إن سوق المكاتب في ورطة كبيرة، وربما لا تكون أسعار الفائدة المنخفضة كافية لإنقاذه.

من المتوقع أن يؤدي خفض أسعار الفائدة من جانب مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، والذي من المتوقع أن يتم في نهاية اجتماعه في 18 سبتمبر/أيلول، إلى منح أصحاب المكاتب بعض الراحة مع انخفاض أسعار الفائدة عند إعادة تمويل قروضهم.

لكن هذا لا يعني أنهم في أمان، وفقًا لخبراء العقارات التجارية.

وفي ضوء تخفيف بنك الاحتياطي الفيدرالي للسياسة النقدية، قد يصبح أصحاب المكاتب أكثر ميلاً إلى الحصول على قروض ممتدة، وفقاً للمديرة التنفيذية لمجلس تمويل العقارات التجارية، ليزا بيندرجاست.

وقال بينديرغاست “عندما تقدم قرضا، فإنك تمنح المقترض الوقت لتحقيق الاستقرار في ممتلكاته، وربما أيضا، مع العلم أن بنك الاحتياطي الفيدرالي كان في مرحلة ما سيتحرك ويخفف أسعار الفائدة، وعندما يبدأ في القيام بذلك، فإن ذلك سيجعل إعادة التمويل أكثر قبولا”.

ومع ذلك، أضاف بينديرغاست أن المفتاح بالنسبة لأصحاب المكاتب للحصول على قروضهم بالفعل هو إثبات قدرتهم على تثبيت استقرار الأصول في السنوات القادمة. ومن المرجح أن هذا لن يكون سهلاً، بالنظر إلى ارتفاع معدلات شغور المكاتب إلى 18.1% على المستوى الوطني في يوليو/تموز، وفقًا لبيانات من شركة CommercialEdge.

وقالت بينديرغاست لموقع بيزنس إنسايدر: “سترتفع قيمة الأصول مع انخفاض معدلات (الشواغر)، بافتراض ثبات كل شيء آخر. ولكن إذا كان التدفق النقدي في هذا العقار يمكن أن يتحسن بمرور الوقت، فسوف ينتهي به الأمر إلى أن يكون خطًا فاصلًا” بين “الأثرياء والفقراء”.

من المرجح أن يرى أصحاب المكاتب التي يمكن أن تظهر تحسنًا في معدلات الإشغال والإيجار – على الأرجح المكاتب الأحدث مع عروض التكنولوجيا الأعلى – نجاحًا أكبر في الحصول على قروض ممتدة، وسيحققون أداءً أفضل من المباني المكتبية القديمة.

وقالت “إن كل التكنولوجيا التي تحتاجها في المكتب اليوم لم تكن مطلوبة في الأربعينيات”، مضيفة “يمكنك أن ترى هذا كنوع من تغيير الحرس”.

قد يتمكن بعض المستثمرين من شراء تلك العقارات بأسعار رخيصة. وتُظهِر بيانات CommercialEdge أن 28% من المكاتب المباعة منذ بداية العام بيعت بسعر أقل من سعر المبنى الذي تم شراؤه به، مقارنة بـ 18% في العام الماضي.

وتقول ليزا ني، رئيسة قسم العقارات في شركة آيزنرآمبر، إن المكاتب التي ستتمكن من الهروب من موجة الضيق المحتملة تعتمد على طول عقود الإيجار التي ستتمكن من إقناع المستأجرين بالتوقيع عليها.

وقال ني لموقع بيزنس إنسايدر إنه قبل الوباء، كانت الشركات تريد مساحة مكتبية بعقد إيجار لمدة 10 أو 15 عامًا.

وقالت ني لموقع بيزنس إنسايدر: “نشهد الآن الكثير من عقود الإيجار لمدة تتراوح بين ثلاث إلى خمس إلى سبع سنوات في المكاتب، وهو ما يغير مرة أخرى من قيمة المبنى، ويغير من رغبة الناس في إقراض المال”. وأضافت أن عقود الإيجار الأقصر هذه تجعل البنوك أقل ميلاً إلى إقراض المال، حيث يتضاءل الاستقرار الطويل الأجل للتدفقات النقدية مع زيادة معدل دوران المستأجرين.

في الوقت الحالي، تأتي معظم قروض العقارات التجارية من بنوك إقليمية صغيرة، ولكن هذا يمكن أن يتغير.

وقال ني “لن يكون من الممكن الاستمرار في وجود هذا العدد من البنوك الإقليمية، وعددها في السوق، لإقراض العقارات التجارية. لذا ستكون هناك بنوك أو مؤسسات أكبر حجماً تأتي وتسحب هذه القروض من ميزانياتها العمومية”.

ومع ذلك، حتى مع الضعف في سوق المكاتب، فإن انخفاض أسعار الفائدة يعد أمراً إيجابياً صافياً بالنسبة للصناعة، كما يقول الخبير الاقتصادي ريتشارد ماكجاي.

غالبا ما يتم الترويج لتكييف المباني المكتبية الحالية إلى شقق على أنها حل واحد يناسب الجميع لمشاكل القطاع ونقص الإسكان في الولايات المتحدة، ولكن هناك مجموعة واسعة من التكاليف المرتبطة، بالإضافة إلى قضايا تقسيم المناطق – ولكن تكاليف الاقتراض الأرخص من المرجح أن تجعل تحويلات المساحات المكتبية أكثر جدوى، كما قال ماكجاي.