تواجه شركة Flow الناشئة الجديدة التي أسسها آدم نيومان مشاكل في ناشفيل

كانت شركة WeWork، التي خرجت مؤخرًا من الإفلاس مع ملاك جدد، معروفة بتأجير مساحات ممتعة وملونة للناس للعمل. وتسعى Flow إلى إضفاء تلك اللمسة الخاصة، مثل اللافتات النيونية المرحة التي تحمل رسائل طموحة، على المباني السكنية التي تديرها.

سعى متحدث باسم شركة Flow إلى إبعاد الشركة الناشئة التي يقع مقرها في ميامي عن عقار West End لعام 2010، قائلاً إن Flow لم تدير المبنى أبدًا وهي مالك الأسهم الأقلية فقط.

وجاء في البيان أن “شراء المبنى يسبق وجود شركة فلو، ولم تتضمن خطط أعمال الشركة إدارة المبنى مطلقًا”. وأضاف البيان أن “فلو هي مساهم أقلية غير مسيطر، والمبنى لا يزال مسددًا لالتزاماته”.

في الواقع، كانت شركة RPM Living، وهي شركة لإدارة العقارات مقرها في دنفر، تدير شركة 2010 منذ فترة. وقد انتقلت الشركة إلى شركة Flow من خلال عملية نقل أوسع نطاقاً لستة استثمارات عقارية قام بها في الأصل مكتب عائلة نيومان Nazare Capital، والتي تم نقلها إلى شركة Flow قبل إطلاقها.

كانت شركة Nazare، والآن شركة Flow، هي الراعية للصفقة، مما يعني أنها وجدت فرصة الاستثمار ولجأت إلى Yieldstreet لجمع الأموال. تمتلك Yieldstreet أكبر حصة أسهم من خلال الأموال التي جمعتها على منصتها.

ولكن العقار كلف المستثمرين ملايين الدولارات من عمليات سحب رأس المال، والحصة المتبقية لشركة فلو في عام 2010 معرضة لخطر الإلغاء إلى جانب مستثمري ييلد ستريت، كما تظهر الوثائق. وفي الوقت نفسه، ليس من الواضح ما هي خطة فلو لهذا العقار. ولم تستجب شركة فلو، التي تدير حاليًا عقارين، أحدهما في فورت لودرديل والآخر في ميامي، لطلب توضيح بشأن هذه النقطة.

إنها أحدث علامة على التوتر الذي يعاني منه مستثمرو العقارات الذين استثمروا في السوق خلال طفرة الوباء. اجتذبت الزيادات الهائلة في الإيجارات في ناشفيل مطوري الشقق، الذين غمروا السوق بإمدادات جديدة، مما تسبب في انهيار الإيجارات وانعكاس الثروات. وفي الوقت نفسه، يواجه المستثمرون الأفراد الذين استثمروا الأموال في التمويل الجماعي العقاري الآن عواقب الاستثمار بالقرب من قمة السوق.

إنها أحدث علامة على التوتر الذي يعاني منه مستثمرو العقارات التجارية الذين اندفعوا إلى السوق خلال طفرة الوباء. اجتذبت الزيادات الهائلة في الإيجارات في ناشفيل مطوري الشقق، الذين غمروا السوق بإمدادات جديدة، مما تسبب في انهيار الإيجارات وانعكاس الثروات. وفي الوقت نفسه، يواجه المستثمرون الأفراد الذين استثمروا الأموال في التمويل الجماعي العقاري الآن عواقب الاستثمار بالقرب من قمة السوق.

داخل الصفقة

تم شراء West End 2010 من قبل كيان مرتبط بكل من Nazare Capital و Yieldstreet في ديسمبر 2021 مقابل 158.7 مليون دولار.

كان المبنى جديدًا وقت الاستحواذ وكان قد تم تأجيره للتو للمستأجرين. ووفقًا لشركة Yieldstreet communications، فقد خسر 3.6 مليون دولار في عام 2023 و3.7 مليون دولار في عام 2022 بسبب التنازلات الإيجارية وارتفاع تكاليف رأس المال.

والآن، يتطلب الأمر المزيد من المساهمات الرأسمالية لمواصلة التشغيل، ولكن لا يبدو أن Yieldstreet ولا Flow على استعداد للاستثمار أكثر في المبنى.

“إن العقار يحتاج إلى المزيد من المساهمات الرأسمالية لمواصلة العمليات. ومع ذلك، لا يرى Yieldstreet والراعي أنه من الحكمة وضع المزيد من الأسهم في هذه الصفقة بالنظر إلى هيكل رأس المال الحالي والخلفية السوقية المذكورة أعلاه”، كما جاء في التحديث.

وقد ضخت شركتا Flow وYieldstreet بالفعل أكثر من 10 ملايين دولار في شكل قروض في العقار، بما في ذلك 5 ملايين دولار جمعتها Yieldstreet على منصتها في وقت سابق من هذا العام لدفع تكاليف التشغيل لشراء سقف سعر الفائدة، وفقًا للوثائق التي استعرضتها BI.

إن 32 مليون دولار من الأسهم من مستثمري التمويل الجماعي في Yieldstreet و 16 مليون دولار من الأسهم التي تمتلكها الآن Flow معرضة لخطر الاختفاء تمامًا حيث يقوم الاثنان “باستكشاف جميع الخيارات” مع مقرضهما لمحاولة إنقاذ الصفقة، إما من خلال البيع أو إعادة تمويل المبنى أو إعادة هيكلة الديون.

