جذبت التأشيرات الذهبية الأميركيين الأثرياء إلى جنوب أوروبا. ثم تبعت أزمة السكن.

• شهدت اقتصادات جنوب أوروبا تعافياً ملحوظاً منذ الأزمة المالية قبل أكثر من عقد من الزمن.
• لكن الارتفاع الكبير في الاستثمار العقاري، والذي يرجع جزئياً إلى “التأشيرات الذهبية”، أدى إلى ارتفاع تكاليف الإسكان بشكل كبير.
• وتواجه شمال أوروبا أيضاً أزمة إسكان، على الرغم من الظروف الاقتصادية المختلفة للغاية.

لقد حققت اقتصادات جنوب أوروبا – من اليونان إلى البرتغال – انتعاشا ملحوظا منذ الأزمة المالية الأوروبية قبل ما يزيد قليلا عن عقد من الزمن. تزدهر السياحة، وقد انتقل المستثمرون والشركات الكبرى إليها، وينتقل الكثير من الأجانب إلى المنطقة للاستفادة من الوظائف الجديدة وتكلفة المعيشة الرخيصة.

لكن أحد الآثار الجانبية لهذا النمو هو الارتفاع الكبير في تكاليف الإسكان. فقد ارتفعت أسعار المساكن والإيجارات في مدن مثل لشبونة وأثينا، في حين تهيمن الإيجارات الباهظة قصيرة الأجل على المدن الشاطئية من إسبانيا إلى الجزر اليونانية.

ويرجع ذلك جزئيًا إلى ما يسمى بـ “التأشيرات الذهبية”، وهي تأشيرات إقامة تحظى بشعبية كبيرة بالنسبة للمستثمرين الأجانب. في دول مثل اليونان وإسبانيا والبرتغال، يتأهل معظم المتقدمين للحصول على التأشيرة عن طريق شراء العقارات السكنية.

ويشكل الأمريكيون نسبة كبيرة من الأجانب الذين يتدفقون إلى جنوب أوروبا. إنهم يلتهمون بعضًا من أغلى العقارات في إسبانيا. وذكرت صحيفة نيويورك تايمز العام الماضي أن هؤلاء الأشخاص أنفقوا على كل متر مربع على المنازل في إسبانيا أكثر من أي جنسية أخرى إلى جانب الدنماركيين. وقد اشتروا تأشيرات ذهبية برتغالية أكثر من أي جنسية أخرى في عام 2022. ويهرب البعض من أسواق الإسكان التي لا يمكن تحمل تكاليفها بشكل متزايد في الولايات المتحدة. لكنهم يساهمون الآن في قضايا القدرة على تحمل تكاليف الإسكان عبر المحيط الأطلسي.

وكان الارتفاع المفاجئ في الاستثمار العقاري سبباً في دفع قيمة المساكن إلى الارتفاع، الأمر الذي أدى إلى تحسين المدن المطلوبة، وتشريد المقيمين فيها منذ فترة طويلة، ومنع الشباب من الخروج من مساكن آبائهم. وعلى الرغم من اقتصاداتهم المزدهرة، فإن متوسط ​​أجور مواطني جنوب أوروبا لا يزال لديهم أجور منخفضة نسبيا ولا يستطيعون التنافس مع المستثمرين الأجانب، ومشتري المساكن، والسياح، والعمال النائيين.

أطلقت البرتغال، التي حصلت على واحدة من أكثر التأشيرات الذهبية شعبية وربحية، سياستها في عام 2012، وهي تأشيرات المسار السريع للأجانب الأثرياء، بما في ذلك أولئك الذين حولوا ما لا يقل عن مليون يورو إلى حساب مصرفي برتغالي، واشتروا ما لا يقل عن 500000 يورو في العقارات، أو خلق ما لا يقل عن 10 فرص عمل، أو التبرع بما لا يقل عن 250000 يورو لمبادرات ثقافية أو فنية معينة. يمكن لحاملي التأشيرات السفر بحرية في أكثر من عشرين دولة من دول الاتحاد الأوروبي وهم مؤهلون للم شمل الأسرة.

وقال جواو بيريرا دوس سانتوس، الباحث في كلية الاقتصاد والمالية بجامعة كوين ماري في لندن، لموقع Business Insider، إن التأشيرات كان لها تأثير كبير على تكاليف العقارات والإسكان في البرتغال. استخدمت الغالبية العظمى من حاملي التأشيرات شراء العقارات كوسيلة للدخول.

وقال بيريرا دوس سانتوس: “إنهم يشترون المنازل، لذلك لا يستثمرون ولا يخلقون فرص عمل. ونحن نعلم أن جزءًا من هذا السكن يتم وضعه على الفور في أسواق الإيجار طويلة الأجل وقصيرة الأجل”. “لذلك فإن هؤلاء الأشخاص الذين يتقدمون بطلب للحصول على التأشيرة، لا يأتون للعيش في البرتغال”.

ارتفعت أسعار المنازل في البرتغال بنسبة 19% بين عامي 2021 و2022 فقط. وقال بيريرا دوس سانتوس إن السوق بأكملها – من الإيجارات الرخيصة إلى المنازل الفاخرة – تأثرت. وقال: “كانت المشكلة بارزة للغاية لدرجة أنها تقدر المنازل التي كانت عبارة عن صفقات بين المشترين والبائعين البرتغاليين”.

