- اشترت لوري كوريل وزوجها منزلين في ولاية أوريغون بأسعار فائدة أقل من 3.5%.
- جاءت المنازل مصحوبة برهون عقارية يمكن افتراضها، مما يسمح للمشترين بالاستيلاء على السعر الحالي للبائع.
- وقال كورييل إن الحصول على سعر منخفض عندما تكون الأسعار مرتفعة أمر رائع، ولكن يجب على المشترين أن يكونوا استباقيين.
يستند هذا المقال كما قيل إلى محادثة مع لوري كوريل، 62 عامًا، وهي من قدامى المحاربين المتقاعدين في سلاح الجو الأمريكي الذي اشترى منزلين في ولاية أوريغون مع الرهون العقارية المفترضة. (إنها تبيع واحدًا منهم، أيضًا بـ الرهن العقاري المفترض.) ان الرهن العقاري المفترض يسمح للمشترين المؤهلين بالحصول على سعر الفائدة والرصيد الأساسي الحالي والشروط الأخرى لقرض البائع الحالي. لا يمكن افتراض جميع القروض. تم تحرير المقال من أجل الطول والوضوح.
لقد عشت في ولاية أوريغون معظم حياتي. في عام 2020، اشترينا أنا وزوجي منزلاً في بيفرتون مقابل 650 ألف دولار بمعدل فائدة على الرهن العقاري بنسبة 2.5%.
أنا من قدامى المحاربين في القوات الجوية الأمريكية، وقد أخبرنا أصحاب المنزل السابقون أن المنزل كان لديه رهن عقاري محتمل لشؤون المحاربين القدامى (VA). لقد اهتممت أنا وزوجي بهذا الأمر، معتقدين أنه يمكن أن يكون رصيدًا قيمًا.
ذلك لأن الرهون العقارية المفترضة تمثل مشكلة كبيرة. بالنسبة للمشتري، يمكنه أن يبني أو يكسر مقدار المنزل الذي يمكنه تحمله. وبالنسبة للبائع، فإنه يسمح لهم بإدراج المنزل بسعر أعلى قليلاً حيث من المرجح أن يحصل المشترون المحتملون على سعر فائدة أقل.
كنت أنا وزوجي نعلم أن أسعار الفائدة لن تبقى منخفضة إلى الأبد. لذا، إذا قررنا بيع المنزل في المستقبل، فإن السعر الأقل، الذي يمكن أن ينتقل إلى المشتري التالي، سيفيدنا كبائعين – مما يجعل الصفقة بأكملها جذابة للغاية.
اشترينا منزلاً آخر برهن عقاري عندما كانت الأسعار أعلى
اشترينا منزلاً آخر برهن عقاري محتمل في عام 2023.
ابنتي، التي لم يكن من المتوقع أن تنجب طفلاً، انتهى بها الأمر بالحمل. أنا وزوجي كنا متحمسين للغاية. لقد كان طفلها الأول وحفيدي الأول، وكنت أعلم أنها ستحتاج إلى بعض المساعدة في رعاية الطفل.
كان منزلنا في بيفرتون على بعد ساعة ونصف من المكان الذي تعيش فيه. لقد اعتقدنا أن الانتقال إلى جريشام، التي تبعد 15 دقيقة، سيحدث فرقًا كبيرًا.
في جريشام، لم يكن هناك الكثير من المنازل للبيع. وذلك لأن المخزون متناثر في جميع أنحاء منطقة مترو بورتلاند. لا أعتقد أن هذا جعل سوق العقارات تنافسيًا كما كان قبل عامين، لكن أسعار المنازل لا تزال مرتفعة جدًا.
على الرغم من وجود بعض الأحياء التي كنا مهتمين بها بشكل خاص، إلا أن أيًا من المنازل هناك لم يلبي احتياجاتنا. تحتاج معظم العقارات إلى نوع من إعادة التصميم أو التحديث الرئيسي.
بحثنا لمدة أربعة إلى ستة أشهر، وبدأنا نشعر بالإحباط. لكن في ديسمبر/كانون الأول، عثرت على منزل أحببناه حقًا في المنطقة.
تم بناء المنزل في التسعينيات وتبلغ مساحته 2800 قدم مربع ويضم أربع غرف نوم وحمامين ونصف. لقد كان معروضًا في السوق مقابل 620 ألف دولار، وهو أعلى سعر، لكنه كان يحتوي على ما أردناه في المنزل، مثل غرفة النوم الرئيسية في الطابق الرئيسي.
عندما قرأت وصف المنزل، ذكر رهنًا عقاريًا افتراضيًا، مما جعل المنزل أكثر جاذبية بالنسبة لنا. اشتريناه بمبلغ 615 ألف دولار وانتهى بنا الأمر بدفع الفرق بين سعر البيع وما زالوا مدينين به على المنزل، وهو 260 ألف دولار.
لقد دفعنا لهم أيضًا قسطًا قدره 10000 دولار أمريكي حتى نتمكن من الاحتفاظ باستحقاق مساعدة مساعدتهم، لأن حقي كان مستخدمًا بالفعل في المنزل الواقع في بيفرتون.
