يحتوي الاقتصاد الحالي على العديد من مشتري المنازل المتفائلين الذين يبحثون عن طريقة لإنقاذ قروضهم العقارية.
ومع ذلك، قد يكون الخيار الكلاسيكي هو الأفضل بالنسبة للكثيرين منا.
ومع أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري لا تزال قريبة من 7%، فإن الرهون العقارية البديلة مثل القروض ذات الأسعار القابلة للتعديل والرهون العقارية ذات فترات استحقاق أقصر تكتسب شعبية. ومع ذلك، بعد البحث والتحدث مع بعض الخبراء، فإن إيجابيات هذه القروض لا تفوق التكاليف، ولا يزال الرهن العقاري الكلاسيكي ذو السعر الثابت هو الخيار الأفضل بالنسبة لنا.
إن جمال الرهن العقاري ذو السعر الثابت هو أنه يوفر اليقين في عالم غير مؤكد. مع سعر ثابت، لن يتغير سعر الفائدة الخاص بك، وستحصل دائمًا على نفس الدفعة الشهرية بغض النظر عما يحدث للأسعار في المستقبل.
لماذا نبتعد عن أنواع الرهن العقاري البديلة
يريد بعض مشتري المنازل – أو يحتاجون – أن تكون أقساط الرهن العقاري الشهرية منخفضة قدر الإمكان، بغض النظر عن التكاليف على المدى الطويل. ومع ذلك، نحن محظوظون بما فيه الكفاية لنكون في وضع يتيح لنا أن نكون انتقائيين، والرهون العقارية البديلة لا تستحق العناء بالنسبة لنا.
أكثر أنواع الرهن العقاري البديلة شيوعًا هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)، والذي يكون جذابًا بشكل خاص عندما تكون أسعار الفائدة أعلى. لا تزال ARMs تمثل 7٪ فقط من جميع القروض العقارية، ولكن هذا المعدل تضاعف في العامين الماضيين مع ارتفاع أسعار الفائدة.
باستخدام ARM، تكون مقيدًا بسعر أقل لعدد محدد من السنوات في بداية القرض، ثم يتم تعديل سعر الفائدة عادةً مرة أو مرتين في السنة، اعتمادًا على السعر في ذلك الوقت. الاتجاه الصعودي هو انخفاض المدفوعات في البداية وربما في وقت لاحق إذا انخفضت الأسعار، ولكن الجانب السلبي هو دفع شهري أعلى إذا ارتفعت الأسعار.
قد يكون ARM خيارًا جيدًا إذا كنت تعلم أنك ستبيع المنزل قبل بدء تطبيق المعدلات القابلة للتعديل. كانت تلك توصية من سارة ألفاريز، نائب رئيس الخدمات المصرفية للرهن العقاري في شركة William Raveis Mortgage، لشخص يخطط للعيش في منزل لخمسة أشخاص. أو ست سنوات.
وقال ألفاريز لموقع Business Insider: “في هذا السيناريو، أوصي بشدة بالنظر في منتج قابل للتعديل لمدة 7 سنوات”. “يتم تحفيزك بسعر فائدة أقل وسوف تقوم بسداد الرهن العقاري قبل أن يغادر السعر الفترة المحددة. وفي سوق الأسعار المرتفعة هذا، من الأفضل التركيز على إبقاء الدفعات الشهرية منخفضة.”
ومع التحاق ابنتينا بالمدرسة الثانوية في العامين المقبلين، هناك فرصة جيدة لأن نتطلع إلى تقليص حجمنا أو الانتقال في السنوات السبع أو الثماني المقبلة، لكن هذا غير مضمون وقد يعتمد على الشكل الذي سيبدو عليه سوق الإسكان في ذلك الوقت. .
هناك مشكلة أخرى تتعلق بـ ARM وهي أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري تتبع عادةً أسعار سندات الخزانة، حيث تتبع القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا عائد الخزانة لمدة 10 سنوات والمعدل الأولي على ARM بعد معدلات الأوراق الأقصر مثل سندات الخزانة لمدة عام واحد. خزينة.
وفي الوقت الحالي، تعد أسعار الفائدة على سندات الخزانة قصيرة الأجل أعلى من السندات طويلة الأجل، وهي ظاهرة تعرف باسم منحنى العائد المقلوب. وهذا يعني أن سعر الفائدة التمهيدي على ARM يعتمد على أسعار الخزانة قصيرة الأجل قد تكون أفضل قليلاً فقط من القروض ذات السعر الثابت الأكثر قابلية للتنبؤ بها والتي تعتمد على أسعار الفائدة طويلة الأجل.
وفي بعض الحالات، يمكن أن يكون سعر الفائدة على أرم أعلى. وفقًا لشركة Optimal Blue، وهي شركة متخصصة في بيانات الرهن العقاري، عبر صحيفة وول ستريت جورنال، فإن متوسط السعر الأولي لـ ARM الذي يتم فيه إصلاح السنوات الخمس الأولى كان 7.04٪ في ديسمبر. وكان متوسط سعر الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا في ذلك الشهر هو 6.86٪.
