- استخدم مايكل هيون التمويل الإبداعي لشراء منزل وسط ارتفاع معدلات الرهن العقاري في عام 2023.
- لقد استخدم أسلوب “الخضوع لـ”، حيث حصل على رهن عقاري بسعر فائدة أقل.
- هناك بند في عقد الرهن العقاري يسمى شرط البيع المستحق يجعل هذا النهج محفوفًا بالمخاطر.
في عام 2022، كان مايكل هيون قلقًا بشأن أسرته المسؤولية الضريبية حيث حصل هو وزوجته إيلين على دخل إجمالي قدره 422 ألف دولار.
ولكن كان لديهم ميزة واحدة: أن إيلين كانت وكيلة عقارات، مما أهلها كمحترفة في مجال العقارات بموجب قانون الضرائب. سمح لهم هذا الحكم باستخدام ممتلكاتهم لخفض الضرائب عن طريق التسجيل المشترك ونشر نفقاتهم العقارية كمصروفات تجارية. وقد مكنهم القيام بذلك من خفض الضرائب الفيدرالية بنسبة 99٪، بما في ذلك ما يدين به هيون من دخله W-2. في سابقة مقابلة مع Business Insiderوأوضح العملية، بما في ذلك كيف يمكن للمتخصصين غير العقاريين استخدام عملية مماثلة.
لقد أرادوا الاستمرار شراء الممتلكات لتكرار المزايا الضريبية سنويا. ومع ذلك، في عام 2023، واجهوا مشكلة واحدة: معدلات الرهن العقاري كانت نسبة البطالة أعلى من 7%، مما يجعل ملكية المنازل أمراً لا يمكن تحمله، حتى لو استأجروا المنزل من أجل التدفق النقدي.
التسوق في مختلف البنوك وسماسرة الرهن العقاري لن يؤدي إلى اختلاف كبير في الأسعار. لذلك جرب هيون التمويل الإبداعي، وهي فكرة خطرت له بعد متابعة مستخدم YouTube والمستثمر العقاري، بيس موربي. كان لدى المؤثر صفحة على الفيسبوك حيث يمكن لمجتمع من مشتري وبائعي العقارات التواصل. هناك، وجد تجار الجملة، الوسطاء الذين يشترون العقارات بموجب عقود لبيع العقود ونقل الملكية إلى المشتري.
وقال هيون: “ينشر تجار الجملة صفقاتهم هناك. وإذا أعجبتك، فسوف ترسل بريدًا إلكترونيًا إلى تاجر الجملة، وسيطلبون منك شراء عقودهم”. “وعندما أقول العقد، أعني في الأساس أنهم قد كتبوا بالفعل اتفاقًا مع البائع ينص على أنهم سيشترون المنزل. وهذا العقد، يبيعني تجار الجملة مقابل حوالي 10000 دولار”.
استخدم هيون هذه الطريقة لتحديد موقع العقار الذي يمكن شراؤه باستخدام ما يسمى “الخضوع”، عندما يتولى المشتري ملكية العقار والرهن العقاري المرتبط به.
في حالة هيون، كان منزلًا جديدًا إلى حد ما لعائلة واحدة بمساحة 3000 قدم مربع تم بناؤه في عام 2022 في بلدة صغيرة في تكساس بسعر بيع قدره 475000 دولار. وكان صاحب المنزل متأخرا في الدفع. لذلك، بدلاً من الدخول في حبس الرهن، قاموا ببيعه إلى هيون ونقل الرهن العقاري، الذي كان لديه رصيد مستحق قدره 368.486 دولارًا بمعدل رهن عقاري يبلغ 2.75٪. بالنسبة لهيون، كان هذا يعني دفع مبلغ شهري إجمالي قدره 2844 دولارًا، وفقًا للسجلات التي اطلعت عليها Business Insider.
وقال هيون: “مع عقار مثل هذا، لن يكون هناك تدفق نقدي إذا حصلنا على سعر فائدة 7٪، مما يعني أن الإيجارات لن تدفع ثمن الرهن العقاري والنفقات، وسنكون سلبيين كل شهر”. “لذلك فهو ليس خيارًا ما لم تحصل على شروط تمويل جيدة حقًا.”
لقد دفع للبائع مبلغ 16.735 دولارًا نقدًا واستخدم التمويل المرحل للباقي، وهو عندما يقوم البائع بتمويل الفجوة عن طريق قبول دفعات شهرية حتى الوصول إلى المبلغ المستحق.
وأشار هيون إلى أن أكبر خطر فيما يتعلق بالموضوع هو ما يسمى بند استحقاق البيع، وهو شرط في عقد الرهن العقاري يسمح للمقرض بطلب القرض إذا تم نقل ملكية العقار. لا يتم تنفيذ هذا الشرط بشكل شائع، ولكن للمقرض الحق في ممارسته.
وقال هيون: “ما يعنيه ذلك هو أن شركة الرهن العقاري ستقول لك بشكل أساسي أنك بحاجة إلى سداد القرض على الفور، وسوف يعطونك إشعارًا قبل شهرين”.
تناول هيون هذه المشكلة من خلال العمل مع محامٍ لنقل الملكية إلى صندوق الأراضي أو صندوق المعيشة. يتطلب خطوات واعتبارات متعددة. ومع ذلك، هذا ليس جزءًا مطلوبًا من العملية.