سوق الإسكان في الولايات المتحدة دخلت رسميا عالم بيزارو.
يعد قانون العرض والطلب مبدأ أساسيًا في أي سوق حر، وفي الوقت الحالي، يتعرض هذا القانون للتخريب من خلال أحداث غريبة في سوق العقارات.
إن العرض من المساكن المعروضة للبيع آخذ في الارتفاع في حين أن الطلب على المساكن يتراجع. ومع ذلك، لا تزال أسعار المساكن تسجل مستويات قياسية مرتفعة.
وقال الاقتصادي ديفيد روزنبرغ في مذكرة هذا الأسبوع: “عندما يتعلق الأمر بسوق الإسكان، يبدو أن قوانين العرض والطلب لم تعد قابلة للتطبيق بعد الآن”.
وانخفضت مبيعات المنازل القائمة إلى أدنى مستوى لها في أربعة أشهر في مايو إلى 4.11 مليون وحدة، وهو ما يمثل انخفاضًا بنسبة 2.8٪ على أساس سنوي، في حين ارتفعت المنازل القائمة المتاحة للبيع بنسبة 18.5٪ على أساس سنوي في مايو.
وقال روزنبرج “ارتفعت مخزونات المخزونات غير المباعة من 2.9 شهرًا من العرض في فبراير إلى 3.2 شهرًا في مارس إلى 3.5 شهرًا في أبريل و3.7 شهرًا في مايو، وهو ما يمثل أعلى مستوى منذ يونيو 2020”.
ومع ذلك، على الرغم من انخفاض الطلب مقاسا بانخفاض مبيعات المنازل القائمة وارتفاع العرض، قفز متوسط سعر المساكن بنسبة 5.8٪ على أساس سنوي إلى مستوى قياسي بلغ 419.300 دولار في مايو.
وقال روزنبرج “هذا أمر محير حقا. الطلب عند أدنى مستوى له في أربعة أشهر، والعرض عند أعلى مستوى له في أربع سنوات، والأسعار عند مستويات غير مسبوقة”.
جزء من هذا الانفصال هو حقيقة أن العقارات هي سوق إقليمية ومحلية للغاية، حيث تكون بعض المناطق أقوى من غيرها. على سبيل المثال، شهدت ولايتي تكساس وفلوريدا انخفاض أسعار المنازل وسط طفرة في المعروض من المنازل المعروضة للبيع.
أما الجزء الآخر من المعادلة فيتعلق بأسعار الرهن العقاري، التي تحوم حول أعلى مستوياتها منذ عدة عقود عند نحو 7%. وقد أدى هذا إلى استبعاد العديد من المشترين المحتملين للمنازل وحصر البائعين المحتملين الذين لا يريدون إعادة تمويل شراء منزلهم التالي بأسعار أعلى، الأمر الذي أدى في الأساس إلى تجميد السوق.
ولكن ديناميكية انخفاض الطلب، وارتفاع العرض، وارتفاع أسعار المساكن لا يمكن أن تستمر إلى الأبد.
وقال روزنبرغ: “في مرحلة ما، يجب أن ينهار شيء ما – إما أسعار الفائدة أو الأسعار”.
ويعتقد بعض خبراء السوق أن أسعار المساكن على وشك الانخفاض بشكل كبير.
وسلط خبير السوق كريس فيرميولين الضوء على ثبات نشاط بناء المنازل كسبب للاعتقاد بأن سوق الإسكان قد يشهد “تراجعًا” كبيرًا.
وقال فيرميولين: “الحقيقة هي أنني أعتقد أننا سنشهد هذا الانهيار”.
ومع ذلك، يتوقع آخرون أن تستمر أسعار المنازل في الارتفاع بمجرد قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة. تتوقع الأسواق أن يقوم البنك المركزي بالتخفيض الأول في اجتماع السياسة في سبتمبر، وفقًا لأداة CME FedWatch.
ومن شأن انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري أن يساعد في تخفيف تكاليف الاقتراض، ولكنه سيؤدي أيضا إلى زيادة الطلب مع اندفاع المزيد من المقترضين إلى السوق.
قالت المستثمرة الشهيرة باربرا كوركوران إن انخفاض معدلات الرهن العقاري سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل إلى مستويات أعلى مما كانت عليه في السابق.
وقال كوركوران “في اللحظة التي تنخفض فيها أسعار الفائدة الفعلية بنقطة واحدة أخرى، سوف يندفع الجميع إلى السوق، وسوف تدفع مبلغاً أكبر بكثير مقابل منزلك”.
