لقد استمتع المستأجرون بهدوء بفارق لطيف على مدار العامين الماضيين. أدت موجة تاريخية من البناء الشقق إلى تخفيض الإيجارات من ذروتهم في عصر الوباء-أنهى مطورو العام الماضي معظم الوحدات على مستوى البلاد منذ عام 1974. مع وجود العديد من الأطعمة العالية اللامعة في السوق ، يقاتل الملاك من أجل ملء مساحاتهم ، ويقدمون خصومات كبيرة والامتيازات لجذب المستأجرين. أعلن أحد الاقتصاديين الإسكان حتى عام 2025 “عام المقيم”.
ولكن مع زيادة تكلفة البناء ، تضاءل عدد الرافعات في الأفق. يتخلى المطورون المتحمسين سابقًا عن خطط البناء الطازجة ، مما يضع الأساس لضغط شقة آخر. بمعنى آخر ، تنفد الأوقات الجيدة للمستأجرين.
الوقت ليس فقط بعد. من المتوقع أن يقدم المطورون نصف مليون شقة جديدة أخرى هذا العام ، بانخفاض طفيف عن عام 2024 ، مما يجب أن يجبر مديري العقارات على التركيز على الحفاظ على مبانيهم ممتلئة بدلاً من رفع الإيجارات. على الرغم من ذلك ، فإن التوقعات للمستأجرين تتحول إلى الكآبة بمجرد إلقاء نظرة على عام 2026 وما بعده. ازدهرت العرض الشقق على مدى السنوات القليلة الماضية ، لكن الطلب استمر – لا يوجد وفرة من الوحدات الفارغة. وقد انخفض خط أنابيب البناء بشكل كبير منذ أيام مجد الأموال الرخيصة ، عندما كان من الأسهل على المطورين تأمين القروض للمشاريع الجديدة. في حين أن الكثير من الإيجارات فتحت أبوابها في عام 2024 ، فإن شركات البناء السكنية تنطلق على أقل عدد من الوحدات في أكثر من عقد من الزمان.
يقول تقرير حديث من RealPage ، وهي شركة برمجيات تساعد أصحاب العقارات على وضع إيجاراتهم: “قد يشدد المخزون المتاح لوحدات الإسكان المستأجرة”. تميزت شركة التحليلات العقارية Yardi Matrix 2025 بأنها “سنة محفوفة بالتغيير”.
الترجمة: تعطل تلك الصفقات الشقة بينما تستطيع. ربما لن يستمروا لفترة أطول.
كانت السنوات القليلة الماضية فوضوية لسكان الشقق. ارتفع الطلب على الشقق في عام 2021 مع ترقية المستأجرين إلى أماكن أكبر ، أو انتقلوا من منازل والديهم ، أو وداعًا لزملائه في الغرفة لصالح المعيشة الفردية. دفعت هذه الزيادة في “تشكيل الأسرة” الإيجارات حتى عندما انتقد الناس من المدن المزدحمة إلى منازل عائلة واحدة في الضواحي. عثر Zillow على أن إيجارات الشقة ارتفعت بأكثر من 20 ٪ على الصعيد الوطني من عام 2020 إلى عام 2022. وفي الوقت نفسه ، كان المطورون يضعون المرحلة بسبب الانعكاس. في مرحلة ما من عام 2022 ، كان أكثر من مليون وحدة سكنية جديدة قيد الإنشاء في جميع أنحاء البلاد. لقد تم الاندفاع من Builds الجديد على مدار العامين الماضيين: وفقًا لـ RealPage ، افتتح المطورون ما مجموعه 440،000 وحدة في عام 2023 وسجل 588،900 في العام الماضي ، حيث من المتوقع أن يصبح 500،000 آخرين متاحين في عام 2025.
كل تلك المباني الجديدة حافظت على الأسعار قيد الاختيار. كما يقول خبير الاقتصاد في الإيجار جاي بارسونز ، “فعلوا ما يفترض أن يفعله العرض”. مع وجود الكثير من الوحدات الجديدة في السوق ، يتمتع المستأجرون بمزيد من الخيارات وأقل عرضة للتسامح مع ارتفاعات الإيجار الحادة. تشير بيانات Yardi Matrix إلى أن نمو الإيجار على أساس سنوي بقي أقل من 1 ٪ على مدار الـ 16 شهرًا الماضية ، أي أقل بكثير والاحتفاظ بالمستأجرين – عادوا إلى الموضة. في نهاية عام 2024 ، كانت ما يقرب من 13 ٪ من الوحدات في جميع أنحاء البلاد تقدم تنازلات ، وهي قريبة جدًا من المستويات المرتفعة على الإطلاق من الأشهر الأولى من الوباء ، عندما لا يرغب أي شخص في التحرك.