إن القروض العقارية ذات الفائدة فقط تبدو باهظة الثمن ومحفوفة بالمخاطر
شكل آخر من أشكال تمويل المنازل الذي يكتسب شعبية هو الرهن العقاري بفائدة فقط.
مع الرهن العقاري بفائدة فقط، لا يدفع المشتري مبلغًا شهريًا مقابل أصل القرض في بداية مدة القرض، بل يدفع بدلاً من ذلك الفائدة الشهرية فقط.
في حين أن الدفعات الشهرية الأولية أقل بكثير، إلا أنه لا يتم دفع أصل المبلغ، وبالتالي فإن المالك يحصل على حقوق الملكية فقط من التغييرات في قيمة مبلغ الدفعة المقدمة الأولية وليس من تخفيض المبلغ الذي يمكن للبنك المطالبة به، مع وجود مخاطر أكبر من خسارة الأسهم إذا انخفضت قيمة المنازل.
بالإضافة إلى ذلك، يضيف المقترض مبلغًا كبيرًا إلى التكلفة الإجمالية للمنزل في شكل فائدة تُدفع بمرور الوقت.
يعد شراء نقاط الخصم أمرًا شائعًا ولكنه قد لا يستحق ذلك
هناك طريقة أخرى شائعة لخفض أقساط الرهن العقاري وهي “نقاط الخصم”، حيث يدفع المشتري للمقرض عند الإغلاق لخفض سعر الفائدة، بنقطة واحدة تساوي 1% من مبلغ القرض وكل نقطة عادة ما تخفض السعر بنسبة 0.25%. . ولكن تبين أنه حتى هذه الأشياء لا تستحق التكلفة في كثير من الأحيان.
وفقًا لفريدي ماك، استخدم 59% من المقترضين النقاط لخفض سعر الفائدة في عام 2023، ارتفاعًا من 31% في عام 2021. ومع ذلك، وفقًا لأبحاثهم، بلغ متوسط سعر الفائدة في عام 2023 لأولئك الذين اشتروا النقاط 6.61% في عام 2023. ، وهو أفضل قليلاً من متوسط المعدل البالغ 6.69% لأولئك الذين لم يشتروا النقاط.
يوضح هذا أن السعر قبل الخصم كان أعلى بالنسبة للأشخاص الذين اشتروا النقاط ويمكن أن يشير إلى أن المقرضين ينظرون إلى المشترين الذين يسعون إلى خفض دفعاتهم الشهرية على أنهم أكثر خطورة.
إذا حصلت على سعر أقل عن طريق شراء النقاط، فقد يكون ذلك مفيدًا فقط إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لفترة طويلة، وهي فترة كافية لتوفير أموال على الفائدة أكثر من المبلغ الذي أنفقته لخفض السعر. ومع ذلك، وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، يبقى صاحب المنزل النموذجي في منزله لمدة ثماني سنوات فقط.
قد نمتلك منزلنا الجديد لمدة تقل عن 10 سنوات فقط، لذا فإن شراء نقاط الخصم قد يكلفنا أكثر على قرضنا العقاري التالي.
التمسك بسعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا بعد كل شيء
على الرغم من عدم وجود خطر من ارتفاع سعر الفائدة، إلا أن هناك طرقًا لخفض دفعات الرهن العقاري الشهرية من خلال قرض بسعر فائدة ثابت.
في حالتنا، من المحتمل أن نكون قادرين على خصم نسبة مئوية أكبر مما كانت عليه عندما اشترينا منزلنا الأول وكانت أسعار الفائدة أقل إثارة للقلق.
قد نختار أيضًا الحصول على قرض مدته 30 عامًا في البداية ثم إعادة التمويل لاحقًا إلى الرهن العقاري المفضل لدينا لمدة 15 عامًا. بهذه الطريقة، يمكننا الحصول على دفعة شهرية أقل في البداية دون التأثير بشكل كبير على الفائدة التي يتعين علينا دفعها بشكل عام.
الخيار الآخر للأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل هو الانتظار والأمل في انخفاض أسعار الفائدة. ومع ذلك، فإن هذا أمر محفوف بالمخاطر أيضًا حيث ظلت أسعار المنازل ثابتة، بل إنها لا تزال ترتفع في بعض الأماكن. أي ربح قد يحصل عليه شخص ما بسعر فائدة أقل قد يتم تعويضه عن طريق دفع المزيد مقابل المنزل.
في حين أن هناك بدائل متاحة لمشتري المنازل الذين يتطلعون إلى خفض أقساط الرهن العقاري الشهرية. ومع ذلك، فإن هذه الفوائد غالبًا ما تكون صغيرة وتنتهي بتكلفة أكبر بشكل عام. لذلك، سوف نلتزم برهن عقاري بسعر فائدة ثابت ونقوم بالتسوق للحصول على أفضل سعر.
هل استخدمت نوعاً بديلاً من الرهن العقاري لشراء منزل في السنوات الأخيرة؟ تواصل مع هذا المراسل على cgaines@businessinsider.com.
