مأزق المنازل الألفية

أوقفني إذا سمعت هذا من قبل: لقد تعرضت جيل الألفية إلى ثملها سوق الإسكان.

يعد الافتقار إلى المنازل بأسعار معقولة واحدة من أكبر الأسباب التي أدت إلى أوجه القصور الاقتصادية في الجيل – لماذا لا يمكنهم اللحاق بآبائهم مالياً ، أو يعيشون في مدن بالقرب من أصدقائهم ، أو حتى لديهم الكثير من الأطفال كما يريدون. تم إلقاء اللوم على العديد من المشتبه بهم في ذلك ، بما في ذلك مواليد الأطفال الذين يحملون المنزل وأصحاب العقارات الجشعين. لكن القضية الرئيسية كانت التوقيت: لقد وصل عدد كبير من جيل الألفية إلى سنواتهم في المنازل بعد الأزمة المالية لعام 2008 ، حيث كان تمثال نصفي سوق الإسكان يدفع بناة للتراجع عن البناء. عندما حان وقت جيل الألفية للمطالبة بنصيبهم من الحلم الأمريكي ، لم تكن المنازل ببساطة هناك.

على الرغم من أن النقص في الإسكان في البلاد ، الذي تم قياسه الآن بملايين الوحدات ، يبدو مستعدًا ، هناك علامات متزايدة على أنه قد لا تكون حالة دائمة. من المؤكد أن الكثير من الناس ناضلوا ليصبحوا أصحاب المنازل على مدار السنوات القليلة الماضية ، حيث أرسلوا الأسعار لتسجيل المرتفعات وتعميق أزمة الإسكان. لكن التوقعات السكانية للعقد القادم تشير إلى وجود تحول ضخم في الأفق. وقد تنتهي جيل الألفية ، بعد أن أرفعوا أنفسهم أخيرًا على سلم ملكية المنزل ، إلى النهاية القصيرة للعصا مرة أخرى.

ليس هناك إنكار أن الأميركيين يكبرون. أبطأ النمو السكاني على مدار العقد المقبل وما بعده ، مع المزيد من الوفيات والولادات ، سيعني الطلب الأضعف على الإسكان. يمكن أن يصل هذا التباطؤ إلى رأسه في الثلاثينيات من القرن الماضي ، عندما يتولى أعضاء Gen Z-مجموعة أصغر قليلاً من جيل الألفية-أنها الوحدة الرئيسية لمشتري المنازل لأول مرة. ستقوم مواليد الأطفال في وقت واحد بالشيخوخة خارج السوق (خبير اقتصادي للموت) ، مما يحرر ملايين المنازل على مستوى البلاد. ما لم ترتفع الهجرة بشكل كبير للتعويض ، فإن الجمع بين المزيد من العرض والطلب قد يؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل أو حتى انخفاض.

لا تفهموني خطأ: السكن الأرخص شيء جيد. ولكن على الرغم من أن تراجع أسعار المنازل ربما يبدو وكأنه هبة من الله لملايين المستأجرين الذين يأملون في أن يصبحوا مالكًا ، فقد يكون ذلك مدمرًا لأولئك الذين اشتروا مكانًا في السنوات القليلة الماضية. هؤلاء أصحاب المنازل ، معظمهم من جيل الألفية ، يعتمدون على ممتلكاتهم للنمو في القيمة وتقديم عائد مالي ضخم – المسار المذهب الذي يتمتع به مواليد الأطفال. مثل الأجيال التي سبقها ، قام جيل الألفية بربط معظم ثروتهم في منازلهم ، والتي سيعتمدون عليها لتغذية تقاعدهم أو تمويل عمليات شراء أماكن أكبر أسفل الخط. بدلاً من ذلك ، عندما يحين وقت بيعهم في النهاية ، قد يجدون أن بيض عشهم قد تحول إلى أصغر بكثير مما كانوا يأملون.