إن بناء الشقق يميل إلى أن يكون وسيلة دورية للغاية ، ولا أعتقد أن هذا أمر رائع للمستأجرين أو المستثمرين.
استفاد جميع أنواع المستأجرين – وليس فقط أصحاب المراقبين الذين يستطيعون تحمل تكاليف أحدث وأكبر بناء الشقق – من طفرة التطوير هذه. عادةً ما يقوم الملاك بالتنازلات عندما يحاولون استئجار مباني جديدة ، يتم تصنيف معظمها على أنها “فاخرة” هذه الأيام. ولكن حتى المباني الطويلة الأمد التي تحتوي على شقق أرخص تقدم الهدايا المجانية لمنع المستأجرين من الفرار من أجل المراعي الأكثر خضرة.
يقول لي كارل ويتاكر ، كبير الاقتصاديين في RealPage: “إنها مجرد لعبة بسيطة في العرض والطلب”. “مع تقدم المزيد من العرض ، يجب عليك رسم المزيد من حركة المرور إلى الممتلكات الخاصة بك ، وهذا يأتي مع هذه الحوافز.”
تكمن مشكلة المستأجرين في أن مديري العقارات قد يجدون قريبًا تلك الجهود غير ضرورية. يعتمد المطورون اعتمادًا كبيرًا على الديون لتمويل مشاريع جديدة ، وقد جعلت ارتفاع معدلات الفائدة في احتياطي الاحتياطي الفيدرالي تلك القروض أكثر تكلفة بكثير ، مما دفع إلى انخفاض في خطط البناء. تم ردع البنائين من قبل موجة العرض الجديد القادم إلى السوق واحتمال وجود نمو في الإيجار في ممتلكاتهم. من خلال القيام بذلك ، فقد وضعوا الأساس لنقص شقة آخر – وللحصول على الإيجارات في التسلق مرة أخرى.
يقول لي بارسونز: “يتأرجح البندول بشكل كبير”. “لسوء الحظ ، فإن بناء الشقق يميل إلى أن يكون وسيلة دورية للغاية ، ولا أعتقد أن هذا أمر رائع للمستأجرين أو المستثمرين.”
قد يكون التنبؤ بالتقلبات والمنعطفات للاقتصاد أمرًا صعبًا ، لكن التنبؤ بإمدادات الجمعية الجديدة أمر واضح ومباشر. إذا كنت تعرف عدد الوحدات قيد الإنشاء اليوم ، فيمكنك تقدير العرض الجديد بشكل معقول في غضون بضع سنوات. تشير هذه الأرقام إلى تحول زلزالي في المشهد المستأجر. انخفضت عمليات بناء الشقق في العام الماضي إلى أدنى مستوى منذ عام 2013 ، لكل حقيبة. سيبدأ هذا التباطؤ قريبًا في الظهور في عدد الشقق الجديدة القادمة إلى السوق. يتوقع Yardi Matrix 524،000 عملية تسليم في عام 2025 ، ولكن بعد ذلك فقط 414،000 في 2026 و 341،000 في العام التالي. يتوقع RealPage انخفاضًا حادًا ، من 470،000 وحدة جديدة هذا العام إلى 265،000 في عام 2026 ، مع انخفاض آخر في العام التالي. كتب كريستوفر بروين ، وهو خبير اقتصادي في مجلس الإسكان الوطني متعدد الأسر ، العام الماضي أن هذا التراجع “من المحتمل أن يؤدي إلى تفاقم نقص السكن في أمتنا على المدى الطويل”.
