- وقالت وكالة فيتش للتصنيف الائتماني إن انخفاض قيم المكاتب يمكن أن يطابق أو يتجاوز الانخفاض الذي حدث في حقبة 2008.
- إذا انتعشت العقارات المكتبية، فسيكون ذلك انتعاشًا أطول أمدًا.
- وسوف يتضاعف معدل التأخر في سداد الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والمدعومة بقروض المكاتب هذا العام.
وكتبت وكالة فيتش للتصنيف الائتماني في مذكرة يوم الأربعاء أن الانخفاض في قيمة المكاتب الأمريكية يمكن أن يماثل أو يتجاوز تداعيات القطاع العقاري في عام 2008، حيث لم تصل الأسعار إلى أدنى مستوياتها بعد.
انخفضت قيم المكاتب بنسبة تقدر بـ 35% حتى الآن في هذه الدورة. وفي حين أن هذا لا يزال أعلى من الانخفاض بنسبة 47% الذي شهدناه خلال الأزمة المالية الكبرى، فإن الوضع الأخير لا يقدم أي سبب لتوقع تباطؤ الهبوط.
وكتبت وكالة التصنيف: “في المقابل، تعافت قيم العقارات إلى ما يقرب من 80% من ذروتها قبل الأزمة في نفس الإطار الزمني بعد الأزمة المالية العالمية، بعد أن استعادت ما يقرب من نصف انخفاض قيمتها”.
وبدلا من ذلك، تقترب القيم الحالية من أدنى مستوى لها منذ أربع سنوات، وتتوقع فيتش أن يكون أي انتعاش مستقبلي أطول أمدا مما أعقب انهيار عام 2008. إن تمديد الجدول الزمني هو استمرارية اتجاهات العمل عن بعد، وظروف إعادة التمويل القاتمة، وأسعار الفائدة الأعلى بشكل ملحوظ.
ووفقا لتقديرات بنك جولدمان ساكس اعتبارا من أواخر عام 2023، فإن نسبة العمال الأمريكيين الذين ما زالوا يعملون من المنزل تتراوح بين 20% إلى 25%، مما يقلل بشكل كبير من الحاجة إلى المساحات المكتبية.
ويمكن لهذه العوامل أن تقلل بشكل دائم من تقييمات العقارات وتؤدي إلى خسائر أعلى من المتوقع في الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري والمدعومة بقروض على العقارات المكتبية.
وتتوقع فيتش أن يقفز معدل جنوح CMBS إلى أعلى من ذروة ما بعد الأزمة المالية العالمية. وقالت الوكالة إن المعدل سيقفز هذا العام من 3.6% في فبراير إلى 8.1%، قبل أن يصل إلى 9.9% في عام 2025.
“لقد زادت قروض المكاتب المتعثرة في CMBS منذ عام 2020، لتمتد إلى ما بعد أربع سنوات في عام 2022 مقارنة بمتوسط ما قبل الوباء البالغ حوالي 2.5 سنة بين عامي 2009 و2019، مما يشير إلى أن تصفية الممتلكات وتحقيق الخسائر لقروض المكاتب المتعثرة حاليًا يمكن أن تؤثر قالت فيتش: “حتى عام 2028 وما بعده”.
تعد تحديات قطاع المكاتب جزءًا من الضائقة الأوسع في مجال العقارات التجارية. وحذر صندوق النقد الدولي في يناير من أن الأسعار تواجه أكبر انخفاض لها في نصف القرن الماضي، حيث يؤدي ارتفاع تكاليف الاقتراض إلى تآكل توافر التمويل للقطاع.
وقد أدى انخفاض القيم وارتفاع تكاليف الاقتراض إلى قيام العديد من أصحاب العقارات بالتفاوض على تمديد قروضهم بعد تاريخ استحقاقها الأصلي. لكن هذا قد يؤدي فقط إلى تأخير الانهيار في نهاية المطاف، كما حذر المحللون، مع موجة بقيمة 2.2 تريليون دولار من الديون العقارية التجارية المقرر استحقاقها في عام 2027. وكتب بنك جولدمان ساكس هذا الأسبوع أن اتجاه توسيع وتعديل الرهن العقاري التجاري لا يمكن أن يستمر كثيرا. طويل.
ومن ناحية أخرى، تشكل القروض المتأخرة بالفعل جزءاً أكبر من التزامات القروض المضمونة، وهو منتج استثماري يجمع الديون العقارية التجارية الأكثر خطورة. ارتفعت أزمة CLO بنسبة 440٪ في الأشهر الـ 12 التي سبقت شهر يناير.