اتجاهات السكان ، على عكس الصعود والهبوط المستمر للاقتصاد ، تتبع درع دبش ثابت: ينمو الناس ويستقرون ويموتون في النهاية. لا يمكن أن تخبرنا التركيبة السكانية عدد المنازل التي سنحتاجها بالضبط خلال عقد أو عقدين ، لكن يمكنهم تقديم فكرة جيدة جدًا. ومع ذلك ، لم يكن بناة وصانعي السياسات رائعة في قراءة أوراق الشاي. تقول ورقة حديثة من فريق من الباحثين بقيادة دويل مايرز ، وهو ديموغرافي في جامعة جنوب كاليفورنيا ، أن مستحضرات الرافعة الذين يسيطرون على إمدادات الإسكان كانوا بعيدا عن اللمس منذ عقود ، مع الاعتماد على البيانات القديمة أو التركيز أكثر من اللازم على المدى القصير على حساب المستقبل البعيدة.

خذ أزمة الإسكان الحالية. لسنوات ، أوضحت التوقعات الديموغرافية أن جزءًا كبيرًا من جيل الألفية سوف يتطلعون إلى الاستقرار في أواخر عام 2010 ، مما يشير إلى حاجة إلى مزيد من المنازل. لكن نشاط بناء المنازل في عام 2011 انخفض إلى أدنى مستوى له منذ 60 عامًا ، وتم تشديد توفر الائتمان ، مما يجعل من الصعب الحصول على رهن عقاري وخلق المزيد من الطلب على المنازل. جديلة الأوقات الصعبة لآلاف السنين.

لكن بعض خبراء العقارات بدأوا في إيلاء المزيد من الاهتمام للواقع الأساسي. تناولت الغداء مؤخرًا مع نيك شاه ، الرئيس التنفيذي لشركة Home.LLC ، وهي تحليلات للإسكان ، والاستشارات ، وتكتل AI. اكتسب شاه وفريقه مكانة بارزة على مدار السنوات القليلة الماضية للتنبؤ بدقة بالتغييرات في أسعار المنازل على الرغم من السوق الصاخبة. لقد فوجئت إذن ، وبدلاً من الحديث عن الأشهر المقبلة ، أراد في الغالب مناقشة المدى الطويل. أخبرني شاه أنه متفائل على أسعار المنازل لعدد قليل من السنوات القادمة ، متوقعًا زيادات خفيفة على أساس سنوي. ولكن بناءً على البيانات الديموغرافية ، يتوقع شاه أن تتوقف أسعار المنازل في العشرينات من القرن العشرين.

يقول شاه: “يلعب التركيبة السكانية دورًا مهمًا في أسعار المنازل”. “وفي الوقت الحالي ، فإن التوقعات المستقبلية على التركيبة السكانية ليست وردية.”

العامل الأكبر هو الوفيات. في العقد المقبل ، سيبدأ مواليد الأطفال في “شيخوخة السوق” بأعداد كبيرة. يحتل حجم السكان البالغين في الجيل المركز الثاني بعد جيل الألفية ، حيث يتراوح ما يقرب من 66 مليون عضو من عمر 61 إلى 79. لكن من المتوقع أن تتقلص أعدادهم بحوالي 23 ٪ ، أو 15.6 مليون شخص ، في العقد المقبل ، وبقدر 23.4 مليون شخص آخر من 2035 إلى 2045. سوف تمثل الخروج تغيير البحر في سوق الإسكان.

التوقعات المستقبلية على التركيبة السكانية ليست وردية.

كل تلك الوفيات المزدوجة ، إلى جانب انخفاض طفيف في معدلات المواليد على مدار العقدين المقبلين ، ستعمل على الأبطأ في النمو السكاني. ستكون النتيجة أقل بكثير من الطلب على المنازل. تشير البيانات من مركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان إلى أن إجمالي عدد الأسر في الولايات المتحدة من المتوقع أن يزداد بمقدار 8.6 مليون على مدى السنوات العشر القادمة. في العقود الثلاثة الماضية ، تراوح هذا الرقم بين 10.1 مليون أسرة ، في 2010 ، إلى 13.5 مليون ، في التسعينيات. من 2035 إلى 2045 ، من المتوقع أن يتراجع نمو الأسرة أكثر ، إلى زيادة صافية قدرها 5.1 مليون فقط ، والتي ستكون أدنى معدل نمو في قرن.