لا يقع اللوم على التأشيرات الذهبية. وفي الوقت نفسه، شهدت البرتغال، مثل بقية دول جنوب أوروبا المشمسة، زيادة هائلة في عدد السياح. لقد خرج الكثيرون من عمليات الإغلاق الوبائية وهم يعانون من خلل السفر – والأموال التي يمكن إنفاقها. وقال وزير الدولة للسياحة والتجارة والخدمات، نونو فازيندا، لبلومبرج إن العام الماضي كان “أفضل عام في تاريخ السياحة في البرتغال”. كما أدى الوباء أيضًا إلى ظهور موجة من العاملين عن بعد والمتقاعدين الذين يبحثون عن نوعية حياة عالية في البلدان الأوروبية ذات الأسعار المعقولة نسبيًا. كما أدت تأشيرات البدو الرقمية الجديدة للعاملين الأجانب عن بعد إلى زيادة الطلب على السكن.

ولكن مع تفاقم أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في البرتغال، ساء الرأي العام البرتغالي بشأن التأشيرات الذهبية. أجرى بيريرا دوس سانتوس وزملاؤه دراسة استقصائية تمثيلية على المستوى الوطني في البرتغال، ووجدت أن غالبية المشاركين يؤيدون إنهاء برنامج التأشيرة الذهبية حتى لو كان ذلك يضر بالاقتصاد البرتغالي. وفي العام الماضي، غيرت الدولة شروط برنامج التأشيرة الذهبية لاستبعاد الاستثمار العقاري.

وتحذو دول جنوب أوروبا الأخرى حذوها، وتشير على نحو مماثل إلى ارتفاع أسعار العقارات إلى عنان السماء. وفي الشهر الماضي، أعلنت إسبانيا نهاية برنامج التأشيرة الذهبية، الذي كان يعتمد بشكل شبه كامل على الاستثمار العقاري الأجنبي.

وبسبب هذه الإجراءات، من المرجح أن تشهد بعض الأماكن الأكثر طلبًا في جنوب أوروبا تباطؤًا في نمو أسعار المساكن في المستقبل. ولكن لأن هذه الاقتصادات لا تزال في حالة جيدة بشكل عام، فإن أسعار العقارات ستستمر بشكل عام في الارتفاع، حسبما قال هولجر شميدينج، كبير الاقتصاديين في بنك بيرينبيرج في لندن، لموقع Business Insider.

وقال شميدينج “هذه الاقتصادات هي أماكن أفضل للاستثمار وخلق فرص عمل للمستثمرين المحليين والأجانب في الاقتصادات ككل”. “مع تحسن فرص العمل، يشعر الناس بالثقة لشراء منزل أو بناء منزل. ويعكس سوق العقارات إلى حد كبير أن الاقتصاد أصبح على أساس أكثر صلابة.”

وتواجه شمال أوروبا أزمتها الخاصة

إن أداء اقتصادات جنوب أوروبا أفضل كثيراً من أداء القوى التقليدية في شمال أوروبا. وسجلت البرتغال وأسبانيا نموا أسرع بثلاثة أضعاف من النمو الذي حققته ألمانيا في الربع الأول من هذا العام. لكن شمال أوروبا تعاني من أزمة إسكان خاصة بها.

تعاني هولندا من واحدة من أخطر أزمات الإسكان في القارة. لقد تضاعفت أسعار المساكن، في المتوسط، على مدى العقد الماضي، والآن يكلف المنزل المبني حديثا 16 ضعف متوسط ​​الراتب الهولندي. وقد ساهمت القيود المفروضة على تراخيص البناء، ونقص مواد البناء وعمال البناء، ومحدودية الأراضي، في نقص المساكن في البلاد.

وشهدت ألمانيا تصحيحاً كبيراً في أسعار المساكن حيث واجهت أسعار فائدة مرتفعة نسبياً، وأزمة طاقة، وقواعد تنظيمية جديدة تلزم أصحاب المساكن بالتحول من أنظمة التدفئة بالنفط والغاز إلى المضخات الحرارية التي تعتمد على الطاقة المتجددة. وقد ساعد هذا المزيج في تقليل الطلب على المنازل والبناء.

ومن المتوقع أن تبدأ أسعار المساكن الألمانية في الانتعاش مع تزايد فهم سياسة تدفئة المنازل، وإشارة البنك المركزي الأوروبي إلى أنه سيخفض أسعار الفائدة قريبا، وارتفاع الأجور بشكل أسرع من الأسعار. وقال شميدينج: “إن السوق الألمانية لأسعار المنازل تقترب من القاع، وينطبق الشيء نفسه على الأرجح على تصاريح البناء والبناء السكني”.

وعلى نحو مماثل، شهدت فرنسا ارتفاعاً مضطرداً في تكاليف الإسكان في الأعوام الأخيرة، ولكن مثل ألمانيا شهدت انخفاض أسعارها وسط ارتفاع أسعار الفائدة. ويتوقع شميدنج أيضًا أن ترتفع أسعار المنازل والإيجارات مرة أخرى في وقت لاحق من هذا العام في فرنسا طالما انخفضت أسعار الفائدة.

لا تزال البلاد تواجه مشكلات تتعلق بالقدرة على تحمل تكاليف الإسكان – وهو الوضع الذي وصفته إحدى المؤسسات الخيرية البارزة مؤخرًا بأنه “قنبلة اجتماعية” – مع ارتفاع معدلات التشرد وقائمة انتظار متزايدة للإسكان الاجتماعي. ولن تؤدي دورة الألعاب الأولمبية في باريس هذا الصيف إلا إلى تكثيف الطلب على المساكن في العاصمة، بما في ذلك الإيجارات قصيرة الأجل، مما أدى إلى انخفاض عدد الشقق المستأجرة في السوق.

وعلى الرغم من الظروف الاقتصادية المختلفة للغاية، فإن كافة أنواع الدول الأوروبية تواجه نفس المعضلة التي تعاني منها الولايات المتحدة: النقص في المساكن ذات الأسعار المعقولة.