في الأساس، باعتبارك أحد المحاربين القدامى، إذا سمحت لشخص ما بتولي قرضك، فإن استحقاق VA الخاص بك يذهب مع هذا القرض. وهذا يعني أنه لم يعد بإمكانك شراء منزل آخر باستحقاق VA.
يعود قرارنا بشراء المنزل في النهاية إلى سببين: أولاً، كان سعر الفائدة عند 3.5%، وهو انخفاض عن المعدل السائد البالغ 7.5% على الأقل في ديسمبر. ثانيًا، عندما افترضنا الرهن العقاري، لم يتبق سوى 23 عامًا في مدته، مما يجعلها مدة أقصر مقارنة بمدة الرهن العقاري بأكملها البالغة 30 عامًا.
بالنسبة لمنزلنا في جريشام، يعتمد أصل المبلغ والفائدة على 359000 دولار؛ بنسبة 7.5% يكون الدفع 2,510 دولار. مع افتراض أن القرض بنسبة 3.5%، تكون الدفعة 1,612 دولارًا. بالمقارنة مع الأخير، يبلغ التوفير 898 دولارًا في الشهر.
أو انظر إلى الأمر بهذه الطريقة: على مدى عمر قرضنا، منذ أن افترضناه، فهو 23 عامًا فقط أو 276 دفعة. إن المدخرات الشهرية التي تبلغ 898 دولارًا أمريكيًا أضعاف الدفعات المتبقية، تمثل مدخرات مدى الحياة تبلغ حوالي 247,848 دولارًا أمريكيًا.
الحصول على قرض عقاري مفترض ليس بالأمر السهل
يمكن أن يكون من الصعب للغاية العثور على الرهون العقارية المفترضة.
باعتبارك مشتريًا يحصل على قرض مفترض، فإن المشكلة الأكبر هي التأكد من أن البائعين يفهمون أنه يتعين عليهم بدء العملية مع البنك.
يبدو الأمر على النحو التالي: يذهب صاحب المنزل إلى البنك الذي يتعامل معه ويخبره أنه يبيع منزله وأنه يريد استخدام الخيار المفترض في قرضه الحالي. عند هذه النقطة، يرسل البنك الأوراق للمشترين الجدد حتى يتمكنوا من التأهل المسبق لهذا القرض.
لا تقدم البنوك الكثير من القروض المفترضة، لأنها لا تملك الحافز للإعجاب بالقروض التقليدية. إنهم يفضلون إعطائك معدل فائدة 7٪ بدلاً من 2٪.
أهم نصيحتي هي التحلي بالصبر، لأن الأمر يستغرق وقتًا طويلاً من البنوك لبدء الإجراءات الورقية. والنصيحة الثانية هي أن تكون مستجيبًا.
عند إنشاء قروضنا المفترضة، كنا عدوانيين جدًا مع البنك. كلما تواصلوا معنا للحصول على معلومات، كنا نتابع معهم في نفس اليوم. عليك أن تظل منخرطًا ومشاركًا ونشطًا في هذه العملية.
نحن نبيع منزلًا بقرض مفترض، وهو أمر صعب
بعد العيش في المنزل لمدة ثلاث سنوات، قمنا بإدراجه للبيع في عام 2023. وهو معروض حاليًا في السوق مقابل 889000 دولار أمريكي مع معدل رهن عقاري يبلغ 2.5٪. هناك حوالي 611000 دولار متبقية على الرهن العقاري المفترض.
المبلغ الأصلي والفائدة على 611000 دولار بنسبة 2.5% هو 2414 دولارًا في الشهر. نفس P&I بسعر الفائدة اليوم البالغ 7.5٪ سيكون 4272 دولارًا. وهذا يمثل توفيرًا على الفائدة قدره 1,858 دولارًا شهريًا طوال مدة القرض.
حتى الآن، شهد المنزل الكثير من الاهتمام من المشترين. عندما تم طرحه في السوق لأول مرة، كان لدينا 50 شخصًا يأتون ويقومون بجولة في المنزل. لقد تلقينا بعض العروض، ولدينا حاليًا مشتري يمر بعملية الافتراض في الوقت الحالي.
لقد كان امتلاك منزلين مرهقًا جدًا لميزانيتنا منذ أن تقاعدت بدخل ثابت. سيتم إعادة أي مدخرات لدينا إلى صندوق التقاعد الخاص بنا بمجرد إغلاق منزل بيفرتون.
إن عملية الحصول على قرض عقاري محتمل ليست سهلة، وأنا لا أوصي بها إذا لم تكن على استعداد لبذل القليل من الجهد الإضافي.
أشعر أن العملية تستحق الجهد من جانب المشتري، ولكنني أتساءل عن القيمة من جانب البائع.
منزلنا معروض في السوق منذ ديسمبر. نحن نعمل مع المجموعة الثالثة من المشترين. تستغرق العملية وقتًا طويلاً فقط. نأمل أن تكون هذه المرة هي المناسبة.
