يعتبر قرض السكن النموذجي في أمريكا بمثابة هدية. إنه أيضًا فخ.
معظم أصحاب المنازل في الولايات المتحدة لديهم قروض تضمن أنهم سيدفعون نفس المبلغ كل شهر لعقود من الزمن، بغض النظر عن التضخم أو الرياح المتغيرة للاقتصاد. ويطلق على هذه القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة لمدة ثلاثين عاماً، وهي تقدم نقاطاً مضيئة نادرة من اليقين في الدورة التي لا نهاية لها من الازدهار والكساد في سوق الإسكان. احصل على سعر مناسب، وستكون على المسار الثابت نحو الازدهار.
ولكن هذه الصفقات الحبيبة يمكن أن تسبب مشاكل كبيرة. عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، كما حدث خلال العامين الماضيين، يقرر العديد من البائعين المحتملين أنهم لا يريدون الانتقال بعد كل شيء. من المؤكد أن المنزل الجديد يمكن أن يكون أمرًا رائعًا، ولكن التداول بالأعلى يعني الانفصال عن معدل الرهن العقاري الرخيص. إن ما كان يمكن أن يكون تغييرًا مرحبًا به يبدو فجأة وكأنه طلاق مؤلم ومكلف. لذلك يجلسون بإحكام. إن سوق الإسكان المضطرب ليس في صالح أحد: فالمشترون لأول مرة لا يستطيعون العثور على ما يكفي من المنازل للبيع، ويظل البائعون المتمنيون محاصرين في أماكن إما كبيرة جدًا أو صغيرة جدًا. وهذا ما يسمى بتأثير الانغلاق، ويمكن أن يستمر لعقود.
قال لي جون كامبل، الخبير الاقتصادي في جامعة هارفارد: “لسوء الحظ، لقد عرفنا باحتمالية الانغلاق منذ سنوات عديدة”. “لكننا لم نصلح السقف بينما كانت الشمس مشرقة والآن السماء تمطر.”
إن خبراء الاقتصاد وخبراء الإسكان مهووسون بهذه المشكلة الأميركية الفريدة. يشير أحد التقديرات إلى أن تأثير الإغلاق منع أكثر من مليون شخص من بيع منازلهم في غضون عام ونصف فقط، وهي حصيلة باهظة بالنظر إلى تبادل الأيدي بين حوالي 5 ملايين منزل في عام نموذجي. كنت أفكر في هذه الأصفاد الذهبية كأثر جانبي لا مفر منه للرهن العقاري السحري الثابت لمدة 30 عامًا. لكن لا يجب أن يكون الأمر على هذا النحو. ربما يكمن الحل لمشاكلنا على بعد آلاف الأميال… في الدنمارك.
ويتمتع العديد من أصحاب المساكن في الدنمرك، مثلهم في ذلك كمثل نظرائهم الأميركيين، برهن عقاري بسعر فائدة ثابت لمدة ثلاثين عاماً. ولكن بفضل نظام تمويل الإسكان الخاص بهم، أصبح البائعون الدنماركيون قادرين على كسب المال ربح عندما يستبدلون معدلات الفائدة المنخفضة على الرهن العقاري بأخرى أكثر تكلفة، مما يجعل من الأسهل التحرك حتى عندما ترتفع الأسعار. ونتيجة لذلك، يتجنب الدنمركيون تأثير الانغلاق بالكامل.
إن تنفيذ نظام مماثل في الولايات المتحدة سوف يتطلب إصلاحاً شاملاً لسوق الرهن العقاري لدينا، ويكاد يكون من المؤكد أنه سيقابل بالكثير من المماطلة من جانب الهيئات التنظيمية والمستثمرين. لكن البديل ــ العبث بإبهامنا حتى العصر الجليدي التالي للإسكان ــ أسوأ بكثير. ربما حان الوقت لأخذ صفحة من قواعد اللعبة الاسكندنافية بدلاً من ذلك.
قد يتذكر المشترون سوق الإسكان في عصر الوباء لأسوأ صفاته: حروب العطاءات، والهلاك في وقت متأخر من الليل على Zillow، والمستثمرين المتعجرفين الذين يتفاخرون على TikTok حول عدد المنازل التي قلبوها في ذلك الشهر. لكن الباحثين عن المنازل العاديين حققوا صفقة جيدة في جانب واحد على الأقل: كانت قروض الإسكان رخيصة للغاية. انخفض معدل الرهن العقاري النموذجي لمدة 30 عامًا إلى مستوى قياسي منخفض بلغ حوالي 2.65٪ في أواخر عام 2020، وفقًا لفريدي ماك. وانتهز أصحاب المنازل الحاليون الفرصة أيضاً، فأعادوا تمويل قروضهم العقارية للحصول على قروض جديدة بأسعار فائدة أرخص.
عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة على الاقتراض في ربيع عام 2022، على أمل مواجهة التضخم المتزايد، ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري. وتضاعفت أسعار الفائدة في أقل من عام، حيث اقترب المعدل النموذجي من 8% في أكتوبر/تشرين الأول، وهو أعلى مستوى له منذ 20 عاماً. انخفضت أسعار الفائدة قليلاً منذ ذلك الحين، لكنها لا تزال تحوم عند حوالي 7٪. في المخطط الكبير للأشياء، هذا ليس جنونًا على الإطلاق – فالمشترون الذين اشتروا منازل في أوائل الثمانينيات قد يتذكرون أسعارًا أقرب إلى 18٪. لكن بالنسبة للمشترين وأصحاب المنازل الذين اعتادوا على أسعار الفائدة المتدنية للغاية في العقد الذي أعقب الأزمة المالية، كان هذا التراجع مخيفا.
وقد قدرت ورقة عمل حديثة صادرة عن الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان أن تأثير الإغلاق منع 1.3 مليون عملية بيع منزل بين منتصف عام 2022 ونهاية عام 2023. والغالبية العظمى من القروض العقارية الأمريكية لها أسعار فائدة ثابتة – حوالي 96٪ في نهاية العام الماضي. العام – و 63٪ من هؤلاء لديهم معدلات أقل من 4٪. وقدرت الوكالة أنه مع أسعار فائدة تبلغ حوالي 7٪، فإن أصحاب المنازل سيدفعون ما يقرب من 500 دولار إضافية كل شهر على رهنهم العقاري إذا حصلوا على سعر فائدة جديد على منزل بنفس القيمة. إذا قمت بإجراء حسابات معقدة قليلاً لمعرفة قيمة كل هذه المدفوعات الإضافية بدولارات اليوم، فسيكون الأمر مثل أخذ 60 ألف دولار وإشعال النار فيها، وفقًا لحسابات إدارة الإسكان الفيدرالية.
حتى لو انخفضت أسعار الفائدة إلى 6% أو 5.5%، “سيظل هناك أشخاص لن ينتقلوا، ولن يتخلوا عن منازلهم إلى الأبد، بشكل أساسي”، كما يقول ويل دورنر، الخبير الاقتصادي في جامعة هارفارد. أخبرتني FHFA وأحد المؤلفين المشاركين في هذه الورقة. “سيتطلب الأمر تغييرًا كبيرًا بالنسبة لهم حتى يرغبوا في التخلص من تلك الرهون العقارية.”
حسنًا، ربما لا تذرف أي دموع نيابة عن أصحاب المنازل هؤلاء الذين يجلسون على أكوام من الأسهم ومعدلات الرهن العقاري الرائعة. لكن تأثير الانغلاق يشوه سوق الإسكان برمته. ويعني انخفاض عدد البائعين أن المشترين يتنافسون على مجموعة أصغر من المنازل المتاحة، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار وإبعاد العديد من المشترين لأول مرة والمشترين من ذوي الدخل المنخفض. وهذا يعني أن العديد من الأشخاص الذين يرغبون في الانتقال – للعثور على وظيفة أفضل، أو تكوين أسرة، أو الترقية، أو تقليص حجم العمل – ليس لديهم هذا الخيار. لقد تحول تعليق نظري مرة واحدة إلى صداع هائل.
لسوء الحظ، لقد عرفنا بإمكانية الإغلاق لسنوات عديدة. لكننا لم نصلح السقف بينما كانت الشمس مشرقة، والآن السماء تمطر.
هذه الأغلال الذهبية لا تمثل مشكلة إلا في أمريكا. في كندا أو المملكة المتحدة أو أستراليا، يمكنك الحصول على قرض بسعر فائدة ثابت لمدة خمس أو 10 سنوات، ولكن بعد ذلك سيتم تعديله بشكل دوري ليتناسب مع التقلبات في الاقتصاد. قد لا يضطر أصحاب المنازل في هذه البلدان إلى مواجهة نفس تأثير القفل، لكن ميزانياتهم الشهرية تتأثر عندما ترتفع معدلات الاقتراض.
ثم هناك الدنمارك، الدولة الأخرى الوحيدة التي تتوفر فيها قروض عقارية مماثلة ذات سعر فائدة ثابت لمدة 30 عاما على نطاق واسع – أكثر من نصف المقترضين الدنماركيين يمتلكونها. وكما حدث في الولايات المتحدة، ارتفعت أسعار الفائدة على هذه القروض العقارية بشكل حاد. على مدار عام 2022، ارتفع المعدل النموذجي للرهن العقاري لمدة 30 عاما في الدنمارك بنحو 4 نقاط مئوية، وهي أكبر قفزة في 40 عاما. ولكن نظام تمويل الإسكان في الدنمرك مصمم بشكل مثالي تقريباً لحمايته من تأثير الانغلاق. وكل ذلك بفضل القليل من السحر المالي المعروف باسم السندات المغطاة.
