- أصبح امتلاك منزل في الولايات ذات المخاطر المناخية العالية مثل فلوريدا أكثر صعوبة وسط ارتفاع التكاليف.
- ومع ذلك، قد يكون التملك هو الأفضل لأن المستأجرين يتمتعون بدعم سياسي أقل بكثير من أصحاب المنازل.
- ويقول الخبراء إن السنوات القليلة المقبلة ستكون حاسمة بالنسبة لسياسة الإسكان في أعقاب الكوارث المناخية الشديدة.
في الولايات المعرضة لخطر كبير للأحداث المتعلقة بالمناخ، يواجه كل من أصحاب المنازل والمستأجرين صعوبات في أعقاب الكوارث الطبيعية، ولكن هناك أشياء مهمة يجب مراعاتها في كل حالة.
فمن ناحية، يواجه المشترون ارتفاع التكاليف مع ارتفاع أقساط التأمين بشكل كبير. يمكن أن يتحمل المستأجرون بعضًا من هذا العبء أيضًا، حيث تواجه العقارات المستأجرة ارتفاعًا في تكاليف التأمين على الممتلكات، مما قد يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات في المستقبل.
ولكن عندما تقع كارثة طبيعية، مثل إعصار ميلتون هذا الأسبوع، فإن المخاطر تكون مختلفة.
يواجه كل من المستأجرين ومشتري المنازل خسارة هائلة في الاستقرار إذا تضررت منازلهم أو دمرت، لكن مشتري المنازل يخسرون استثمارًا ضخمًا.
فيما يلي العوامل الرئيسية التي تلعب دورًا عند اتخاذ قرار باستئجار أو امتلاك منزل في ولاية تتزايد فيها المخاطر المناخية وتصبح الكوارث الطبيعية أكثر تكرارًا وتدميرًا.
يواجه كل من المستأجرين والمشترين ارتفاع التكاليف
أصبحت التكاليف المرتبطة بامتلاك منزل أكثر تقلبًا مع ارتفاع تكاليف التأمين بسبب مخاطر المناخ.
“تلعب هذه الديناميكيات دورًا أكبر في سبب رؤيتك لأسواق أضعف الآن في أماكن مثل تكساس وفلوريدا، والتي تشهد عواصف أكثر شدة وأشكالًا مختلفة عمومًا من مخاطر المناخ، وحيث يشهد أصحاب المنازل زيادات أكبر في أقساط التأمين، وقال تشن تشاو، كبير الاقتصاديين في شركة Redfin، لموقع Business Insider، إن هذا لا يؤثر على المستأجرين بنفس القدر.
ووجدت دراسة أجريت في يونيو/حزيران أن متوسط أقساط التأمين ارتفع بشكل حاد في السنوات القليلة الماضية، بزيادة 33% من عام 2020 إلى عام 2023، لكن هذا الاتجاه متفاوت اعتمادًا على مخاطر الكوارث الطبيعية التي تواجهها الدولة.
وحتى في المناطق الواقعة في ولايات مختلفة ذات مخاطر مناخية مماثلة، فإن تلك الموجودة في الولايات ذات المخاطر الأعلى بشكل عام غالبا ما تتحمل عبء تكلفة أعلى حيث تدفع شركات التأمين مقابل تحويل المزيد من المخاطر إلى شركات إعادة التأمين.
شهدت فلوريدا، التي لديها تعرض لإعادة التأمين بنسبة 40٪ تقريبًا بسبب ارتفاع مخاطر الأعاصير في جميع أنحاء الولاية، زيادة في أقساط التأمين السنوية بنحو 1000 دولار في الرموز البريدية القريبة من حدودها مع جورجيا، على الرغم من أن المناطق على جانبي الحدود متشابهة. مخاطرة.
ومن ناحية أخرى، فإن جورجيا أقل من 10% من التعرض لشركات إعادة التأمين، وشهدت رموزها البريدية القريبة من الحدود زيادات تقل عن 500 دولار في السنوات القليلة الماضية.
بشكل عام، تقول الدراسة إن ارتفاع مخاطر الكوارث سيؤدي إلى زيادة الأقساط السنوية للأسر المعرضة للمناخ في الولايات المتحدة بمقدار 700 دولار بحلول عام 2053.
