كيف يمكن لنموذج الرهن العقاري الكندي أن يساعد في فك تجميد سوق الإسكان

يختلف سوق الإسكان في الولايات المتحدة عن معظم سوق الإسكان لأن الغالبية العظمى من الرهون العقارية ليست قابلة للافتراض، مما يعني أن المشتري يمكنه الحصول على رهن البائع عند شراء منزله. كما أنها ليست قابلة للنقل، مما يعني أنه يمكن للمقترضين نقل رهنهم العقاري الحالي إلى عقار آخر.

إن تقديم القروض العقارية المحمولة من شأنه أن يمكن البائعين المترددين من الحفاظ على معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية عندما ينتقلون، مما قد يؤدي إلى تعزيز إجمالي حجم المخزون والمعاملات.

تقول جوليا فونسيكا، الأستاذة المساعدة: “إن الفائدة الرئيسية من تقديم ميزة مثل قابلية النقل هي أنها يمكن أن ’تفك تجميد‘ أسواق الإسكان إلى حد ما من خلال السماح لأصحاب المنازل بالانتقال دون الاضطرار إلى التخلي عن معدلات الرهن العقاري المنخفضة التي قاموا بتثبيتها”. قال أستاذ التمويل في جامعة إلينوي أوربانا شامبين لموقع Business Insider.

أما بالنسبة للمشترين، فإن إمكانية النقل يمكن أن تجعل شراء منزل أكثر جاذبية، حيث لن يضطروا إلى القلق بشأن ارتفاع معدلات الرهن العقاري الذي يمنعهم من الاحتفاظ بمنزلهم الجديد.

السلبيات المحتملة

ومع ذلك، قد يكون طرح القروض العقارية المحمولة لأول مرة أصعب مما يبدو.

وحذر فونسيكا من أنه إذا قامت الحكومة الفيدرالية بطرحها، فقد تضطر إلى تعويض المقرضين والمستثمرين الذين لديهم بالفعل قروض عقارية غير قابلة للتحويل وأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري لمنع ثورة السوق.

علاوة على ذلك، قالت إن أصحاب المنازل قد يحجمون عن البيع إذا واجهوا رسومًا إضافية أو عملية نقل معقدة، مما يؤدي إلى الإحباط بدلاً من زيادة حجم المخزون والمعاملات.

وقال ريتشارد مارتن، الأستاذ المساعد للعقارات في كلية تيري للأعمال بجامعة جورجيا، لـ BI: إن تقديم القروض العقارية المحمولة قد يستغرق وقتًا وقد لا يكون موضع ترحيب عالمي.

وقال: “سيكون التكيف بطيئاً ولن يكون لدى المقرضين الحافز لتقديم هذا الخيار لأن الوضع الحالي في الولايات المتحدة يضمن إلى حد كبير إنشاء رهن عقاري جديد بأسعار الفائدة الحالية في السوق”.

مشاكل جديدة

باختصار، لا يبدو أن الرهن العقاري المحمول يشكل علاجاً سحرياً للمتاعب التي تعاني منها سوق الإسكان.

قالت سوزان واشتر، أستاذة العقارات والمالية في كلية وارتون، لـ BI: “إن محاولة جعلها قابلة للنقل لن تحل هذه المشكلة دون مشاكل أخرى”.

وقالت إن الناس من المرجح أن يحتفظوا بالرهون العقارية المحمولة لفترة أطول من القروض القياسية، حيث يمكنهم الاحتفاظ بها عند انتقالهم من منازلهم.

وقال واشتر إن القروض التي لها فترات أطول تزيد من مخاطر أسعار الفائدة على مقرضي الرهن العقاري، حيث يمكن دمجها مع أصول ذات عائد أقل لفترة طويلة إذا قفز التضخم وارتفعت أسعار الفائدة. وبالمثل، أشارت إلى أنه إذا انخفضت أسعار الفائدة وقام المقترضون بسداد قروضهم العقارية مقدما، فقد يشهد المقرضون تضاؤل ​​تدفقات دخلهم.

ومن المرجح أن يقوم المقرضون بتمرير المخاطر المتزايدة للقروض العقارية لمدة 30 عاما عن طريق فرض أسعار أعلى على المقترضين، من وجهة نظر واتشتر. وقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، والتي ارتفعت إلى عنان السماء بعد أن رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي من الصفر تقريباً إلى أكثر من 5% للحد من التضخم.

وأشار واشتر إلى أن إطلاق الرهن العقاري المحمول من المرجح أن يؤدي إلى تعطيل سوق الرهن العقاري حيث يتعين على المقترضين عادة سداد قروضهم العقارية بالكامل عندما يبيعون منازلهم لأن شروط استحقاق البيع هي المعيار.

وأضاف واشتر أن الرهون العقارية المحمولة يمكن أن تضر أيضًا بقدرة الأشخاص الذين يعانون من ضعف الائتمان على شراء منزل – حيث من المرجح أن يركز المقرضون بشكل أكبر على الجدارة الائتمانية الفردية وبدرجة أقل على قيمة عقار واحد.

واقترحت أن أفضل حل لسوق الإسكان المتجمد هو أن يهدأ التضخم، ويخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، وتنخفض أسعار الرهن العقاري إلى مستوياتها التاريخية.

تأثير “القفل”.

ودافع واشتر أيضًا عن الرهن العقاري القياسي لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة، قائلاً إنه يحمي المقترضين من التضخم الأسرع وارتفاع أسعار الفائدة الذي يجبرهم على بيع منازلهم.

ومن ناحية أخرى، ربما كان “تأثير الانغلاق” سبباً في إعاقة جهود بنك الاحتياطي الفيدرالي في مكافحة التضخم. ويعود سبب رفع البنك المركزي لأسعار الفائدة جزئياً إلى أن ذلك يؤدي إلى زيادة أقساط الرهن العقاري الشهرية، مما يترك لأصحاب المنازل دخلاً أقل قابلاً للتصرف. ويمكن أن يساعد ذلك في تخفيف الإنفاق الاستهلاكي وتهدئة الاقتصاد.

ومع ذلك، فإن القروض العقارية طويلة الأجل ذات السعر الثابت تخفف من تأثير رفع الاحتياطي الفيدرالي. وربما تعمل القروض العقارية المحمولة على إضعاف التضخم بشكل أكبر من خلال تحرير الأميركيين لبيع مساكنهم دون الحصول على أسعار فائدة أعلى، وهو ما قد يؤدي إلى إطالة أمد التضخم.

ولابد أن تنضم فاني ماي وفريدي ماك، المؤسسات التي ترعاها الحكومة والتي توجه سوق الرهن العقاري، إلى جعل إمكانية نقل الرهن العقاري حقيقة واقعة، ولكن لا يبدو أن هذه هي الحال.

ولا تزال الوكالتان تحت الوصاية، وقد أخبر ممثل عن الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان التي تشرف على هذا الترتيب، مجلة American Banker في أواخر العام الماضي أن الفكرة لم يتم النظر فيها في هذا الوقت.

في حين أن الرهن العقاري المحمول له فوائده، إلا أن جوانبه السلبية العديدة المحتملة يبدو أنها تحد من فرصة طرحه في الولايات المتحدة في أي وقت قريب.