أتمنى حقاً أن يكون لهذه الأشياء أسماء أكثر جاذبية، لأنه إذا كانت الرهون العقارية الثابتة لمدة 30 عاماً بمثابة هدايا لأصحاب المنازل، فإن السندات المغطاة تعتبر معجزات مباشرة. وإليك كيفية عملها: عندما يمنح البنك رهنًا عقاريًا لمشتري منزل، فإنه يقوم بإنشاء سندات مطابقة يبيعها للمستثمرين. يحصل البنك على النقد لتقديم المزيد من القروض، ويحصل أصحاب هذه السندات المغطاة على تدفق مستمر من المدفوعات من الأشخاص الذين يسددون الرهن العقاري. إن قيمة السندات، وبالتالي قيمة الرهون العقارية الأساسية، ترتفع وتنخفض مثل أي أصل آخر يتم تداوله في الأسواق المالية. وعندما ترتفع معدلات الاقتراض للقروض العقارية الجديدة، فإن قيمة السندات المرتبطة بالقروض العقارية الأقدم والأرخص تنخفض تحت – في نظر المستثمرين المتعطشين لعوائد أعلى، فإن القرض الذي يدفع فائدة بنسبة 7% يستحق أكثر من القرض الذي يدفع فائدة 3% فقط. لكن هذا لا يعني أن قيمة المنزل الفعلي قد انخفضت؛ حتى لو لم يكن مستثمرو السندات حريصين على القرض الأساسي، فقد يكون هناك الكثير من المشترين المنتظمين الذين ما زالوا يريدون المنزل. وحتى الآن فإن هذا النظام القائم على تجميع سندات الرهن العقاري وبيعها للمستثمرين قريب جداً من الطريقة الأميركية في التعامل مع الأمور. السحر الحقيقي يحدث لاحقًا، عندما يحين وقت الاستقرار.
فحين يسدد أصحاب المساكن في الولايات المتحدة رهونهم العقارية، يصبح أمامهم خيار واحد فقط: زيادة المبلغ المتبقي في القرض. ولكن عندما يسدد أصحاب المنازل الدنماركيون رهونهم العقارية، يكون أمامهم خياران: سداد رصيد قرضهم السكني، كما هو الحال مع الأمريكيين، أو سداد المبلغ المتبقي من قرضهم السكني. القيمة السوقيةوهو المبلغ الذي سيتم تداول سنداتهم المغطاة في السوق المفتوحة. فإذا ارتفعت أسعار الفائدة وانخفضت قيمة تلك السندات إلى ما دون المبلغ المتبقي على قرضهم، يصبح من الأرخص بالنسبة للدنماركيين أن يسددوا رهونهم العقارية.
فيما يلي مثال بالدولار: لنفترض أن القيمة الاسمية للرهن العقاري، أو المبلغ الذي يتعين على صاحب المنزل دفعه للتخلص منه، هو 500000 دولار. ولكن بعد ذلك ترتفع أسعار الفائدة بمقدار 4 نقاط مئوية على سبيل المثال. وفي الولايات المتحدة، كان هذا التحول في الأحداث من شأنه أن يحبس العديد من أصحاب المساكن في منازلهم؛ لن يتعين عليهم سداد مبلغ 500000 دولار فحسب، بل سيتعين عليهم أيضًا الحصول على رهن عقاري جديد بمدفوعات فائدة أعلى. وفي النموذج الدنماركي، يمكن أن يعمل الوضع نفسه لصالح صاحب المنزل. وذلك لأنه مع ارتفاع أسعار الفائدة العامة، تنخفض القيمة السوقية للسندات المغطاة، وبالتالي الرهن العقاري الأساسي. لذا فبدلاً من الاضطرار إلى سداد الرهن العقاري بالكامل، يستطيع صاحب المنزل الدنماركي أن يخرج ويعيد شراء السندات المطابقة بمبلغ 400 ألف دولار على سبيل المثال. إذا باعوا منزلهم مقابل 700 ألف دولار، فسيحصلون على 300 ألف دولار بدلاً من 200 ألف دولار فقط (لا يشمل ذلك الرسوم المزعجة بالطبع).
قد يضطر صاحب المنزل الدنماركي المحظوظ هذا إلى العودة وشراء منزل آخر بسعر أعلى بالتأكيد، لكن الربح من سداد قرضه بقيمته السوقية يمنحه احتياطيًا للقيام بذلك. لا يضطر الدنماركيون حتى إلى بيع منازلهم لتحرير مدخراتهم، بل يمكنهم اختيار إعادة التمويل. وفي هذه الحالة، سيتعين عليهم اقتراض 400 ألف دولار فقط بدلاً من 500 ألف دولار لسداد القرض الأصلي. مرة أخرى، يكون سعر الفائدة على القرض الجديد أعلى، ولكن الرصيد الأساسي أقل، وبالتالي ستبقى الدفعات الشهرية كما هي تقريبًا.