مع المزيد من الوفيات وعدد أقل من الولادات ، سوف يتقلص العدد الإجمالي للأشخاص المولودين في الولايات المتحدة في البلاد. وكتب مسار سكان البلاد ، دانييل ماكو ، أحد كبار زملاء الباحثين في المركز ، في تقرير ، إلى أن “يعتمد كليا على الهجرة المستقبلية”. تفترض تلك التوقعات النمو المنزلية من مكتب الإحصاء أن صافي الهجرة ثابتة عند 873،000 شخص سنويًا خلال العقد المقبل ، بما يتماشى تقريبًا مع السنوات الثلاثين الماضية. ولكن حتى لو افترضت هجرة أعلى بكثير ، أخبرني ماكو ، من المتوقع أن ينخفض ​​نمو الأسرة بمرور الوقت.

لن يمثل الجيل القادم من مالكي المنازل الجدد انخفاضًا حادًا في الطلب. تقدرات Harvard JCHS أن هناك الآن ما يقرب من 68 مليون جنرال من جيل زيرز ، الذين تتراوح أعمارهم بين 16 و 30 ، مقارنة بـ 68.8 مليون جيل. يقول ماكو إن المشكلة الحقيقية تأتي من الطرف الآخر من المعادلة السكانية ، لأن التسليم الثابت لمشبي المنازل الجنرال Z لن يعوض موجة المواليد التي تخرج من سوق الإسكان.

يقول لي ماكو: “لن يكون الأمر كافياً لمواكبة التقاط الخسائر ، لأن جيل Baby Boomer أكبر بكثير من الأجيال السابقة”. “الالتقاط في الوفيات سوف تفوق ذلك.”

بالنظر إلى التركيبة السكانية المتغيرة ، يقول المركز إن أمريكا ربما تحتاج إلى بناء حوالي 11.3 مليون منزل على مدار العقد المقبل و 8 ملايين وحدة جديدة فقط بين عامي 2035 و 2045 لمواكبة الطلب من الأسر الجديدة (وليس العوملة في النقص الحالي). هذه أهداف متواضعة إلى حد ما – في عام 2010 ، والتي شملت أضعف السنوات للبناء الجديد في أكثر من نصف قرن ، لا يزال بناة ما يقرب من 10 ملايين وحدة. في 2000s ، بنوا 17 مليون. مع إبطاء الطلب على المنازل ، يقول ماكو ، يجب أن تتاح للبناء فرصة للحاق بالركب.

يجب أن يبدو هذا الاحتمال محيرًا لأي شخص يأمل في إنهاء نقص السكن. لكن عدم التوازن بين العرض والطلب قد غذ بتشغيل غير عادي في قيم المنازل-إذا كان هذا غير التوازن بعيدًا ، فقد لا يرى أصحاب المنازل الألفية نفس المفاجآت المالية التي يستحقها أسلافهم.

لم يعد جيل الألفية شابًا بعد الآن. في عام 2030 ، سوف يتراوح أعمارهم بين 34 و 49 عامًا ، وفقًا لقطع Pew Research ، مما يعني أن الكثيرين سيتطلعون إلى رفع درجات سلم الإسكان أثناء شراء الأماكن الأولى أو الترقية إلى المنازل الأكبر. لقد شكلوا بالفعل أرضية كبيرة في هذا القسم ، مع أكثر من نصف الجيل الذي يمتلك الآن منازلهم. بالنسبة إلى هذه الألفية المحظوظة ، فإن السنوات القليلة الماضية من مكاسب أسعار المنازل قد بلغت صافي قيمتها وساهمت في التوقعات المالية المشمسة.

كان المدى الذي سنبدأ في خسارته الأسر في فتح العين. أعتقد أننا ما زلنا بحاجة إلى الحصول على رؤوسنا حول الآثار المترتبة على ذلك.

بينما تبحث الأشياء ، قد لا تدوم. إن تباطؤ نمو أسعار المنزل ، أو حتى الانخفاض الصريح ، قد يترك جزءًا كبيرًا من جيل الألفية في مكان غريب. بالتأكيد ، بالنسبة لأولئك الذين لا يمتلكون منزلًا بعد ، فإن الاستراحة في تقدير الأسعار المنزلية يمكن أن توفر فرصة للعب اللحاق بالركب. ولكن من بين جيل الألفية الذين يقومون بعمل جيد مالياً ، يتم ربط معظم الثروة في حسابات العقارات والتقاعد. يشير تحليل أجرته بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس إلى أنه من عام 2019 إلى عام 2022 ، رأى الشخص النموذجي المولود في الثمانينيات ، والمعروف باسم الألفية الأكبر ، قيمة بالون أصوله بنسبة 57.3 ٪ هائلة ، حتى بعد ضبط التضخم. معظم هذه الزيادة – 41 نقطة مئوية – جاءت من العقارات.

