على مدى السنوات الـ 25 الماضية، قامت ببناء محفظة مكونة من 311 وحدة، وفقًا لوثائق ضريبة الأملاك التي اطلعت عليها Insider، واستخدمت كل استراتيجية تقريبًا في الكتاب أثناء التنقل في دورات السوق المختلفة.
ليس هناك الكثير حول الاستثمار العقاري التي لم تستكشفها بالفعل.
لذلك عندما سمعت عن استراتيجية ضريبية معينة في أحد البرامج الصوتية منذ عامين تقريبًا، فاجأتها أنها لم تصادفها أبدًا.
الاستراتيجية؟ فصل التكلفة. فهو يسمح للمستثمرين العقاريين وأصحاب المنازل بدفع انخفاض القيمة إلى الأمام مما قد يؤثر على ممتلكاتهم والأشياء الموجودة فيها مثل أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء والسباكة والمزيد. بالنسبة للعقارات السكنية، يمكن للمستثمرين المطالبة بهذا الانخفاض على مدى 27.5 سنة. يسمح فصل التكلفة للمستثمرين بالمطالبة بذلك مقدمًا حتى يتمكنوا من تعويض الضرائب العقارية في وقت مبكر من ملكيتهم للمبنى.
وقال كاري لموقع Insider: “ربما تكون إحدى أفضل المزايا الموجودة في العالم هي امتلاك عقارات مستأجرة، لأن لديك ما يسمى بالاستهلاك”.
للمطالبة بهذا الاستهلاك مبكرًا، يجب على المستثمرين إجراء دراسة لفصل التكاليف على ممتلكاتهم. وفقًا لشركة Rocket Mortgage، تستغرق دراسة فصل التكلفة حوالي شهر أو شهرين حتى تكتمل. أثناء الدراسة، يتم تقييم العقار ومكوناته المنخفضة القيمة بشكل مستقل لمعرفة مقدار الاستهلاك الذي سيتحمله على مدى فترة 27.5 عامًا (مرة أخرى، بالنسبة للمباني السكنية، أي – يتم استخدام جداول زمنية أخرى لأنواع أخرى من العقارات). ويمكن لمالك العقار بعد ذلك المطالبة بالمبلغ الإجمالي على شكل أجزاء على مدى خمس سنوات.
منذ أن سمعت عن هذه الاستراتيجية، استخدمتها كاري لتوفير مئات الآلاف من الدولارات من الضرائب، وفقًا لبيان صادر عن هيئة فصل التكاليف، التي استخدمتها لإجراء الدراسات على ممتلكاتها. وقالت الوثيقة إنها وفرت في عام 2022 955.733 دولارًا.
جاء جزء من هذه الأموال في شكل نقد، حيث أجرت كاري أيضًا دراسات على العقارات التي اشترتها منذ سنوات، وتمكنت من تعديل إقراراتها الضريبية للفترة 2014-2017 والمطالبة بأثر رجعي للإهلاك. وقد سمح لها ذلك باسترداد أموال الضرائب التي دفعتها بالفعل – في عام 2023، أرسلت لها دائرة الإيرادات الداخلية شيكًا بقيمة 167.850 دولارًا، والذي اطلعت عليه Business Insider.
الأشياء التي يجب مراعاتها قبل استخدام فصل التكلفة
أحد الأشياء التي يجب مراعاتها قبل إجراء دراسة فصل التكاليف هو نوع الدخل الذي تريد تعويضه. وفقا لبرنارد ريس، CPA وكبير مسؤولي التعليم في شركة ReSure، وهي شركة استشارات ضريبية للاستثمار العقاري، لا يمكن للمستثمرين العقاريين استخدام انخفاض قيمة العملة إلا لتعويض الدخل السلبي وليس الدخل النشط. سيكون الدخل النشط هو راتب الفرد من وظيفته القياسية، في حين أن الدخل السلبي سيكون المال المكتسب من دخل الإيجار واستثمارات السندات والأسهم ومبيعات الكتب وأشياء أخرى.
وقال ريسز، إذا كان لديك أرباح كبيرة على مدار العام من مصادر الدخل السلبية، فقد يكون من المفيد إجراء دراسة لفصل التكاليف. وإلا فإن تكلفة الدراسة قد لا تستحق العناء. وقال إن الأشخاص الذين عادة ما يكون الأمر أكثر منطقية بالنسبة لهم هم المستثمرون العقاريون الذين لديهم محافظ استثمارية كبيرة. ومع ذلك، توجد قواعد مختلفة لأصحاب الإيجار قصير الأجل، مما يسمح لهم بتعويض دخلهم النشط في ظروف معينة.