في جوهر الأمر، يجني الدنمركيون كل المكافآت عندما ترتفع أسعار الفائدة ولا يواجهون أيًا من مخاطر الجانب السلبي عندما تنخفض أسعار الفائدة. كما يمكن افتراض قروضهم العقارية، مما يعني أنه يمكن للبائعين تسليم قروضهم إلى المشترين المؤهلين. ونتيجة لهذا فإن أصحاب المساكن في الدنمرك لا يتمسكون برهنهم العقاري المنخفض الفائدة كما يفعل الأميركيون. أخبرني كامبل أن إعدادهم “يزيل تأثير القفل”.
في حين أن النظام الدنماركي قد يبدو معقدا، فإنه ليس من السخافة تماما أن نعتقد أننا يمكن أن نتبنى شيئا مماثلا هنا. وسوف يتطلب الأمر الكثير من العمل: إصلاح فاني ماي وفريدي ماك، وإطلاق حملة تثقيفية ضخمة للمستهلكين، وربما حتى إصدار قانون من الكونجرس. لا يبدو الأمر كما لو أنه يمكنك فقط التلويح بالعصا ومنح أصحاب المنازل الإذن بالبدء في سداد رهونهم العقارية بالقيمة السوقية – فالعقود الحالية تحدد بوضوح شروط السداد، ويتم تجميع سندات الرهن العقاري معًا هنا بطريقة تجعل من المستحيل اقتطاعها واحد خارج المجمع كما يفعلون في الدنمارك.
وأي شيء يمنح المستهلكين الحماية من ارتفاع أسعار الفائدة سيكون له تكلفة أيضا. قال لي جيسبر بيرج، المدير السابق لهيئة الرقابة المالية الدنماركية، إن البنوك ستطالب المقترضين بدفع أسعار فائدة أعلى منذ بداية قروضهم. وقواعد الرهن العقاري الدنمركية أكثر صرامة في جوانب أخرى لصالح المقرض: حيث يُطلب من المقترضين دفع 20% من سعر المسكن، كما أن عمليات حبس الرهن تتم بسرعة بفضل النظام القانوني الأكثر ملاءمة للدائنين.
أعتقد أنه نظام أكثر كفاءة من شأنه أن يمنع المشاكل لكل من المقترضين الأفراد الذين يتعثرون وللاقتصاد ككل.
ولكن لا يزال هناك طريق للمضي قدما. هناك يكون بعض السوابق للتغييرات الشاملة في الرهن العقاري – فكر في العودة إلى الأزمة المالية في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، عندما أنشأت الحكومة برامج ضخمة مثل برنامج HARP لمساعدة أصحاب المنازل تحت سقف واحد على إعادة تمويل قروضهم العقارية. لقد تطلب الأمر موافقة المستثمرين والكثير من التغييرات في القواعد لإعادة صياغة شروط القروض الحالية، لكنه أظهر استعدادًا للتكيف في الظروف الصعبة.
كامبل ليس حالماً مبهراً يعتقد أننا قادرون على التخلص من هذه القضايا بين عشية وضحاها. إن تبني النهج الدنمركي في التعامل مع الرهن العقاري سوف يتطلب تغييرات أكبر كثيراً من تلك التي شهدتها برامج عصر الركود، ويميل إصلاح الرهن العقاري إلى التحرك بوتيرة بطيئة. لكن تأثير الانغلاق هو نوع من المشاكل المستعصية التي تتطلب حلولاً كبيرة. يجمع النموذج الدنماركي بين أفضل ما في سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة – الاستقرار، وتوفير التكاليف لأصحاب المنازل – مع حماية المستهلك لضمان عدم وقوعهم رهينة لتلك الامتيازات نفسها. ويستطيع الدنمركيون أن يتحركوا في الأوقات التي لا يكون فيها أي معنى من الناحية المالية بالنسبة للمقترضين الأميركيين أن يفعلوا ذلك. وهذا ليس جيدًا للمشترين أو البائعين أو موظفي القروض العقارية فحسب، بل إنه مفيد للجميع.
قال لي كامبل: “أعتقد أنه نظام أكثر كفاءة من شأنه أن يمنع المشاكل لكل من المقترضين الأفراد الذين يتعثرون، وللاقتصاد ككل، الذي يعاني عندما ينحصر الناس في القروض”.
جيمس رودريجيز هو أحد كبار المراسلين في فريق الخطاب في Business Insider.