لذلك دعنا نقول أن تكوين الأسرة يبطئ كما هو متوقع ، مما يخفف من بعض الضغط على أسعار المنازل لمواصلة الصعود ، صعوداً. يعرض الفريق في المنزل. في هذا السيناريو ، حتى لو كانت الهجرة ثابتة ، ستبقى أسعار المنازل مسطحة ، وربما تزداد بنسبة 1 ٪ تقريبًا في بعض السنوات وتغمس قليلاً في الآخرين. هذه بعيدة عن نوع تعطل السوق الذي رأيناه في عام 2008 ، ولكن هذا يعني مكاسب الثروة أقل بكثير لأصحاب المنازل الألفي اليوم.

لتوضيح هذا التوتر ، قارن بين مواليد الطفل الافتراضي مع الألفية الافتراضية. يشتري كل منهما منزلًا بقيمة 300،000 دولار خلال عصره. اشترى Boomer المنزل في عام 1994. بعد ثلاثين عامًا ، يتم سداده بالكامل ويبيعه بنحو 1.21 مليون دولار-تحقيق مكسب مذهل قدره 305 ٪ ، استنادًا إلى تقدير الأسعار المنزلية النموذجية في الولايات المتحدة على مدار العقود. يشتري الألفية المنزل في عام 2010 ويتمسك به أيضًا لمدة 30 عامًا. تنمو قيمتها بنسبة 2.5 ٪ كل عام من 2025 إلى 2030 وبنسبة 0.5 ٪ فقط في السنة من 2031 إلى 2040. ينتهي المنزل بحوالي 813000 دولار ، بزيادة 171 ٪. هذا لا شيء يمكن أن تعطس فيه ، لكنك ستحصل على مكاسب الطفرة في أي يوم من أيام الأسبوع.

“من الواضح أن الفرق ضخم للغاية” ، يقول لي سيد سامانت ، المنزل.

لكن حتى الألفية الأكبر في هذا المثال محظوظ ، لأنهم خرجوا من القيمة التاريخية للمنزل تزداد من الوباء. في Home.llc ، فإن شخصًا اشترى منزلًا في عام 2022 – على سبيل المثال ، الألفي الذي وجد موطئ قدمه أخيرًا في سوق الإسكان – سيشهد زيادة في قيمة منزله بنسبة 31 ٪ فقط إلى عام 2040.

إن التنبؤ بأسعار المنازل بعد عقد من الآن هو مسعى مشحوب. لا أحد يتوقع أن يبقى مواليد الأطفال في منازلهم طالما كان لديهم ، حيث ألقوا سوق الإسكان من الضرب للجميع. بالنسبة لصانعي السياسات ، فإن الهجرة هي أسهل رافعة لسحب الحقائق الديموغرافية المضادة ، مما يجعلها أيضًا أكبر علامة استفهام. وليس هناك طريقة لمعرفة كيف ستغير التغييرات المستقبلية في الاقتصاد نشاط البناء أو حساب التفاضل والتكامل للمنزل.

لكن التغيير الديموغرافي أمر لا مفر منه. وحتى McCue ، الباحث في جامعة هارفارد الذي يعيش ويتنفس هذه الأشياء ، لا يزال يتصارع مع الآثار المتصلة لسكاننا في السن.

يقول لي ماكو: “كان المدى الذي سنبدأ فيه خسارة الأسر في فتح العين”. “أعتقد أننا ما زلنا بحاجة إلى الحصول على رؤوسنا حول الآثار المترتبة على ذلك.”

إذا كان النقص في الإسكان قد ذهب بالفعل ، فلن يتم الحداد. ولكن أي تحول كبير عادة ما يأتي مع بعض الأضرار الجانبية. في هذه الحالة ، يمكن أن يكون المنزل جيل الألفية الذين يحترقون.

جيمس رودريغيز هو مراسل كبير في فريق الخطاب في Business Insider.