“في هذا الوقت، فإن استثمار الأسهم العادية معطل بشكل مادي، وليس من الواضح كيفية السداد على أي مستوى”، بحسب التحديث.

وفي الوقت نفسه، يواجه مبنى مكون من 268 وحدة يُشار إليه باسم Stacks on Main والذي اشترته Nazare في يوليو 2021 مقابل 79 مليون دولار بعض الصعوبات أيضًا. وفقًا لرسالة Yieldstreet للمستثمرين في مايو، لم يكن العقار “يولد تدفقًا نقديًا كافيًا لخدمة أقساط الديون” وكان بحاجة إلى مكالمات رأس مال إضافية هذا العام. استثمرت Yieldstreet في هاتين الصفقتين من خلال مركبتين منفصلتين لأغراض خاصة.

ولم ترد شركة Flow على طلب التعليق على Stacks on Main، وهي أيضًا واحدة من ستة عقارات تم نقلها إلى الشركة الناشئة قبل إطلاقها. ومع ذلك، قال شخص مطلع على عمليات Yieldstreet إن هذا العقار الثاني في ناشفيل لم يعد بحاجة إلى دعوة رأسمالية.

ينتظر الممولون الجماعيون حتى يتم القضاء عليهم

عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة، لجأ العديد من المستثمرين في الشارع الرئيسي إلى منصات التمويل الجماعي مثل YieldStreet للوصول إلى سوق العقارات المزدهرة. ومع انخفاض أسعار الفائدة، يشعر بعض هؤلاء المستثمرين بالندم.

يجب على المستثمرين في Yieldstreet أن يكونوا مستثمرين معتمدين، وهو ما يعني أن لجنة الأوراق المالية والبورصات تعتبر أن لديهم ما يكفي من الدخل أو الأصول أو التدريب المهني للاستثمار في أوراق مالية معينة.

تحدث موقع Business Insider إلى أحد مستثمري YieldStreet الذي استثمر 300 ألف دولار في صفقة West End لعام 2010 في فبراير 2022. وطلب المستثمر، الذي يعمل في قطاع العقارات متعددة العائلات، عدم الكشف عن هويته بسبب العواقب المهنية المحتملة للتحدث إلى الصحافة.

“إنه أمر محرج، لأكون صادقًا معك”، قال، “أنا أعمل في قطاع الإسكان متعدد الأسر. كان ينبغي لي بالتأكيد أن أرى بعض العلامات التحذيرية”.

في ذلك الوقت، كان يتطلع إلى تنويع استثماراته خارج سوق الأوراق المالية، وقال إن العائد السنوي المتوقع للصفقة والذي يتراوح بين 17% و19% “جذبه”.

“أشعر أنني مغرم بهذا الأمر، ولكن عندما رأيت ذلك، أشرقت عيناي”، كما قال. “كان أكبر خطأ ارتكبته هو عدم التعمق في الأمر ورؤية المخاطر الفعلية المرتبطة به”.

وقال المستثمر إن مؤشر التتبع على موقع YieldStreet الإلكتروني الذي أظهر مدى قرب الصفقة من الاكتمال دفعه إلى الاستثمار بسرعة، خوفًا من تفويت الفرصة.

وارتفعت الإيجارات بنسبة 20.8% في ناشفيل في عام 2023 و14.6% في عام 2022، وفقًا لتقرير Zumper، لكن التحديات المزدوجة المتمثلة في أسعار الفائدة المرتفعة والفيضان المفاجئ للبناء الجديد تسببت في انخفاض الإيجارات بنسبة 10% منذ يوليو الماضي، وفقًا لتقرير Realtor.com.

وقال المستثمر إنه رأى إشارات تحذيرية فور استثماره في العقار. أولاً، فشل العقار في تحقيق أهدافه من حيث الإشغال، ثم بدأ في توزيع أشهر من الإيجار المجاني لجذب المستأجرين. وكان المستثمر يفقد الأمل عندما علم أن آدم نيومان هو المدير والمؤسس لشركة نازاري، الراعي الأولي للصفقة قبل نقل العقار إلى فلو. وقد تم الكشف عن هذه المعلومات في مذكرة الاستثمار، لكنه لم ير المعلومات إلا على صفحة العرض الرئيسية في عجلة من أمره للاستثمار.

وقال “لو كنت أعلم أن آدم نيومان له أي علاقة بهذا الأمر، لما استثمرت أموالي فيه أبدًا”، مستشهدًا بسجل نيومان في إدارة WeWork.

يقول هذا المستثمر أنه انتهى من التمويل الجماعي للعقارات.

“في رأيي، فإن منصات التمويل الجماعي هذه مخصصة للصفقات التي لا يرغب الكبار في المشاركة فيها، وهي صفقات بسيطة للغاية”، كما قال. “إنهم يعرفون أنهم قادرون على جذب بعض المستثمرين الأفراد من خلال الحجم، ويمكنهم إتمام بعض هذه الصفقات، ومن ثم يمكنهم تحصيل رسوم الإدارة الخاصة بهم. إنهم لا يتصرفون كأمناء؛ إنهم يحاولون فقط إتمام هذه الصفقات بأي طريقة ممكنة”.