وقال ريسز إن الاعتبار الآخر هو قيمة الأرض نفسها مقابل المبنى، حيث تنص قواعد مصلحة الضرائب الأمريكية على أنه لا يمكن تخفيض قيمة الأرض. لذا، في مدينة نيويورك، على سبيل المثال، تستمد الكثير من قيمة العقار من الأرض التي يقع عليها وليس من المبنى نفسه، حيث يصعب الحصول على أرض في المدينة. وهذا يعني أن مقدار الاستهلاك الذي يمكن للمرء أن يسحبه للأمام سيكون نسبة أقل مما دفعه مقابل العقار. وقال إنه في المناطق الأقل كثافة سكانية، يكون المبنى نفسه أكثر قيمة مقارنة بالأرض، لذا فإن دراسة فصل التكلفة يمكن أن تكون أكثر فائدة للمستثمرين الذين لديهم عقارات في هذه الأماكن.
ومن الجدير أيضًا أن نأخذ في الاعتبار القواعد المتعلقة بفصل التكاليف من قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017. وحتى عام 2022، يمكن للمستثمرين خفض قيمة أصولهم بنسبة تصل إلى 100٪ من تكاليفهم. في عام 2023، كان هذا الرقم 80%، وفي كل عام حتى عام 2027 سينخفض بنسبة 20%، لذلك قال ريسز إنه من الأفضل إجراء دراسة عاجلاً وليس آجلاً إذا كان القيام بها منطقيًا.
ومن ثم بيع العقار بعد إجراء التحليل والمطالبة بالاستهلاك مبكرا. إذا انتهى أحد الأشخاص ببيع العقار قبل انتهاء فترة 27.5 عامًا، فإنه يدين بعد ذلك بالجزء التناسبي من تلك الأموال – والذي يسمى استرداد الإهلاك – إلى مصلحة الضرائب الأمريكية.
بالطبع، هناك أيضًا حقيقة مفادها أن أصحاب العقارات لا يمكنهم المطالبة بتخفيض قيمة العقار بشكل أكبر إذا احتاجوا إليه. لكن كاري قالت إنها تفضل الحصول على المدخرات مقدما، وتوصي المستثمرين الجدد بالتفكير في استخدام هذه الاستراتيجية، لأنها يمكن أن تساعدهم على توسيع محافظهم الاستثمارية بشكل أسرع. وقالت أيضًا إنه من المفيد أن يتمتع المستثمر بسنة ذات دخل مرتفع بشكل خاص.
وقالت: “الفكرة هي استخدام هذه الأموال لشراء عقارات استثمارية أخرى”. “يشبه الأمر تقريبًا الحصول على قرض معفى من الضرائب لنفسي لأنني سأحصل على كل شيء، ولن أحصل عليه لاحقًا، ولكن إذا كنت ذكيًا حقًا وأخذت مبلغ 250 ألف دولار الذي كنت سأدفعه لمصلحة الضرائب وأنا اذهب لشراء عقار آخر، ثم يمكنني أن أفعل ذلك مرة أخرى مع ذلك العقار الآخر.”
ثم هناك تكلفة دراسة فصل التكاليف. تراوحت الدراسات التي أجراها كاري بين 2250 دولارًا و8450 دولارًا اعتمادًا على نوع العقار. لكن كاري قال إن التوفير المسبق في الضرائب كان يستحق التكاليف.
بالنسبة للمستثمرين الذين يخططون لاستخدام الاستراتيجية، حثتهم أيضًا على العثور على المقرضين الذين يفهمون الاستراتيجية، أو أن يشرحوا للمقرض ما يخططون للقيام به. وذلك لأن المطالبة بتخفيض قيمة العملة مقدمًا ستظهر في الإقرارات الضريبية أنه ليس لدى المرء دخل، والمقرض الذي ليس على دراية بفصل التكاليف سيرفض القروض المستقبلية لشراء العقارات.
ونظرا لتعقيد الأمر، حث كاري المستثمرين على التحدث مع خبراء الضرائب قبل أن يقرروا ما إذا كان تحليل فصل التكاليف مناسبا لهم.
نُشرت هذه القصة في الأصل في نوفمبر 2023.
