذلك الوقت كان من الصعب جدًا الحصول عليها.”
وقال كريج إن حبس الرهن العقاري كان أيضًا أكثر شيوعًا في ذلك الوقت، مما أتاح للمستثمرين المزيد من الفرص لاقتناص الصفقات.
هناك خطر آخر لاستخدام استراتيجية BRRRR وهو أن أسعار المساكن لا ترتفع بالسرعة التي كانت عليها خلال السنوات القليلة الماضية. حتى أن الأسعار في العديد من المدن انخفضت. وقال كريج إن هذا يعرض المستثمر لخطر عدم الحصول على التقييم المرتفع الذي يريده أو يحتاجه.
وقال: “أعتقد أن التقييمات متحفظة لأن السوق ارتفعت بسرعة كبيرة”.
تعد أسعار الفائدة المرتفعة أيضًا أمرًا سيئًا بالنسبة لجزء إعادة التمويل من استراتيجية BRRRR، حيث أن الدفعات الشهرية على القرض ستكون أكثر تكلفة مما كانت عليه قبل عامين.
3 طرق لاستخدامها بدلا من ذلك
بدلاً من BRRRR، أوصى كريج المستثمرين الجدد بالبدء بأحد الخيارات القليلة الأسهل.
واحد هو اختراق المنزل، وهو ما يعني تأجير جزء من العقار الذي يملكه الشخص ويعيش فيه. وقد يعني هذا تأجير طابق سفلي أو غرفة نوم.
خطوة أخرى هي شراء عقار جاهز، وهو جاهز للتأجير والعيش فيه عند شرائه. وهذا يأخذ أعمال التجديد من شراء عقار جديد. ومع ذلك، تعتبر عمليات فحص العقار مهمة للتأكد من عدم الحاجة إلى أي تجديدات أخرى بعد شرائه.
وأخيرا، قد يفكر المستثمرون الجدد في ذلك شراء عقار يحتاج فقط إلى تجديد خفيفقال كريج. بهذه الطريقة، يتم تقليل المخاطر من حيث الوقت الذي ستستغرقه والمال الذي ستكلفه.