وقال جونغ هيون تشوي، الباحث في تمويل الإسكان التابع للمعهد الحضري: “كانت تكلفة امتلاك منزل أيضًا أكثر تقلبًا بمرور الوقت بسبب ارتفاع تكاليف التأمين وتأثير تغير المناخ، وأيضًا لأن أسعار المنازل ترتفع بسرعة كبيرة”. وقال مركز السياسات لموقع Business Insider.
ومع ذلك، فإن الميزة الكبيرة لامتلاك منزل هي القدرة على تأمين تكاليف السكن.
وقال تشوي: “إن ملكية المنازل لا تزال واحدة من أهم الطرق لبناء الثروة في هذا البلد”، مضيفًا أن أصحاب المنازل لا يقومون فقط ببناء أسهم مع مرور الوقت، ولكن غالبًا ما يتم إصلاح تكاليفهم من خلال الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، وهو الأمر الأكثر أهمية. قرض الإسكان الشعبي في الولايات المتحدة.
ومن ناحية أخرى، يتعرض المستأجرون لزيادات غير متوقعة في الأسعار من سنة إلى أخرى. وهذا صحيح بشكل خاص بعد الكوارث المناخية، وفقا لدراسة نظرت في أسعار الإيجارات في أعقاب الأعاصير في الولايات الساحلية الأمريكية.
وفي الكوارث الشديدة، يرتفع متوسط الإيجارات بسبب انخفاض المعروض من المساكن. وفي السيناريوهات الأقل حدة، قد ترتفع الإيجارات لأن أصحاب المباني يحاولون تعويض الخسائر الناجمة عن الأضرار التي لحقت بالممتلكات، أو ربما الاستفادة من ارتفاع الطلب من أصحاب المنازل النازحين.
السياسة تفضل أصحاب المنازل
في حين أنه قد يكون من الصعب معرفة ما إذا كانت تكاليف المستأجرين أو المشترين تتأثر بشكل مباشر أكثر بعد الكوارث المناخية، إلا أن السياسة العامة تميل بشكل واضح لصالح المشترين، كما يقول تشوي. وأشارت إلى سياسات التحمل وتخفيف الخسارة التي تهدف إلى مساعدة المشترين في الحفاظ على منازلهم.
بعد إعصار كاترينا، تضررت 29% من المنازل في لويزيانا، مقارنة بـ 35% من الوحدات السكنية المستأجرة – لكن 62% من المنازل المتضررة و18% فقط من الوحدات المستأجرة المتضررة تلقت مساعدة للتعافي من الكوارث، وفقًا لدراسة اتحادية.
وفي الأماكن التي تم فيها توفير التمويل الفيدرالي للمستأجرين بعد إعصار كاترينا، ارتفعت الإيجارات بمعدل أبطأ بكثير، حسبما وجدت إحدى الدراسات، مما يشير إلى إمكانية وجود سياسة مستقبلية لمعالجة ضعف المستأجرين في مواجهة الأحداث المناخية.
ومع ذلك، يشير تشاو إلى أن المستأجرين عمومًا يتمتعون بقدر أكبر من المرونة في التحرك ويكونون أقل تقييدًا عند وقوع الكوارث.
قال تشاو: “بالنسبة للمستأجرين، إنها قصة مختلفة. أنت لا تتحمل المخاطر المالية للعيش في فلوريدا في حالة حدوث إعصار”، مضيفًا “أعتقد أن هذا هو الشيء الآخر الذي يدق إسفينًا بين هذه المناطق و” أماكن أخرى في البلاد، كما أنه يدق إسفينًا بين أصحاب المنازل والمستأجرين”.
ويعترف تشاو بأن المستأجرين ما زالوا “يتحملون بالتأكيد المخاطر الشخصية” للإعصار. يفقد المستأجرون ممتلكاتهم الشخصية الخاصة باستقرار السكن مثل أصحاب المنازل.
وسواء كان الاستئجار أو الشراء أكثر فائدة وسط تغير المناخ، فسيتم تحديده من خلال الحلول السياسية التي سيتم تنفيذها في السنوات القليلة المقبلة. يقول تشوي: “لسوء الحظ، ليس هناك الكثير من الوضوح حتى الآن”.
وتضيف أن هناك احتمال أن تكون للتأجير اليد العليا في المناطق ذات المخاطر المناخية العالية.
وقال تشوي: “إذا تركنا الأمر على هذا النحو، فقد يكون من الأفضل في الواقع أن تستأجر فقط لأنه لا داعي للقلق حقًا بشأن تعرض ممتلكاتك لأضرار بالغة ولن تحصل على أي تغطية تأمينية”.