لن تشعر المدن الأمريكية بآثار هذا الانسحاب بالتساوي. تقع معظم الشقق التي بنيت خلال نهضة البناء هذه في النصف السفلي من البلاد – أوستن وأتلانتا وفينيكس وهيوستن ، من بين آخرين. كما رحبت بعض المترو في منطقة الجبل ، مثل دنفر وسولت ليك سيتي ، بالكثير من الشقق الجديدة. قد تكون الإيجارات في هذه الأسواق أبطأ في الارتفاع مرة أخرى ، لكن الطلب على الإسكان في هذه المناطق كان أيضًا أعلى من أماكن أخرى في جميع أنحاء البلاد ، وبالتالي قد يكون الإغاثة النسبية قصيرة الأجل. أما بالنسبة للأسواق الساحلية الكبرى مثل نيويورك وبوسطن وسياتل وسان فرانسيسكو ، حيث تجعل توافر الأراضي وتسمح بعقبات من الصعب بالفعل بناء شقق ، قد يكون الأمر أكثر صرامة بالنسبة للمستأجرين. في مكالمة أرباح حديثة مع المستثمرين ، وصف مسؤول تنفيذي في شركة Equity Residential ، أحد أكبر مالكي الشقق في البلاد ، انخفاض العرض بأنه “أكثر دراماتيكية” في هذه الأسواق ، حيث انخفضت البدايات بنسبة 30 ٪ في عام 2023 وحوالي 60 ٪ في 2024.
وقال ألكساندر براكينريدج ، كبير مسؤولي الاستثمار في الشركة: “مع توقعات 2025 من المتوقع أن تنخفض مرة أخرى ، نتوقع واحدة من أفضل الأرصدة والطلب في أسواقنا الساحلية التي رأيناها منذ فترة طويلة للغاية”.
عامل واحد معقد هو تأخير البناء. يقول دوغ ريسلر ، مدير ذكاء الأعمال في Yardi Matrix ، إن الإكمال المتوقع في عام 2025 قد ينزف حتى عام 2026 وحتى عام 2027 بسبب عطلات سلسلة التوريد أو نقص العمالة ، مما يخفف من الألم للمستأجرين. تتوقع الشركة أن ترتفع الإيجارات بنسبة متواضعة بنسبة 1.5 ٪ هذا العام ، بنسبة 1.1 ٪ في عام 2026 ، ثم بنسبة 3.3 ٪ في عام 2027. يتوقع بارسونز نموًا أكبر على أساس سنوي ، في “الأرقام المتوسطة” ، بدءًا من 2026. هذا النوع من الزيادة هو بعيد كل البعد عن ارتفاع الإيجار في عصر الوباء ، لكنه لا يزال يعني نهاية هذا العصر المليء بالامتياز للمستأجرين.
استغرق الأمر عاصفة مثالية من العوامل لدفع هذه الطفرة البناء الضخمة. والآن الكثير من هذه العوامل قد اختفت للتو.
إذا كان الطلب على الشقق يلتقط حقًا – إذا ، على سبيل المثال ، يشعر الناس بتحسن بشأن آفاقهم الاقتصادية أو قرروا أن الإيجار سيحصل على المزيد من الضجة للباك من الشراء – فقد يرتفع نمو الإيجار. أخبرني ويتاكر أنه لا يزال من المبكر جدًا في العام معرفة عدد المستأجرين الذين سيبحثون عن وحدات جديدة خلال أشهر الصيف ، ولكن هناك بالفعل علامات على أن هذا العام قد يكون أكثر سخونة من الماضي. في كل من نوفمبر وديسمبر ، زادت حركة تأجير حركة مرور – عدد المستأجرين المحتملين الذين يقومون بالتحقق من الشقق الجديدة – من العام السابق. قد يبدو هذا هو HOM ، ولكن كانت هذه هي المرة الأولى منذ أوائل عام 2022 التي حققت تأجير حركة المرور شهرين متتاليين من النمو على أساس سنوي.
يقول لي ويتاكر: “تفسيري هو أننا سنرى الكثير من الطلب هذا الصيف”.
هل نحن محكوم علينا بتكرار هذه الدورات ، في انتظار أن يتم الكشف عن أي القليل من الإغاثة من السكن باعتباره سراب؟ بارسونز لا يعتقد ذلك. ويشير إلى صندوق بناء وطني – والذي يمكن أن يوفر ديونًا أرخص للمطورين ، لذا فمن غير المرجح أن يتراجعوا عندما ترتفع أسعار الفائدة – كحل من الحزبين يمكن أن ينعم هذه السفينة الدوارة المستأجرة. في غياب أن المستأجرين يحدقون في رحلة وعرة أخرى.
يقول لي بارسونز: “لقد استغرق الأمر عاصفة مثالية من العوامل لقيادة طفرة البناء الضخمة هذه”. “والآن الكثير من هذه العوامل قد اختفت للتو.”
جيمس رودريغيز هو مراسل كبير في فريق الخطاب في Business Insider.